マイホーム購入準備

マイホーム購入のカギになるのは不動産会社と営業マン

更新日:

マイホーム購入、鍵、不動産営業マン

 

このサイトで再三お伝えしているのですが、住宅物件の取引の鍵になるのは、なんといっても不動産会社の人間です。

たくさんの物件を知っているだけでなく、お客さまのことを理解した上で、ぴったり合った物件を紹介してくれる…そんな理想の営業マンには、どうやったら出会えるのでしょうか?

 

同じ住宅物件情報がどこでも手に入る仕組み

 

まず、物件購入の際の住宅情報の流通の仕方から、簡単に説明します。ちょっと遠回りに感じるかもしれませんが、なるほど!と思う話なんですよ。

住宅情報を検索したりチラシを見ていると、しばしば同じ物件情報が違う不動産屋さんから出されていることありますよね。あれは、なぜ起きるかわかりますか?

多くの住宅などの物件は、「仲介」という形で取引されています。売り主に直接売却を頼まれたわけではない形態の販売のことです。

不動産売買に関する情報の流れを大まかに表すと下記のようになります。

 

売り主(所有者)→ 不動産会社 → データベース ← 販売会社 ←買い主

 

この「データベース」に当たるのがREINSレインズ(Real Estate Information Network System)です。

これは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産流通システムで、一般の方は触ることができません。

中古物件の一般販売の際にはこのデータベースへの登録が義務付けられているため、中古の物件に限れば、どの不動産業者でも同じ物件を紹介できます。新築はこの限りではありません。

REINSは、宅地建物取引業の免許者のみがアクセスできる物件情報の宝庫です。

どの業者さんも、さも自分が見つけました!という顔をして物件を紹介してくれるわけなのですが、なんのことはない、データベースで検索して教えてくれてるんですね。

ゲスト
な~~~んだ。じゃあ、どの不動産会社で物件買っても同じじゃん!
管理人
…そう思いました?それが、そうではないんです。

まず、探している物件の扱いを得意とする業者さんを選定することがはじめの一歩です。

 

不動産会社の種類

 

様々な不動産の種類

 

まず、不動産会社によって得意なジャンルが違うということを覚えておきましょう。

 

大手不動産会社

 

名前を聞けばあそこかとわかる、財閥系の不動産会社です。

ブランドイメージが高いので、安心感がありますよね。直営の店舗やインターネットサイトも充実しており、オールマイティとも言えます。

「売り主」に近い立場でもよく登場し新築住宅や大規模マンションをREINSを介さず直接分譲という形で販売することもあります。

 

フランチャイズ系不動産会社

 

ひとつの会社に見えますが、中身は町場の不動産屋さんだったりすることもあります。信頼やイメージのために、看板を借りて営業しているイメージですね。テレビCMなども打ってくれるので、実際不動産屋さんにとってもメリットは大きいと思います。

実際の営業スタイルや得意な物件などは様々で、ひとくくりには扱えません。ただ、フランチャイズのための一定基準は満たしていると思われるので、ある程度の安心感はあります。

 

中堅不動産会社

 

地域に密着した不動産屋さんで、一定地域に複数の店舗を持ち営業していることが多いです。

駐車場や倉庫といった細かい物件の情報をたくさん持っていたり地域情報に詳しかったり…、エリアを決めているならばかなり心強いパートナーになると思われます。新築情報などは大手よりも早く入手しますし、お買い得物件もよく知っています。

ただしエリア外にはなかなか目を向けない傾向があると言えるかもしれません。地元の方がおすすめしてくれる会社なら、まず間違いはないと思います。

 

小規模、インターネット主体の不動産会社

 

店舗があったり無かったり、インターネットが主体で営業活動をしている不動産会社です。

営業マンも営業方針も「個性的」で、情報も独自で収集していたりします。サイトにも工夫があり、インターネット主体での情報収集をしていると、このタイプの会社さんに電話をしていることが多いかもしれませんね。

販売物件の情報量などもバラツキがあります。小規模の会社が多いので口コミもそんなに期待できず、正直良し悪しが見分けづらい…というところがあります。

 

地場の小規模不動産会社

 

地元にむか~しからある、お年寄りが個人でやっているようなタイプの会社さんです。

賃貸や賃貸管理が収益源となっており、正直売買に関しての多くの情報は持っていません

 

不動産屋さんのタイプはわかったけど…ではどこを選べばいいの?

