不動産購入のチェックポイント

中古物件の内見ポイント!見ただけでは分からないトラブルの元を発見しよう

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中古住宅の内見ポイント

 

 

中古マンション物件を、いざ内見!内見時の注目ポイントを確認しましょう

 

さてさて、通常ルートでの中古物件購入の話しに戻ろうと思います。

先ほどは「広告から読み取れるチェックポイント」のお話をさせていただきました。

築年数や建物が適法物件かどうかなどは、書面上からある程度読み取れるということはご理解いただけたかと思います!

でも、不動産はやはり見てみないとわからない点が多いですよね。ここでは、内見をするときに注目すべきポイントについてお話をさせていただきます。

中古物件は、前の居住者がどのようにその場所を使っていたかによって、大きく価値が変わってしまうものです。

マンションなんかは本当に顕著で、きれいに使用していた部屋と雑に使われていた部屋では、実際に価格が違ったりするのです。

タバコの臭いがなかなか取れない等、前住人が「汚した」跡と考えると、心理的にも受け入れがたいケースもあります。

リフォームが入ればある程度の差異は埋められますが、それでも故障や耐久期限が切れない限り交換をしない給湯設備なんかは、使い方でかなり差が出ます。

前住人も不動産会社も聞かれない限りはあえて悪い情報は出してこないものです。難しいですが、自分の目でチェックをしていきましょう。

 

電気・ガス・水道や給水排水の設備について。

問題なく使えるのは当たり前としても、傷みはきていないでしょうか?

その時問題なく使えたとしても、たとえばパッキンなんかは消耗品なので、すり減ってしまっていると突然水道が止まらなくなってしまったりします。水道栓なんかも実は耐久期限があるものなんですね。

全とっかえしてから引き渡し!というのは難しいにしても、そこに問題があることを認識し可能ならば値引き交渉に使うくらいの考えはあってもいいかと思います。

問題なく使えるけれど問題があることを認識しておく。というのは非常に重要なことです。

いずれもきれいさっぱり解決できることではありませんが、床のきしみや建具がスムーズに動かない、一部破損しているなどもよく確認しましょう。

網戸が破れているかは誰しも気になりますが、冬の時期なんか立て付けまで気が回らない方がとても多いです。

すべての窓を開けて開け閉めするなんて、神経質そうで恥ずかしい…そんなことは考えず、必要なことはきちんと確認するようにしてください。

そして、修繕が必要であると認識したならば、さすがに売主さんの前では非常識かもしれませんが、不動産会社にはきちんとその旨伝えましょう。

売買交渉中であり理にかなった申し出であれば対応してくれる不動産会社さんは多いと思いますよ。

 

建物の外装部などは売主さん個人にはどうにもできない部分なので、管理面または建設されたときの状況にもよると思います。

マンションの名前や履歴からマンションを販売した業者はわかりますが、実際に施工した業者の名前はわからない場合がほとんどです。

大手であれば一応安心、といったところなんですが…。不動産会社の営業さんに聞けば、そう古い物件でなければわかるかもしれませんね。

どんな業者が施工してもコンクリートのヒビなんかはある程度避けることはできないものですが、ヒビの幅が5ミリを超えてきたら耐震性に問題がないか疑ったほうがいいかもしれません。

都内なんかだと東日本大震災で随分ヒビが発生した建物が多かったのですが、ヒビが発生したのは仕方ないとしても、それをメンテナンスした痕跡があるかをきちんとチェックすることが大切です。

大きなヒビが発生しそれを放置するようでは、管理体制に問題があると思います。タイルの剥げや手すりの錆などもわかりやすいチェックポイントだと思います。

最も大切なのは、修繕がどのように行われているかですね。

近々の大規模修繕はいつだったか、またはいつを予定しているか。箇所と内容についてチェックしましょう。

きちんと行われていたり予定が立っていれば良し、まったく無いし予定にも無いは、今はよくとも終の棲家として考えるには不適格です。

修繕なども行うマンションの管理体制としては、管理会社が委託されて管理している場合は、プロの行うことですのでまあまず安心ですが、団地のように住人同士の自主管理となってくると若干の不安があります。

管理のモチベーションの高い人間が抜けたときにどうなるかわからないからです。管理の規約などもどうなっているのか確認したほうがよいでしょう。

管理費は高すぎず安すぎず、というところなのですが、一応の目安を下記にしておきます。

とはいえ、近年のタワーマンションブームで販売されている大規模マンションは、結構な管理費です。あくまでも参考程度でお願いします。

管理費などは改定があるので、そこもチェックです。ローンと違い、管理費修繕費は終わることのない出費です。

ぜひ、納得のいく価格がつけられた物件にお住まいになってください。

 

