マイホーム購入準備

中古物件購入時の注意点とは?

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ここでは、中古物件を購入する際に知っておきたいリスクについて見ていきましょう。

どのようなリスクがあるのか事前に知っておかないと、あとで後悔する可能性があります。

ここでは、中古物件の主なリスクについて紹介していきます。

この記事でわかること

  • 中古物件のメリット・デメリット
  • 中古物件で住宅ローンが使用できないケース
  • 中古物件のお宝発掘法

中古物件を選ぶ際は価格だけではなく築何年か確認する

男性が家をチェックしている
建物の価格が0円になっている可能性が高いのは、次のケースです。

木造なら築20年超
鉄筋コンクリート造なら25年超

「価格が安いので新築よりも中古物件を探している」という奥さま方も多いのではないでしょうか。

状態の良い中古物件も多く出ていますし、何より価格が魅力的ですよね。

新築物件の70%〜80%程度の価格で買えますし、物件によっては50%以下で購入可能です。

ただし、中古物件を選ぶ場合は「いつ建てられたか」に気をつけましょう。

特に大事なのが、1981年(昭和56年)以前・以降どちらの建物かということです。

なぜなら、1981年6月に建築基準法が改正され、それまでの耐震基準とは異なる新耐震基準が設けられたためです。

旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは、大地震でも倒壊・崩壊しないことが定められたことです。

旧耐震基準:

震度5程度の地震で倒壊・崩壊しないという基準

新耐震基準:

震度6〜7程度の地震で倒壊・崩壊しないという基準

つまり、旧耐震基準で建てられた家は、大地震が発生した場合に倒壊・崩壊する可能性が、新耐震基準の家よりも高いということです。

近年、各地で大きな地震が発生しており、耐震性がどれだけ高いかは家族が安心・安全に生活をしていくためにも非常に大事なポイントです。

建物の建築年次を調べるには、次の書類の確認をおすすめします。

  • 確認済証
  • 検査済証
  • 建築確認申請書

などを確認することです。

これらの書類を確認すれば、建物の建築年次を知ることができます。

WEBサイトなどに情報が載っていますが、誤った情報が載っている可能性もゼロではありません。そのため、これらの書類を確認するようにしましょう。

また、建築確認申請書・確認済証・検査済証などがない場合は、登記事項証明書を確認してみてください。

登記事項証明書にも建物の新築年月日が載っています。

そして、建築確認申請書・確認済証・検査済証、さらには登記事項証明書がない場合は建築台帳記載事項証明書を確認しましょう。

建築台帳記載事項証明書は役所で取得することができます。

手頃な価格で魅力を感じる中古物件ほど、いつ建てられた物件なのか確認するようにしましょう。

土地の建ぺい率や容積率に注意

男性が土地を調査している
中古物件のなかには、建築当時は問題がなかったものの、建築基準法が改正されたことで建ぺい率や容積率が基準を超えてしまっている物件もあります。

このような物件を『既存不適格物件』といいます。

このような物件を購入しても、いずれ建て替えをする場合は昔の建築基準法ではなく現在の建築基準法を守らなければいけません。

そのため、小さい建物しか建てられなくなってしまいます。

中古物件を探していて既存不適格物件と情報が載っていたら注意が必要です。

既存不適格物件の厄介なことは、建て替えの際に建物が小さくなることだけではありません。

売却する際に買い手が見つかりにくいうえに売却金額が相場より安くなるため、金融機関から融資を受けられない可能性があるので注意が必要です。

中古物件を探す場合は、既存不適格かどうか必ずチェックするようにしましょう。

戸建てを安く買えるなら事故物件もあり?

