不動産購入のチェックポイント

中古住宅の価格はどうやって決まる?安いからって惑わされないで!

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中古住宅、価格、相場

 

 

物件価格はどのようにして決まる?需要と供給とは言うものの…

 

物件の売値は、売主さんが決めるものです。

それは間違いないのですが、結局相場よりバカみたいに高ければ売れません。

そこで調整が入って、相場くらいに引き下げられて成約、となるわけです。この「相場」こそが、物件価格のポイントとなります。

 

簡単に「相場」といいますが、はっきり言って難しいですよね。

新築であったら値付けはプロがしていますしそうそう相場の読み間違いはないのですが、中古の物件は売主さんがとんでもなく高くつけたり低くつけたりということもあります(もちろん仲介に入る不動産会社はアドバイスしているんですが、結構多いのです無茶な値付け…)。だからこそお買い得物件が発生するわけなんですが…

 

ある程度の相場観がないと、たちまち損してしまうのが中古の物件です。

不動産会社に相談して…というのもアリですが、こと値段については不動産会社さんもあまりアテになりません。そりゃあ高く売れたほうが売主さんに喜んでもらえますからね。

なので、自分である程度の相場観を養っておくようにしてみてください。適正な物件価格か見極めるポイントを書いていくので、ぜひ参考にしていってくださいね。

 

 

物件価格を見極めるポイントは、やはり前例にあり

 

まずはベースとなる金額を探します。

中古だとやはり難しいものではありますが、近々に取引された似たような物件があればベストでしょう。

これは探しようがありませんから、直接不動産会社の営業さんに聞いてしまっていいと思います。

ゲスト
このあたりで以前販売された中古の一戸建てor中古マンションは、おいくらくらいで取引されましたか?

まあ、ぴったりの物件はなかなかないと思うのですが、下記にあるチェックポイントを足したり引いたりしていくと、おおよそ妥当な価格が見えてくる…と考えられます。加点・減点法ですね。

雰囲気で相場をつかむのよりも、買うにしても買わないにしても根拠があるだけ自信がつくはずです。また、値引き交渉の際にも物件のマイナスポイントをはっきりわかっているほうが有利に働きます。

中古マンションであれば、まず築年数10年を基準にポイント分けをします。10年以下なら加点以上なら徐々に減点です。

階数は3階以上なら高ければ高いほど加点。それ以下なら減点です。

向きは東南・南西角部屋がもっともポイントが高く、リビングが北向きであれば大きく減点です。

収納の個数も大きく評価に関係があります。少ない収納は居住性の面で非常に難があります。

少なくとも2か所は大型収納がある、という状態を起点に考えましょう。

立地では最寄り駅から徒歩10分圏内を最も高ポイントとします。徒歩40分とかはもちろんポイントが低いですが、バスの場合は道路の混雑状況なども考慮に入れてください。

 

中古住宅であれば、価格は「地価」「エリア」に左右されます。その上でポイントとなっていくのは、やはりセットバックの有無など。

他の物件と比べるときは、方角も価格を左右するポイントとなります。

日当たりなんかは最たる例で、例えばまったく内部構造が同じ新築建売の家であっても、隣家の影になり少し日照時間が短いだけで、百万単位で差が出るものなんです。

値引き交渉の材料としてはシビアに考えていいと思います。

家の建物である上物は中古になった時点で価値がかなり減じられ、木造住宅では20年で消滅という扱いになります。

とはいえ、リフォームなどを考えていないのであれば室内設備は加点・減点対象です。システムキッチン、暖房便座など。また、外壁の質も重要です。

今後家のメンテナンスをしていくのはご自身になるわけなので、メンテナンスがしやすい建物であることは非常に重要になります。こちらも要素として考えたほうがよいでしょう。

 

近隣住宅の直近の取引価格とこれらのポイントを照らし合わせ、なんとはなしに相場価格がぼんやりと出てくるわけです。

この作業は、できれば2人以上で行ったほうがよいと思います。

「諦める」

「決断する」

「値引きを交渉する」

どれをとるのであっても、「その根拠は〇〇だから」という思いを共有する人間がいたほうが自信がつくからです。ご主人でもお父様でも構いませんので、信頼できる方とこの作業を行ってみてくださいね。

 

 

住宅の値引き交渉ってどうやるの?営業マンに頑張らせる、成功する家の値引きの交渉術とは

 

値引き交渉

 

以前テレビ番組で家電量販店で商品の値引き交渉をする話を見て、友人が眉をひそめておりました。

ゲスト
「値段がついているし、すでに十分割引してくれているしポイントも付けてくれるのに、さらに値引きを求めるなんて…」

たしかに、そういった考え方もありますね。

普段スーパーで買い物をしている感覚だと、こちらから値引きを求めるということは非常識にすら思えてしまいます。

ですが、家電量販店の値引き交渉は割と一般的になりましたね。それでも利益が出るのですから、正価で買うのはお店からしたらいいお客さんでしょう。

 

