不動産購入のチェックポイント

中古マンション、中古一戸建て…買いたい、買うには!実践テクニック

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中古住宅の探し方

 

中古の一戸建て住宅物件の賢い探し方は、ネットだけにあらず!

 

管理人
いわれるまでもありませんが、「中古」である以上、前には持ち主がいます。

中古住宅の「売主」前の持ち主「仲介業者」不動産会社になるわけですね。

まず、住宅の売却を決意した売り主さんが不動産会社に物件を持ち込み、そこで「媒介契約」を結ぶ、というのが話しのはじまりとなるわけです。

 

しかし、ここですぐに売却する住宅の情報が、以前お話した不動産流通の情報ルート「REINS」に乗って流れるわけではありません。

物件の売却を依頼されて「専属・専任」に媒介契約を結んだ不動産会社は、多くて7日間は、優先的に自分の持っているルートにこの物件情報を流すことができるのです。

たとえば、現在物件を探している方に適合する物件だったり、店頭に限定物件として掲示する、チラシを配布するなど。「未公開物件!」というやつですね。

出物の物件は本当にここで売り切れてしまいます。

それはそうです、不動産会社としては、自社しか情報をつかんでいないときに自分の顧客に売りたいですものね。良いものであればあるほどそうです。

なので、中古の住宅の購入を考えるときは、購入検討エリアが決まっているのであれば、そのエリアの地元の不動産屋さんに購入希望を伝えているとよいのです。

 

ネットには出ていない掘り出し物は、そういうところが情報を持っています。

ネットは一見万能のアクティブな家探しツールにも見えますが、実際問い合わせをしないと、先方からの情報提示が受けられないというデメリットもあることをよく覚えておきましょう。

中古住宅、中古マンションは、基本的に先着順で交渉権が決まります。

管理人
専属・専任期間いっぱいまで物件が残っているとは限らない、いい物件ほど先になくなると心して、自分の希望がある程度決まっているのなら複数の不動産会社に希望条件を登録だけしておく…というのもテですね。

 

 

「専属・専任」の不動産会社を見つけることは、値引き交渉の近道かも!?

 

そうなんです。中古の物件を探すときだけでなく、実際購入の段階に至っても、専属専任の不動産会社に物件を媒介してもらうほうが有利なんですね。

なぜかというと、不動産会社が売主さんと直接つながっているためです。

物件について聞きたいアレコレについても聞いてきてもらえるわけですし、値引きの希望があれば売主と直接交渉してくれます。

これは結構大きいですよ!

とっても残念なウラ話になってしまいますが、一般媒介物件(REINSに登録されている物件)について、不動産会社同士が情報共有をしないことがあるんです。もちろん、ワザトです…。

 

ある住宅購入希望者の方が、ネットなんかで見た一般媒介物件について近所の不動産会社に問い合わせをしたとします。

すると、近所の不動産会社はその物件の詳しい情報などがわからないので、その物件の売主さんと直接つながっている別の不動産会社さんに問い合わせをします。

ここで、情報共有をしないというか…ありていに言ってしまうと、放置されてしまうことがままあるんですね…。

近所の不動産会社、それとも物件の専任会社、どちら側がそのような対応をしているかはわからないのですが、「もう売り切れていました、それよりこちらの物件はどうですか?」という結果になることが非常に多い。

お客さんは問い合わせした後本当はどうなっているかなんてわからないですからね、これは申し訳ない業界の習慣なのです。

 

逆を言ってしまえば、不動産会社側からすすめてくる物件は、専属専任物件が多いのです。

 

他人に押し付けられると逆らいたくなっちゃう…という方は、お客様を見ていてもまあまあいらっしゃいます。

こちらがいくら物件をお勧めしても、「ネットでこんなの見つけたんだけど!」といつもご自分で探して来られる方…。

別に悪いことではありませんが、不動産会社がお勧めする物件は、あなたにとっても有利な物件なんですよ!と声を大にして言いたいです。

値引き交渉、がんばります!問い合わせ、がんばります!がんばることができる物件なのですから。一般媒介物件だと、がんばることすらできないことがあるのですから…

管理人
こういった業界の悪いクセも知っていると、中古物件の物件探しも購入にも、セオリーがあることがわかってくると思います。

 

 

中古物件の広告はこのようにチェックせよ!新築との違いを徹底解説

 

物件、中古マンション、中古住宅、選び方

 

価格が安いのが魅力の中古の住宅・中古マンションですが、新築とは違うチェックポイントがあることを意識してください。

たくさんあるのですが、これだけは確認を!という部分だけピックアップしてみました。

できれば、これ!という物件情報があれば、照らし合わせて見てみてくださいね。

まず中古住宅、中古の戸建てを購入するときに広告などから読み取れるチェックしたいポイントです。

 

築年数

築年数20年以上の建物は組めないローンがあります。

また、住宅ローン控除もある程度の手続きを踏まないと(またおいおいお話しますが)基本的には受けられません。

というのも、木造の家…一般の住宅はだいたいそうですね、は、20~22年で減価償却されてしまったものとみなされるからなんですね。

 