管理費
マンション戸数30戸まで 15000円
マンション戸数50戸まで 12000円
  100戸まで 10000円
修繕積立金
築5年程度 6000円
築10年まで 7000円
築20年まで 9000円

 

管理費は違いますが、修繕積立金はあくまでも「積立金」です。

前住人が「積立」を怠っていた場合、つまり滞納をしていた場合は、新住人がその分を負担することとなりますので、まあまず無いとは思うのですが、念のため不動産会社に確認を取ってもいいかもしれませんね。

現地を見て、設備や管理面に不満があり折り合いがつかなければ、ぜひ購入は見送ってください。

中古物件を購入したときに「失敗した」と感じるのは、こういうフィーリングの部分を大切にしなかったときのようですから…

 

 

中古マンション購入の失敗談。マンション特有の〇〇〇が仇となる!?

 

中古マンション、失敗、湿気、湿度

 

管理人
中古マンション購入の失敗談をひとつご紹介します。

 

私が下町エリアで勤めていたころのお話です。

そのお客さんは、下町の風通しのいい戸建てに住んでいらっしゃったのですが、いろいろなご事情があり一軒家を手放してマンションを購入されました。

近くに頻繁な介護が必要な方がお住まいということで、駅から近いこと、洗濯物を持ち運びするためエレベーターは必須…と、目的などははっきりしていて、いろいろ手を尽くして物件を探し、ちょうど手ごろな物件が見つかりました。

大きな男の子が2人いるので個室を与えられることにとても喜んでいらっしゃいました。お子さんも運動部の部活にますます精を出してくれるだろうと。

さらに、そこに入居されたのは冬の始まりくらいの朝晩冷え込んでくるころで、気密性の高いマンションはとても暖かいと喜びを伝えてくださいました。

 

購入から数か月が経ち、すっかり生活が落ち着いたであろう頃です。

奥様は介護している方と部活動に励むご子息のものと、梅雨時に山積みの洗濯物を部屋干しするようになりました。

すると…気密性が高いゆえに、結露や湿気がすごいことになっていたそうなんです。ソファの後ろにちょうど隠れてしまっているカーテンのすその部分がカビで真っ黒になってしまい発覚したそうで。

オーダーしたお気に入りのカーテンが…と奥様は嘆いていらっしゃいましたが、洗濯しても落ちきるものでもなく…結局その窓はブラインドに変えて結露を見つけたらとりあえずぬぐう、結露防止シートを貼るなどの対策をされているようです。

今までが風通しの良い木造住宅だったので、あまり想定していないトラブルだったと思います。

私自身も、クロスの張替えをしきれいになっている物件だったので気づけず申し訳なかったというか、先にアドバイスだけでもできていたら、と思いました。同じ女性なので、カーテンの話などを聞くとどうにも気の毒で…

特に一戸建てにお住まいだった方がマンションに越すと、想像もしていなかったようなトラブルがあるようです。逆もまたしかりですが…

 

管理人
これからもこまごまとご紹介していくつもりですので、ぜひ参考になさってくださいね。

 

 

中古一戸建て物件の内見。物件によりまったく状況が違うので、小さなことも見逃さずに!

 

一戸建ての多くは木造住宅です。

耐震性や耐用年数においてマンションとは大きな違いがありますし、そのメンテナンスのすべては自己責任となってきます。

せっかくつかんだ自分の城が砂上の楼閣とならないように、しっかりチェックをしていきましょう!

耐用年数の話が出ましたが、税法上22年で木造建築の価値は償却されることとなっています。

が、もちろんそのあとも居住できますしほとんどの物件はそうですよね。22年を過ぎたころからあちこちガタが来始めて、30年程度たつ頃には一定のメンテナンスをしないと劣化がひどくなる…といった流れになるようです。

なので、中古で住宅物件を購入する際にはこの手を入れなければいけない30年までどの程度余裕があるのか、もしくはすでにメンテナンスを終えている部分についてはそこから何年経っているか…について注目していかなければならないでしょう。

せっかく中古物件ならではの安値で購入できても、その後のメンテナンス費用がかさめばいずれ新築と変わらなくなってしまいます。

特に、家の外壁や屋根の外装メンテナンスは非常に高額で、やるとなったら何百万か見ておいたほうが安心です。無理ならばリフォームローンも。

2階建ての住宅であれば足場を組んで、建物全体を覆ってしまって作業をするので、洗濯物や採光の面でかなり生活にも影響が出ると思います。

家族で住宅を購入し、たとえばお子さんが小さいうちに外装メンテナンスをするとすれば、かなり気を使う事態になるでしょう。

購入前からメンテナンス時期に気を使うのは気の回しすぎでは?とお思いになるでしょうか?しかし、こういったメンテナンスは一定の時期を決めて何がなんでもその時期にやる!と考えたほうが良いと思います。