 

管理人
では、どの不動産会社を選べばいいんでしょうか?

住むエリアが決まっておらず「世田谷区」や「豊島区」など大きな距離範囲から選びたい場合は大手不動産会社、フランチャイズ系不動産会社への問い合わせがおすすめです。

「〇〇駅」程度に住むエリアが絞り込まれている場合は、中堅不動産会社でよい営業マンを探すのが早道かと思います。

 

交渉できそうな不動産会社さんを選ぶ手も

 

仲介手数料

 

内情を話してしまいますと、契約が成立した際に不動産会社に支払う「仲介手数料」…これについても交渉の余地があるんですよ。

仲介手数料の「上限」は、法律で決まっています。細かい決まりはありますが、大体「物件価格の3%+6万円+消費税」と考えておけばよいと思います。実際に計算してみると…

 

物件価格3000万円の場合 …仲介手数料90万円(税抜)

物件価格5000万円の場合 …仲介手数料150万円(税抜)

 

どうでしょう?安い!と思えますでしょうか?

これくらいをマックスで支払う相手です。

ゲスト
「営業さんに何度も付き合ってもらって悪いなぁ…」

なんて考えずに、どんどん要望を伝えてみてください。そして、満足のいく対応が得られなかったら、交渉してみてください。…昔の同僚が見ていたら、怒られてしまいますかね、私(汗)

もちろん、交渉前提で選べとは言いません。が…どのような不動産会社さんが相手なら、交渉しやすいでしょうか?そんなことを考慮に入れてみるのもいいかもしれませんね。

先ほど述べたように、REINSがありますから、大概の物件はどこの不動産会社でも扱うことはできます。得意か不得意か、という話ではありますが、やはり少しでも有利に取引をしたいですよね。

 

新築住宅物件はご注意!

 

ただ、新築物件に関しては、ちょっと町場の不動産会社では難しくなります。

どういうことかというと、新築のマンションなんかは特に、仲介業者まで降りてこないケースが圧倒的に多いんです。新築でも戸建てに関しては、仲介に流れるケースもあるのですが…。

新築住宅は、REINSへの登録義務がないので、こういうことが起きるのですね。この場合、仲介ではなくデベロッパーから直接買う形になります。

デベロッパー…先ほど話しに出た「大手不動産会社」がデベロッパーになっているケースが多いですね。

仲介」するのではなく、「売り主」として振る舞うパターンです。

まったく他の不動産会社に任せないわけではないのですが、自ら選んだある程度の規模の不動産会社までしか情報を流さないので、町場の小さな不動産会社では難しい、というわけです。

 

不動産会社選びの指針

 

色々お話させていただきましたが、いかがでしょうか。

皆さまの住宅の購入・売却の良いパートナーになりそうなのは、どのような不動産会社でしたか?

ご自分の希望条件がはっきりしていれば、ある程度絞り込むお手伝いをできたかな、と思います。インターネットでの物件検索がメジャーになった今、無数にあると言っても過言ではない状況です。

ぜひ効率的に選んで、その後の物件探しに注力してください。

 

いい不動産営業マンと出会うには

 

優秀な不動産営業マン

 

それでは住宅の購入・売却の際のキーマン、不動産営業マンの見極めについて、お話しさせていただこうと思います。

手前味噌な話も出ますが、ご容赦くださいね。

 

こんな営業マンはイヤだ!不動産営業マンってどんなひとたち?

 

不動産会社選びも大事ですが、良い営業マンとの出会いはそれ以上に大事なファクターです。

ノルマがあったり報奨金があったり、不動産営業の世界は結構シビアで結果主義です。腕一本で業界内を渡り歩く腕利きさんもいれば、良くない理由で転職を繰り返す方もいて、同じ企業への勤続年数がとても短い業界なんですね。

そうなると、いくら会社にある程度方針があっても、やはり個人の資質というものが非常に前に出てきます。

  • こちらの要望の物件の情報を教えず、自分が売りたい物件の情報を押し付ける。
  • ローン審査が甘い代わりに金利の高い銀行を紹介し、高額物件を契約させる。
  • 引き渡し後のトラブルにはノータッチ
  • 物件の比較的軽い瑕疵に気がついても、契約したいがために黙っている

 

こんな営業マン、イヤですね。上記はすべて違法ではありませんが、こんな営業マンに当たってしまったら、プロの助言などというものは望めないでしょう。

では、良い営業マンとはなんでしょう?