もちろん人生最大の買い物、宅購入の際にも、値引き交渉というものが存在します。

言い値で買ってくださるお客様は、いいカ…いえ、いいお客さんです。いえ、なんでも値引きできる、というわけではもちろん無いのですよ。

が、実際のところ、値引き交渉を一度もせずに言い値で買ってしまうというのは損することが多いと思います。

 

管理人
先ほど説明した相場感覚をきちんと積み上げていれば、物件の価格って「高いな~」と思うことがあるはずです。そのときこそ、値引き交渉をしてみましょう。

 

最初にお話しをしたように、中古の住宅物件価格は売主、つまり一般の方の裁量によるところが大きいのです。

必ずしもプロが決定したものではないわけで、そこに値引きのスキが生まれます。つまり、

「どうして値引きを求めているのか(根拠)」

があれば説得のチャンスが出てくるわけです。

また、家の売主は「早く売買を成立させたい」と考えています。特に、不動産会社との仲介契約は3か月でいったん終了となりますので、その期間内に売ってしまいたいと考えるケースがほとんどです。

この3か月が近づくと、「売り焦り」…つまり多少値引きをしても早めに売ってしまおうという心理が働き、値引きが成功しやすいのです。

とはいえ「値引きしてくださいよ~」という言い方ではよい数字は引き出せません。不動産会社は当然ですが値引きしたくないからです。

 

こういうときは、ずうずうしいなど何も考えず具体的な数字を出して様子を見てみましょう。

いきなり半額に…などと言ったら冗談か冷やかしかととりあってはくれないと思います。そうですね、物件価格の10%程度の値引き提案でしたら、不動産会社の人間はまったく驚きません。

まずは、提案してみることです。

このときに、一緒に交渉する人間に「またそんな無理を言って~」みたいなことを言わせてはいけません。黙って聞いていてもらいましょうね。たびたび申し上げますが、不動産会社は値引きをしたくはないのですから…。

その際に自分で周辺の物件相場を調べ、自分なりに根拠があって値引き提案をしているんだということをわかってもらうことが重要です。

中古の物件であれば、販売する際の価格決定権は不動産会社にはほとんどありませんので、売主さんと少なからず交渉しなければいけないわけです。

「この物件を買うことを本気で考えている」という姿勢がないと、まずその売主さんと交渉をしてくれないと思います。

 

同様に「〇円下がればあっちの物件と同じになるんだけどな~」という交渉もNGです。

 

購入側から見たら他の物件を引き合いに値引き交渉をしているつもりでしょうが、不動産会社からしたらどちらが売れても構わないものだからです。

あくまでも、この物件がいいんだけどもう一声何とかならないか、というスタンスが、営業マンを味方につけるコツだと思いますね。

 

結局、不動産会社を本気にさせるのは具体的な数字と事前リサーチです。きちんと自分なりの根拠をもって説明できたら、もしそこに誤りがあれば説明してくれるはずです。

うやむやにされてなんとなく大金を払うより、値引き交渉に失敗したとしても、納得できるはずですよね?

ぜひ、自信をもって臨んでくださいね!

 

 

競売物件・公売物件って何?リスクを知って選択しよう

 

競売物件、公売物件、リスク、危険

 

値引きの話を長々しましたが、ついでに競売物件・公売物件の話をしておこうと思います。これも、間違いなく中古住宅ではあるわけですので…

競売物件とは、前の購入者が「住宅ローンの」支払いが不能になり、裁判所が差し押さえた物件を指します。

公売物件とは、「税金の」滞納者に対して税務署が差し押さえたり、物納させた物件です。

どちらも、望んで売却にかかったものではないということが、十分お分かりいただけるかと思います。

 

それでも、物件の最低価格はとても安いのです。市価の50~70%を最低価格として、実際の売却価格は入札で決められます。最高価格を付けた者が落札できるという仕組みです。

ご興味のある方は競売物件を検索できるサイトもありますので、一度ご覧になるといいかもしれませんね。BITというサイトです。価格の安さにきっと驚かれると思います。

また高級な物件もチラホラ存在しています。が、同時にそこに漂うリスクも感じていただけると思います。

競売物件サイトでは物件情報などをダウンロードできるのですが(3点セットと呼ばれています)、そちらを見てみると…物件に関しての関係人の陳述などがあり、とても生々しいのです。