男性が物件を怪しげに見ている
世の中には事故物件と呼ばれる物件があります。

事故物件とは、殺人事件や自殺、自然死、火事などが起きた物件のことです。

このような物件は多くの人が購入を避けるため、市場相場よりも大幅に安い価格で売買されます。

価格の目安としては、火事のあった物件は相場の50%〜70%、殺人事件のあった物件は相場の70%〜80%、自然死のあった物件は相場の90%程度です。

事故物件に抵抗がある方もいるかもしれませんが、価格だけを見れば非常に魅力的です。

もし「事故物件はちょっと…」と抵抗がないのではれば、事故物件を検討するのもありでしょう。

最近では、事故物件を専門に扱う不動産会社もあります。1つの選択肢として考えてみるといいでしょう。

中古の戸建は建物の耐用年数に注意

断熱構造の界壁
家には耐用年数があります。

耐用年数とは?

「家がどれくらい長く保つか」を表した数字ではありません。

減価償却をするための税制上の数字です。

耐用年数は以下のように建物の種類によって異なります。

  • 木骨モルタル造:20年
  • 木造・合成樹脂造:22年
  • れんがづくり・石造・ブロック造:38年
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:47年

耐用年数に応じて、毎年減価償却をしていきます。

耐用年数が建物の耐久性を表したものではないこと、税制上の数字であることを把握しておきましょう。

中古物件を買うときは相場や価格以外にも将来の維持管理コストを考える

家と電卓
中古物件を買う場合は、建物の価格だけでなく、将来かかる維持管理コストも考えなくてはなりません。

なぜなら、新築物件とは違い、中古物件は築年数の経過によってあらゆる部分が老朽化しているためです。

適切なメンテナンスやリフォームを実施していかないと、住宅の性能が低下し、家族が安心・安全に生活していくことが難しくなります。

  • 外壁
  • 浴室
  • 屋根
  • 基礎
  • トイレ
  • クロス
  • 洗面台
  • キッチン
  • フローリング

など、さまざまな部分を確認するようにしましょう。

これらのメンテナンスやリフォームだけでもかなり高い費用がかかります。

特に、物件の耐震性が不足している場合やシロアリの被害が見られる場合は、大規模な工事が必要になる可能性もあります。

もし、主要な構造部分を修繕する場合は、その間家に住むことができないため、仮住まいも用意しなければなりません。

今後の修繕・リフォーム計画を立て、いくらぐらい費用がかかるのかシミュレーションをしたうえで購入するようにしましょう。

「物件価格は安かったけど、メンテナンスやリフォームにたくさんのお金がかかった」と後悔する人もいます。

いくら購入価格が安かったとしても、多額の修繕・リフォーム費用がかかれば、新築並みの予算になる可能性があります。

あとで後悔しないでいいように、将来的なコストも考慮したうえで資金計画を立て、購入するかしないか判断することが大切です。

土地や建物に関する越境物について確認する

クロス
中古物件を買う際は、越境物についても確認する必要があります。

リフォームをする際に、ブロック塀や門柱も新しくしたいと考える方もいるでしょう。

しかし、ブロック塀や門柱を隣人がつくった可能性もあります。

そのため、勝手に取り壊してはトラブルになる可能性があります。

境界標が設置されている場合はいいですが、設置されていない場合は注意が必要です。

境界標が設置されていないということは、境界をまたいで設定されている可能性があるためです。

そのようなブロック塀は、隣人が取り壊しや新しくする意思がない限り、どうしてようもありません。

いくら「ブロック塀を取り壊したい」「新しくしたい」という気持ちがあっても、何もできない状況です。

越境物について、家を買ったあとに気づき後悔する人は少なくありません。

そのため、土地や物件を購入する場合は、境界標がどこに設置されているのかチェックをするようにしましょう。