セットバックや私道部分の権利関係。

以前住んでいた方がしていた約束事がそのまま引き継がれるので、よく確認しないととんでもないことになっている可能性があります。

 

建蔽率、容積率

たびたびお話していますが、以前住んでいた方が行った増築などでオーバーしているケースが多々あります。

こうなっていると、ちょっとしたリフォームでも建築確認が下りずどうしようもなくなることも。

 

次に、主に中古マンションの広告のチェックポイントです。

 

築年数

 

築年数が古いものは、「既存不適格」になっている可能性があります。

管理人
「既存不適格」。なんだか恐ろしい言葉ですよね。

 

これは、建築当時と今では用途地域が変わっていたり着工後の法令改正で不適合物件になってしまったなど、「すぐになんとかしないといけないわけではないけど」という状態を示しています。

一戸建てでいうところの建蔽率オーバーとかと同じですね。

こちらも、せっかく程度のよい中古マンションを見つけたとしても住宅ローンが組めないケースが出てくるので、購入しようとしても難しいケースもあります。

 

よしんば買えたとしても、一戸建ての建蔽率オーバーであれば、持ち主個人が工夫をしたり諦めたり…で対処することになるのですが、マンションはそうそう増築なんてしないので問題が発生するのは家の「建て替え」「売却」のときとなります。

「売却」のときは、ご自身が購入側だったときと同様ですね。

買う方が購入の際、ローン組みなどで難しいと判断されてしまい見送られてしまうケースがあります。

よっぽど価値のある物件ならともかく、建物はどんどん古くなり魅力としては下がっていきますので、売却まで考えると「既存不適格」の中古物件の購入は厳しいと言えると思います。

 

そして、余計ややこしいのが家の「建て替え」です。

そうそう起きない…といえるでしょうか?購入時点で築年数が経っていることを考慮すると、言えないですよね。

いざ建て替えが起きた時、例えば何かしらの制限が新しくできたため、現状と同じ建物を建てることができない可能性があるんですね。

すると、戸数が足りなくなる。条件が変わる。揉める…というわけで、建て替え自体がうまく進まないということがあるようです。

途中で法令が変わったのは仕方ないとしても、長いこと積み立ててきた修繕費などのことを考えると、一言で仕方ないでは片づけられないですよね…。

こういった揉め事まで考えると、既存不適格の物件はお勧めできません。

 

そのほか、内容によっては、命に関わることもあります。

たとえばエレベーター等。法令の改正によりエレベーターの安全性は高まってきていますが、既存不適格は是正が義務ではないので、安全基準が古いままだったりするんですね。

管理人
もしそのような物件を検討するにしても、内容を丁寧に確認してください。危険や将来のリスクを考えて購入に踏み切るようにしてくださいね。

 

 

メンテナンス面

 

中古マンション、購入、メンテナンス

 

その他、中古マンション購入の際に重要になるのはメンテナンス面ですね。

管理体制についてはみなさん気になるところですよね。常勤か日勤かによってマンション全体の雰囲気はかなり変わります

どのレベルの物件かによるので必ず常勤でなくては、というわけではありませんが、もしそんなに高額ではないマンションで常勤の管理人がいるということでしたら、結構ポイント高いと思っていいと思いますね。

また、見落としがちというか、きちんと考えなければいけないのが管理費や修繕積立金の額です。

 

管理人
月々の支払いですしローン残額とは関係なく毎月かかるものですから、「安ければ安いほどいい」と考えがちですが、果たしてそうでしょうか。

 

修繕積立金の金額が低すぎるということは、修繕計画がきちんとしていないということかもしれません。近々の大規模修繕はいつなされたか確認しましょう。

積立金の残高なども見て、適切な管理がされているのか見ておいたほうがよいと思います。建物が傷むと、マンション全体が荒んできます。住むだけ、寝るだけならともかく、快適で素敵な我が家を目指すみなさんは、荒廃したマンションなんてイヤですよね?

とはいえプロではありませんし、数字だけ見てもよくわかりません。こういうときは不動産の営業マンに素直に聞いてしまえばいいと思います。

ついでに、当時のデベロッパーや建設会社がどこなのかまで聞けるといいですね。

建設業界は安定しているようで出入りが激しい業界です。メンテナンスのとき、新築時の会社が存在しているとスムーズにことが進みやすいのでいいと思いますよ。

また、両方に共通して、かつ見落としがちというか考慮に入れるのを後回ししがちなのが、「引き渡し時期」でしょうか。

売主側の都合で、思ったよりも引き渡しが遅いケースもあります。

ご主人の通勤などはそう遠距離でなければ多少無理が効きますが、お子さんがいるご家庭では、現住所ベースで公立学校などの入学手続きなどが進められますので大変かと思います。

ざっくりであっても想定時期を不動産会社に聞いておいたほうがよいでしょう。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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