〇〇を増築したが痛みが来ていてもう崩れそう、とか、以前そこで母親が事故があって、とか…。いかにも訳ありな気配がするのですよ。

実際のところ、買受希望をしていても、その物件の件場に立ち入ることができないのです。今までさんざんお話ししてきた物件のリスクは丸ごと購入者が負うことになります。

例えば設備の痛みであるとかについては全くわかりませんし保証もつきません。とにかく、現況渡しとなります。正直裁判所が作成する物件情報ではとても足りません…。

しかも、物件の購入は即金です。ローンを組むことができないわけで、ある程度高額な物件だと手が出ないのです。

住宅の競売物件の恐ろしさはまだまだあります。

 

たとえうまく購入できたとしても、中に住んだままの人間がいれば、住人に対して「明渡請求」をして出て行ってもらわないといけないのです。

住人は以前住んでいた方のことがほとんどですが、悪意の第三者である場合も。宮部みゆきさんの「理由」という小説は、占有屋を扱ったものでしたね。現在は法改正により、悪質な占有屋がずっと居座るということはできなくなったようですが…。

先ほどの競売物件サイトにも、「この物件を購入しても居住できるとは限らない」と明記した物件がかなりあります

占有を解除するために、さらに費用がかかることもありますし、費用をかけてもなかなかうまくいかないケースもあります。

また、管理費の滞納や地代未納などの「負の遺産」がその家に対してついている場合、そちらの費用負担も発生したり…

そして、これを言っておきたいのですが、競売物件の魅力ってあくまでも「安さ」ですよね?

先ほど紹介した競売物件の「最低価格」なのですが、これはあくまで最低価格で…競売物件自体の注目度が以前より高いということもあり、これほどの安値では大概買えないようですよ。

魅力のある物件だと最低価格の2倍程度までついてしまうこともザラです。安値で入札すると落札できないことがほとんど。真剣に裁判所の書類とにらめっこしてリスクを背負って入札してもダメなんて…がっかりしてしまいますよね。

ここで私が知人から聞いた恐ろしい競売物件の体験談をお話ししておきます。

 

 

競売物件はよく見て購入しよう!よく見て買っても…!?

 

東京都下の物件だったと聞いています。

そう沿線駅からも遠くなくこじんまりとした日本家屋だったそうです。どういう経緯なのかその家は競売に出され、リタイヤするので静かなところにお家を、とご希望されたご夫婦が入札したということです。

お年がいっているのでどちらにせよローンは組めないわけで、同じ一括で買うならば少しでも安く…というのは理解しやすいところですよね。

都内にお勤めのご主人はなかなか現地を見に行くことができず、数回奥様が見に行ったそうなのですが、問題がなさそうということで入札に踏み切ったそうです。

価格などもご自分でお決めになり、運がよくそのまま落札できたということで、お二人はとても喜んだと聞いています。

静かな環境でゆっくりと暮らす未来を描いて、現場を訪れたところ…

 

占有者はいなかったのですが、なんと家の中はめちゃくちゃゴミであふれかえっていたんですね。お二人は茫然としたそうです。このままではとても住めない。

しかも、お二人が購入されたのは「不動産」の部分です。たとえゴミに見えても「動産」の部分を勝手に処分することはできないんですね。ここからが大変でした。

一見ゴミに見えるその残置物について引き取り依頼をすべく、内容証明を前の所有者に送付します。当然ながらレスポンスはありません。ばかりか、前所有者にイヤがらせをされるようになってしまったというのです…。

経済的に困窮して自宅を明け渡した前所有者です、精神的に余裕がなくなってしまったのかもしれません。おかしな郵便が届くようになり、奥様は参ってしまったそうで…

ご主人もこれはいけないととても心を痛めたそうですよ。強制執行(もちろん費用はご夫婦持ち!)をし、家の中をきれいにしたところ、なんと家のほうにも傷みが…!

長期間に渡りゴミが床に接した状態だったため、リビングの床にはとても取れなそうなシミがつき、水回りはカビだらけ。清掃を入れてもとても気持ちよく暮らせる状態になかったということでした。

結局設備関係は取り換え、床もリフォームをし、なんとか住める状態までもっていきましたが、想定もしなかった余計な費用がかかり奥様も心痛を抱え…と、都内でこじんまりしたマンションでも買えばよかった、とご主人は後悔しきりだったそうです…

いかがでしょう?すべての競売物件がこんな状態になっているわけではもちろんありませんが、問題は「事前調査に限界がある」という点なのです。

良いのか悪いのかフタを開くまでわからないという買い物は、ちょっと怖いですよね。

お宝物件みたいな感じで取り上げるメディアもありますが、そうそうラッキーな中古一戸建て物件を引けるものではありません。ファミリーで住まうには心理的瑕疵もあるのではないでしょうか。

競売物件に強い不動産会社もあるにはあるので、そういったところの力を借りるのもテですが…個人的にはあまりお勧めできません。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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