 

知識と親切さ…ごく当たり前のことを当たり前にできる営業マン

 

ものすごくありきたりな言い方にはなってしまいますが、私は結局のところ、

知識がありかつ親切であるか

これに尽きると思います。

前述したように、結局どんな物件でもどの不動産会社でも買えるのです。親身になって円滑に取引を進めるように努力してくれるのか?同じ物件をみんなで扱っている以上、不動産会社と営業マンの「価値」というのは、ただそれに尽きるのだと思います。

 

こんな営業方法なら安心…ある上司の場合

 

店舗で見習いをしていたとき、普段はお客さま対応をしないかなり上の上司がオフィスにいらしていたことがありました。

たまたま営業マンがみんな出払っているときに、電話を取ってくださったんです。ああしまった…と思いながらも、お電話を遮るのも失礼ですから、折を見て上司がお客様を私に引き継げるよう待機していました。

管理人
そのとき、改めて上司のすごさを実感したのです。

後は担当が…と言ってしまえばいいところを、なんだかんだ電話で1時間ほどお話を伺っておられました。するととても気に入られてしまったらしく、「どうしても貴方に来てほしい」と懇願され、上司自ら出向くことになったようです。

三鷹のほうの割と大きな土地でした。色々お話をした結果、お客さまは売却を決めて、そのまま住み替えの土地までお買い上げになられました。

さらに新しい土地に注文住宅を建てるということで、間取りのプランニングを相談されたうえ、建物まで受注してコンサルもすることになったのです!

三鷹エリアはなかなか出物がない土地なので、アンテナの高い上司でなければその土地は提案できなかったかもしれません。また、価値がある土地ならではの押しつけがましくない営業方法も好感されたのかなあと思います。

色々なことがあっというまに決まっていき、お客さまのご要望を聞き取り提案する能力や、「この人に任せたい」と信頼されることの大切さを実感しました。

私は直接携わったわけではないのですが、とても勉強になる取引でした。

 

優秀な営業マンと出会うための、具体的な方法「メール編」

 

営業マンと交わすメール

 

このように、最初から優秀な営業マンに当たることができたらラッキーなのですが、現実はなかなかそうはいきませんよね。

どのように「知識」と「親切さ」を見抜けばいいのか?

インターネット経由で問い合わせをしているようなときは、23回はメールのやり取りだけしてみるのもいいと思います。

メールの文面レスポンスの早さ、どの程度こちらの要望を汲む能力があるのか。

このへんがわかると人柄もかなり見えてきます。販売図面ひとつ送ってくるにしても、自分の言葉でメリットを書いてきてくれたり近隣環境についてコメントをつけてくれると、

ゲスト
「ああ、この物件のことをよく知った上ですすめてくれてるんだな」

安心感を抱けますよね。

逆に、ここですごくしつこかったり購入を急がせるような営業マンとはコンタクトを取らないほうがいいかもしれません。実際会ってからしつこくされると、後が大変です。

 

優秀な営業マンと出会うための、具体的な方法「面談編」

 

さて、良さそうな担当さんと実際お会いして、相談したり内見したりというステップまで来ました。そのときには、ひとつ質問をしてみるといいですよ。

ゲスト
「●●さんはどういうスタンスで不動産を扱ってるんでしょうか?」

漠然とした質問ですが…だからこそ、答えである程度人が見えると思います。お金のため、なんていうひとはそんなにいないと思いますが、この質問をきっかけに話がほぐれてくるはずです。

実際に住宅物件を見ている最中ならば、「この物件、どう思いますか?」と聞いてみましょう。まずはきっとその家のメリットを挙げてくれると思います。

その後に「私にとって良くなさそうな点ってありますか?」と聞いてみましょう。デメリットを指摘でき、そこについてこちらに「このポイントは気になりますか?」と聞いてくれる配慮があれば、まずは合格だと思います。

その物件に決めなくても、きっとその後の物件選びの精度が上がるはずですよ。

 

お互いを理解し合うことが、最も重要!

 

管理人
不動産の購入・売却にあたっては、不動産営業マンに良いパートナーになってもらうべく、少しずつ理解しあって進めていくことが重要だと思います。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

-マイホーム購入準備

Copyright© 失敗しないマイホーム購入・不動産売却計画 , 2020 All Rights Reserved.