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税の特例措置を受けることができる条件とは?購入する物件自体にも制限がある!

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税金、特例措置

 

 

税の特例措置を受けることができる条件とは?購入する物件自体にも制限がある!

 

さて、前回は「住宅取得等資金の非課税制度」「相続時精算課税制度」についてお話しましたね。

どちらも、大きなメリットがある税制度ということはおわかりいただけたかと思います。特に、贈与ぶんが無ければそもそも購入できない物件があるかもしれませんね。

 

管理人
ただし、この特例措置を受けるためにも制約条件があります。

 

国としてはある程度優良な物件を購入することを期待して制限をしてるのでしょうが、なんともまあ邪魔臭いのです。今日の私は荒れていますね、文句ばかりです(笑)。

共通する2条件についてのみお話しておきます。これは、物件広告ですぐにわかることなので、制度の利用を考えている方は頭の隅に置いておいてください。

 

 

1.建物の登記簿面積が50m2であること。

 

物件広告を見てすぐわかる、とお話しましたが…これは違いますね。なぜかわかりますでしょうか?

マンションのケースなのですが、マンションの面積表示は2種類あります。私たちが普段目にする販売図面での面積表示は、登記簿面積より一回り大きいのです。

以前お話した、「壁芯面積」というやつです(へきしんめんせきと読みます!)。

壁の厚みの半分、つまり壁芯から内側を計測した面積が、販売図面上に載っている面積となります。

一方登記簿面積とは、壁の厚さに関係なく壁の内側を計測した面積となります。これを内法面積といいます。これはうちのりめんせきと読むんですよ。

 

壁芯面積、いらないですね~。ややこしいですね。なんでこんなことになるんでしょう?

 

これは、建築確認を出すときに使う数字なのですね。

建築確認を出すとき…つまり建築される前に図面上で出す数字。建っていない建物では、実際の有効面積を測ることができないわけで…こういう数字になるんだと思います。

それに対し、実際に登記するときには現物があり、有効面積で登記するわけなんですね。

そういうわけで、販売図面に表示されている面積が壁芯面積だった場合、登記簿面積はそれより少し小さいはずなのです。

仮に販売図面上で52m2と表記されている物件を購入したとしても、登記簿上が49m2である可能性があります。

そういうときには、住宅ローン減税は受けられませんし、親族からの贈与にも贈与税がかかってしまいます。

 

2つの制度とも、契約よりも後のタイミングで自ら申告しないと受けられない制度なんですね。税金っていうのはそうなんですよね、払わせるほうはどこからともなく紙が届くのに、還付やオトクな制度については知らないと使えない制度ばかりです!!

…すみません、税金の話になるとつい熱くなってしまいます。

 

制度を使うつもりで進めていたのに、条件の不備で軽減が受けられない…ということが簡単に起こりえるということです。

ふつうは、不動産会社の営業マンが気にかけてくれるとは思うのですが、こんなはずじゃなかったを避けるためにも、頭に入れておいてくださいね。

50m2以上の物件を購入すること。マンションで、50m2ギリギリの物件を検討するときは、必ず登記面積まで確認してから購入すること!気を付けてくださいね。

 

 

2.中古の物件に限りますが、築年数に制限あり。

 

築年数、耐震基準

 

新築の住宅の場合はあまり関係がないのですが、中古の住宅に関する制限です。

築年数について、マンションなどの耐火建築なら25年、木造住宅などであれば20年以内であること。

これが結構邪魔くさいのです。マンションなんて、築25年以上で状態がいいものなんてザラにあるのに…。この条件から外れてしまうと適用外になってしまうなんて。

というわけで、この特例の条件のためには、緩和措置があります。

築年数が規定を超えていても「新耐震基準に適合していることについて証明されたもの」については、適用可能である、というもの。

 

まず、新耐震基準というものは何でしょう。

1981年6月1日以降に建築確認された建物に適用されている耐震基準です。

震度6~7までの地震に対し倒壊しないような構造をもっています。ちなみにそれ以前の基準は「旧耐震基準」と呼ばれ震度5まで耐えうる構造。

東日本大震災や熊本地震の際には、最大で震度7を観測しています。起きうる災害なわけで、新耐震基準の建物のほうがいい、政府としてもお勧めしたいというのは納得です。

そういうわけで、築年数が20年超えていても1981年以降の建築なら新耐震基準で建てられているはず。だから問題なく特例が使えるだろう…と思ってしまいますが、これが意外とそうでもないんですね。

 

ポイントは、新耐震基準に適合していることについて「証明されたもの」という表現です。

実は、この証明をしているかしていないかが問題になります。要するに書類を作って持ってこいというわけです。

住宅ローン減税を受けるつもりで確定申告に行ったのに、「新耐震基準適合証明書」を提出してくださいと税務署に言われ、はじめて書類が必要なことに気づく…そういったパターンは往々にしてあります。

不動産会社の営業マンの中にも、気づかなかったり、または知識不足でこの手続きを平行して進めていなかった。というケースが、あるんですね。

これはタイミングを逃したらもうダメな手続きなのです。それによって何百万もの控除が失われたら…イヤですよね!

現在2018年なので、中古一戸建てで1998年造。中古マンションなら1993年造。どうでしょう?これ以前の物件を買うことだって、検討可能ですよね。

「新耐震基準適合証明書」の取得については少し細かいことにはなりますが、残念ながら不動産会社があまりアテにならないことがある部分なので、この後に詳しくお話していきたいと思います。

知っていると知っていないとでは大違い!という最たるものですし、契約後や引き渡し後に気づいて「手遅れ」というケースもまま見てきていますので…。

 

 

「新耐震基準適合証明書」を取得して、住宅ローン減税をつつがなく受けよう!