なかには、ブロック塀ではなく、建物が越境していることもあるため、しっかりと確認することが必要です。

中古戸建の第三者機関による検査を行おう

男女の作業員
「住宅情報誌を見たら第三者機関による検査をした方がいいって載っていたけど、どうなの?」と疑問を持っている方もいるのではないでしょうか。

「欠陥住宅だったらどうしよう?」など家の安全性に不安がある場合は、第三者機関による検査もおすすめです。

コストはかかりますが、事前に手抜き物件ではないかどうか確認しておけば、後で困ることがありません。

ホームインスペクション(住宅診断)をすれば、専門家(ホームインスペクター)が次の項目をチェックしてくれます。

  • 欠陥住宅ではないか
  • いつごろ、どこに、どれくらいのお金がかかるのか

業者や建物によって費用は異なりますが、第三者機関による検査を実施すれば、欠陥住宅を掴む可能性は低くすることが可能です。

第三者機関の検査を希望する場合は、早い段階で費用を確認し、依頼をしておくようにしましょう。

土地の建ぺい率や容積率とは

日照権
住宅を買う場合には中古、建売、注文のどの住宅を建てる場合も「建ぺい率」や「容積率」について理解しておくとスムーズです。

「建ぺい率や容積率の言葉からして難しそう」と感じるかもしれませんが、どちらもそれほど難しい内容ではありません。

せっかくマイホームを持つのであれば、このような用語の意味も覚えておきましょう。

●建ぺい率

建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、土地の広さに対して、どこまでの広さの家を建てられるかを表しています。
建ぺい率=建築面背÷敷地面積×100

たとえば、120㎡の敷地面積に60㎡の建築面積の家を建てると、その建ぺい率は50%となります。

建ぺい率は、地域ごとによって異なります。建ぺい率が30%の地域もあれば、80%の地域もあります。

そのため、同じ100㎡の敷地面積でも、地域によって30㎡までしか建物を建てられない場合もあれば、80㎡まで建てられる場所もあります。

敷地面積に対してどれくらいの広さの家を建てられるかは、建ぺい率によって大きく変わってきますので事前にチェックすることが大切です。

●容積率

容積率は「敷地面積に対する延べ床面積の割合」です。延べ床面積とは、建物の1階・2階などすべての床面積の合計になります。(玄関やバルコニーなどは含まれません)

たとえば、敷地面積が100㎡で建物の1階床面積が40㎡、2階床面積が25㎡の場合、容積率は65%になります。建ぺい率同様、容積率も地域によって異なります。

建ぺい率や容積率以外にも多くの制限がありますが、これら2つについては基本的内容になり、どんな家を建てるかに影響が大きいので把握しておきましょう。

中古物件の条件は価格以外の点も加味して総合的に考える

家のキャラクターと電卓と円マーク
中古物件を選ぶ場合は、1つのポイントを優先しすぎないことが大事です。

「価格が安い物件がいい」という考えがあるのはわかりますが、価格が安い物件を選んでしまうと、将来的な修繕・リフォーム費用や広さ、設備、利便性、家の性能などが損なわれる可能性があるためです。

これは価格だけでなく、広さや利便性なども同様です。広さを優先しすぎると価格は高くなりますし、利便性を諦めないといけない可能性があります。

物件を選ぶ際に優先ポイントがあるのは当然ですが、その部分だけに目をやるのではなく、総合的なバランスを考えたうえで物件選びをするようにしましょう。

中古物件によっては住宅ローン控除が受けられない

住宅ローン控除
中古住宅を購入する場合に注意しなければならないのが、住宅ローン控除を受けられない物件もあることです。

住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1%を10年間所得税から控除される制度のことです。

もし、所得税から控除しきれない分がある場合は、住民税から控除されます。

消費税が増税されたことで、控除期間が13年に延長されています。
(※2020年現在)