すぐに崩落するわけではないと思うと、ついついメンテナンスの時期は後ろ倒しにしがちになります。すると、じわじわと建物は傷むんですね。防水加工がダメになった建物などは顕著です。

 

必要な時期にきちんと手当をほどこすことが、家を長持ちさせる秘訣です。

手当が間に合わず雨漏りなどとなると、今度は内装に影響してきます。雨漏りなんてした段階で物件としては買いたくないな…というものになるとは思いますが…天井のシミや汚れは要チェックです。

補修されて今は漏らなくとも、「漏るまで放置していた」という家の住まい方自体に黄色信号と考えていいと思います。

壁にヒビ壁紙の剥がれやカビ、たるんでいたりはしていませんでしょうか?湿気の多い押し入れのカビなども要チェックです。先ほど申し上げた結露の問題も、よく見ておきましょう。

敷居や床はゆがんでいたり、傾いていたりしませんか?ビー玉で試すところもよく見ますよね。家が傾いていたとしても、販売図面には書いてもらえません。

自分の目で確かめればすぐにわかることなので、エリア的に気になる、地盤軟弱地域である等理由があるときはぜひ確認しましょう。恥ずかしがることはありません。

見えない床下ですと、シロアリの害がないかは確認したほうがいいと思います。

できれば一度駆除をしてから入居したいところです。シロアリ以外の虫害も。近隣に飲食店があったりするとゴキブリの害なんかは生半可な対策では終わらないと聞いています。

設備面も確認しましょう。個人的にですが、中古の一戸建て住宅に入居後に設備不良が発生すると、損した気分になりますよ~。かなり不快です。

給水設備の不具合や漏水チェック。排水はきちんと行われているか。よく確認してくださいね。

 

住みにくい家。新築建売住宅ではありえない、中古住宅のオリジナリティ…

 

中古住宅、失敗、インターホン

 

住み始めて分かった利便性の良くない中古戸建のお話をひとつご紹介いたします。

 

私が仲介した物件で、杉並の中古の一戸建てでした。こじんまりとしていましたが小学校が近く、子育て世代のファミリーが購入された物件です。

狭くはありましたが間取りなどはごく一般的なもので、無事に引き渡しなども済んでヤレヤレと思っていたのですが…

その後いかがですかとご連絡さしあげたところ、大したことではないのですがと前置き付きで、奥様が苦笑まじりに話してくださいました。

家のインターホンなんかは普通はリビングルームに設置されていると思うんですが、その物件はリビングルームに加え最初からある個室についていて、それが不便というか娘が嫌がって…というお話です。

たしかに、

なんでこんなところに?

というところにモニター付きインターホンが設置されている家だったんですね。

また、その部屋は壁一面に作り付けの本棚があり家具を置く場所が限られていて…とも。

どちらも、確かに購入前に気が付いていたポイントではあったのですが、どうしても気に入られなければとってしまえば…なんて軽く話をしてお互いに納得をしていた部分だったのです。

それが、住み始めてお嬢さんがその部屋を使い始めて、改めてクローズアップされてきた、というわけで、私どもとしては事前にわかっていたことでしょう…という気分もあったのですが、間取り的にはとても一般的なタイプの家で、そこまで気にしていなかったというのがホンネのところです。

 

実はそちらの家は以前、在宅でお仕事をされる方が自宅兼仕事場として中古で購入し、後日手放した物件だったんですね。

お嬢さんが今お使いになっている部屋は、書斎や資料室として使われていたようで…。在室する時間が長い部屋にインターホンを増設し、資料用に壁面収納も作り付けたということなんですね。

 

普通の家に見えるのに、なんでこんなことに?ということは、往々にして起きます。

以前の所有者の都合で一度手を入れられたことがあるということは、どんなに普通に見えても一般的ではない部分があるかもしれない、それを込みで購入するんだという意識を持たなければならないと思います。

一度住み始めてしまうと、インターホンや作り付け収納を撤去する費用についても家の購入費用とは別建ての感覚になってしまいます。

そこで家の価値自体が下がったと感じたり損したと感じてしまうのは勿体ないことですし、せっかくの家選びも後味が悪いものになってしまいます。

せっかく内見するのですから実際ここに住んだら誰がこの部屋を使うのか?どんな風に使用するのか?とイメージを膨らませ、気に入らなかったら自力でリセットするつもりで考えましょう。

それでもトータルすると大概新築より安く済むのが、中古物件の魅力なのですから…

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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