 

新耐震基準適合証明書、住宅ローンの減税

 

「贈与税の軽減制度」「住宅ローン減税」を受けることができる住宅は、耐火建築(マンション)なら築25年、木造建築(戸建て)なら築20年。

これを超える建物は、「新耐震基準適合証明書」があれば可能という緩和措置あり。

 

ここまではよろしいでしょうか?

緩和措置の条件にひとつ追加をしてください。それは「既存住宅売買瑕疵保険の付保」。要するに保険を掛けろということです。

当たり前ですが保険料がかかります。

ただし、住宅の見えない部分の瑕疵について保険が付くので安心感はあります。税制面での優遇も大きいので、これは入っておいて損はないのではないでしょうか。

さらに、保険なので当たり前なんですが!引き渡し前に付保をする必要があります。

タイミングを間違わないようにしてくださいね。引き渡しを受けた後に気づいてもダメですよ。

 

さてさて、「新耐震基準適合証明書」の話です。

こちらは建築士に証明してもらう書類です。当然ですが、費用がかかります。

また、建築士に実地調査をしてもらった結果、耐震強度が低いことが判明してまずそこで耐震工事をしなくてはならないケースもあります。

それでも住宅ローン減税の効果は大きいので、ぜひやるべきだと思います。住宅購入後「10年間、毎年」の減税なので、家計に与える影響が大きいのです。

それ以外にも地震保険の割引がついたり場合により固定資産税が減額されたり、何より耐震について検査の上保証されているというのは安心感があることです。家は家族を守る箱ですからね。

 

管理人
費用はかかりますが、必要なことであると理解していただけたらと思います。

 

耐震基準適合証明書を売主が申請しておいてくれているケースはラクでいいのですが、そうでない場合、買主側が引き渡し後に証明書を取得するケースについて、説明していきます。

 

一戸建てを購入するとします。

まず、不動産仲介者会社に「住宅ローン減税」を受けたいということを説明しておいたほうがよいでしょう。

そこで制度をよく知っている営業さんに出会えたり、知らなくても調べて手続きを進めてくれる方と出会えたら、そのあとはグンとラクになります。

が、運悪く仲介会社があまりものを知らず不勉強だった場合は、ある程度のことを自分で進めていかねばなりません。

住民票の移転時期などについて間違った指示をされることもありますので、あとの祭りを避けるためにも知識をつけておきましょう。

 

自分でやらなければならない場合について、お話を進めていきますね。

建築事務所に所属する建築士に、耐震基準適合証明の申請を行います。これで、仮申請書というものが取得できます。これは確定申告のときの必要書類です。

住宅自体の売買契約の前に発生するので、これが無いというケースも多いです。必要な書類と心得てとっておきましょう。

次に耐震診断を受けます。まだ売買契約が締結しておらず所有権が売主にある状態なので、売主側の了解を得ないといけません

非破壊検査とはいえ、居住中だったりすると売主側には負担となるでしょう。仲介する不動産会社に交渉をしてもらいましょう。また、調査の費用や時間がかかります。

出てきた診断結果に基づき耐震改修計画を立てます。結果報告と改修提案、見積もり提示まで10日ほどみたほうがよいでしょう。

実際工事をする場合、建築士が指定する業者で施工するケースが多いようです。リフォームを検討している場合は、まとめて計画するほうがいいです。

というかバラバラだと、建物についての責任があいまいになるため案件として受けてもらえないことがあります。

リフォームなどについてもプランがまとまり売買契約がまとまり、いよいよ引き渡しが行われ所有権を移転させます。工事が必要な際には、耐震改修計画に基づき工事に着工します。

そして、この耐震工事は引き渡し後6か月以内に終了しなければいけません

住宅ローン減税の要件に、「引き渡し後6か月以内に居住すること」が入っているからです。「居住していること」を証明するのは、住民票の移動日です。

 

ここが結構な落とし穴で、不動産会社や住宅ローン融資会社にと面談の際、住民票の移動が指示されることがよくあります。いわれるがままにやってしまうと「引き渡し後6か月以内に居住すること」の条件にひっかかってしまうのです。

実務上の都合とかでおそらく悪気はないのでしょうが、それだからこそ、こちらが気を付けてすすめていかなければなりません。どんな理由があっても後の祭り…が起こるのはこのパターンです。

住宅ローン減税の利用を考えている場合、住民票の移動は必ず「引き渡しの後」です!

耐震工事が終わり住民票を新住所に移しました。ここでようやく、耐震基準適合証明書の発行となります。この発行も1か月程度かかります。

耐震基準適合証明書と、忘れがちな「仮申請書」、このふたつは必須書類です。これをもって確定申告します。

確定申告の期間は2月15日~3月15日です。必ず、間に合うように手配しましょう。

計画を立てる段階から間に合うタイミングで進めるように動いたほうがいいと思います。

 

管理人
いかがでしょう。ややこしいですね、タイミングを計らないといけないものが多くてかなり困難な手続きです。

売買契約を進めるためなら不動産会社の営業さんはがんばってくれますし、耐震診断を依頼すれば建築士はやってくれるでしょう。

でも、税金の控除を受けてうれしいのは買主のあなただけです。

なので、だれでもなく買主が自主的にスケジュール管理をしなければならないことが多いです。残念ながら、この件について他人はあまり頑張ってくれないものなのです。

また買主であっても、たとえ手続きに失敗してもお金が出ていくわけではないので、「まいっか」で諦める方も多いです(まあ諦めきれなくても相手がお役所ではどうにもならないので、諦めるほかないのですけれど)。

ですが、これを読んでくださっているみなさんは、きちんと進めてやり遂げましょう。

家計にかかるインパクトを考えれば、手間をかける価値はあると思います!

 

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だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


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「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

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当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
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不動産会社の選び方のススメ


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優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
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そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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