住宅購入者にとって、毎年所得税が還付されることは、非常に大きなメリットです。

しかし、中古住宅の場合、住宅ローン控除を受けられない可能性もあります。

具体的には、中古住宅で住宅ローン控除を受けるには、木造一戸建ての場合、築年数が20年以内である必要があります。

そのため、築20年以上の木造一戸建ては住宅ローン控除を受けることができません。

メンテナンスやリフォーム費用もかかるうえに、住宅ローン控除が受けられません。

中古物件購入時には近隣住民や周辺環境の様子も確認

隣人の騒音
中古物件に限ったことではありませんが、家選びをする場合は近隣住民の様子も確認するようにしましょう。

なぜなら、近隣にどのような人が住んでいるか、周辺にどんな建物があるかで生活満足度が大きく変わってくるためです。

たとえば、近くにトラブルメーカーが住んでいたら、いろんなことでクレームを言われたり、嫌がらせをされるなどしてトラブルに巻きこまれるかもしれません。

そのようなことになったら、毎日充実した生活を送ることは難しいでしょう。

周辺環境についても同様です。

事前にわかったうえで購入する場合はいいですが、そうでない場合は「近くにこんな建物があるなんて知らなかった」「夜間、こんなに街灯がなく暗い道になるなんてわからなかった」「災害被害が多い場所だとあとで知った」など、後悔する可能性があります。

  • 治安は悪くないか
  • 近くに工場などはないか
  • 災害リスクが高い地域ではないか
  • 近隣でトラブルは発生していないか
  • 通勤・通学のアクセスはしやすいか

など、他にもさまざまな確認ポイントがあります。

近隣住民や周辺環境は日々の生活に大きな影響を与えます。

だからこそ、あとで後悔しないように事前に確認しておきましょう。

中古物件で価格が安い時、住宅ローンが利用できない物件がある

ローンが家を押しつぶしている
銀行などの金融機関は物件を担保としてお金を融資します。

もし、ローンが返済されない場合に物件を売却して返済に充てるためです。

そのため、売却できそうにない物件は評価されず、融資を受けることができません。

特に、築20年以上経っているような築古物件や山奥にあるような利便性がほとんどない物件は注意しましょう。

もし住宅ローンが利用できない場合は、1から資金計画を考え直す必要があります。

これまでにどのような修繕・メンテナンスが施されたのか確認する

メンテナンスをしている人
中古物件は築年数が経っており、老朽化が進んでいる物件もあるため、新築物件よりも修繕・メンテナンス費用が高くなる可能性があります。

だからこそ、希望する中古住宅が、これまでにどのような修繕・メンテナンスが施されてきたのか確認するようにしましょう。

しっかりと修繕・メンテナンスが施された物件であれば、そこまで高い費用はかからない可能性があります。

しかし、適切な修繕・メンテナンスが施されていなかった場合は、今後多額の費用がかかる恐れがあります。

これまでにどのような修繕・メンテナンスがされてきたのか状況や計画を確認するようにしましょう。

元営業レディの体験談

個人的には、メリットもデメリットも非常に大きいのが中古住宅だと思っています。

つまり、中古住宅は当たり外れが大きいということです。

築30年の中古物件でも、元が質の高い注文住宅であれば、少し手を入れるだけで新築住宅よりもよほど質が良いといえる住宅が売りに出ることもあります。

逆に築10年でも、質のよくない建売住宅であれば、多数の補修が必要になり「これだったら新築を買った方が良かった」と思う方もいらっしゃいます。

それだけに中古住宅の購入結果を左右するのは、家を探されるお客様の熱意そのものではないでしょうか。

私どもは仲介する立場として、売主様と買主様のコミュニケーションを円滑に進め、情報をどのように共有するか、買主様の疑問や不安をいかに解消していくかを念頭において活動しています。

中古住宅の場合は、瑕疵があったり、ご近所関係のトラブルを含んでいることもありますからそういった部分は極力売主様に最初からリサーチし、買主様にすべて公開できるようにしています。

買主様が家を買うことに、どれほど真剣であり、どれほど情報収集をしているか。
そして売主様とのコミュニケーションをどのように図っていくかで、成功と失敗が分かれます。

付近の住人の問題は目には見えにくいものですし、それが問題になるのかどうかも、個人によって解釈が変わってきます。

そういった目に見えないリスクが大きいのが、中古住宅の問題ではないでしょうか。

ただし本当に質の良い物件が眠っていることも多いので、お宝探しをしたいのであればまずは中古物件探しから、というのも悪い選択肢ではないと思っています。

また築年数の古い物件は、融資がつくかどうかも重要なので、そこも気を、配りましょう。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
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どうやって調べるの?


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ゲスト
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不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

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知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


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優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
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など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
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そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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