不動産購入のチェックポイント

住宅を購入する前にチェックしたい区域区分と建ぺい率・容積率

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区域区分と建ぺい率・容積率

 

区域区分?いきなり耳慣れない言葉ですね。区域区分とは、都市計画法によって土地を3種類にわけることです。

みなさんは、ご自身が現在お住まいの地域がどういった区域なのかご存知ですか?

  • 市街化区域
  • 市街化調整区域
  • 非線引き区域

大きくこの3つに分かれているわけなのですが、この中で住宅建築に向いているのは「市街化区域」のみとなります。

このような区分があるわけは、無秩序に家がどんどん建ってしまうと、まとめて設置する必要がある住宅用インフラなどの整備が遅れてしまうためです。

 

お得な物件の落とし穴!?区域違いにご用心

 

管理人
店舗配属時代の体験談です。

 

お金にゆとりがある年配のお客さまが土地と住宅をお買い上げになりました。既にご自身の土地をお持ちのようでしたので、「そちらに住宅を建てられてはいかがでしょう?」と提案したんです。

すると笑いながら、ご自身がお持ちの土地は「市街化調整区域」に該当しており、建築許可がおりなかったそうです。

何故そのような土地をお持ちなのか不思議に思い、詳しくお話をお伺いしているうちに理由がわかりました。どうやらお客さまは、ブローカーのような方から「この土地、とても安いですよ」とセールスをされ、本当にお買い得な坪単価だったのでそのまま買ってしまったそうです。

しかし、いざ住宅を建てようとしたところ、区域違いで建築ができなかったということでした。

その方は冗談めかしてお話ししてくださいましたが、はっきり言って笑えないですよね…。みなさんも土地や住宅を買うときは、「市街化区域」に該当しているかは要チェックしてください。

 

細かい指定あり!住宅購入では用途地域も確認必須

 

さきほどお話しした「市街化区域」はさらに細分化され、下のように12種類の用途地域に分類されています。住宅以外で建てることができる施設を記載したので、どのエリアまでなら自分が住みたいと思えるか、考えてみてくださいね。

 

■住居系

第一種低層住居専用地域 1~3階建ての家。小規模店舗や住宅兼事務所、小中学校など。
第二種低層住居専用地域 1~3階建ての家。加えて、2階建てまでの小規模店舗
第一種中高層住居専用地域 4階建て以上のマンションも可能。加えて、病院、大学、店舗
第二種中高層住居専用地域 マンションに加え大規模な店舗の建築が可能。主要道路に面している。
第一種住居地域 住居用だが、大規模なオフィスビルやホテルも建築可能。
第二種住居地域 住居用だが、パチンコ店やカラオケボックスも建築可能。
準住居地域 幹線道路沿いのエリア。自動車向けの店舗等との調和を目指している。

 

■商業系

近隣商業地域 近隣住民のための買い物エリアとして整備されている。
商業地域 銀行やデパート、飲食店が集まるエリア。

 

■工業系

準工業地域 環境悪化の恐れのない軽工業の利便を促進するエリア。
工業地域 どんな工場も立てられるエリア。住宅も建設可能だが、学校や病院は不可
工業専用地域 工業を促進するためのエリア。住宅、店舗、学校、ホテルなどは不可

 

さて、いかがでしょう?
上から順に住宅に適したエリアとなっており、マンションと戸建てでは条件が異なります。

大体のエリアは住宅を建てることができますし、商業系・工業系などがあまり気にならない方もいらっしゃるかもしれませんね。お買い得な物件などは、特に住宅系以外のエリアに出てきやすいので、ついつい購入を検討したくなると思います。が、ちょっと待ってください。

用途が幅広いということは、現状問題がなくても、未来では好ましくない環境になるかもしれないということなのです。

 

たとえば、生まれてくるお子さんのために購入したマンションが第二種住居地域に属しており、購入当初は何もなく静かな環境だったが、突然パチンコ店がオープンすることになったら、どうでしょう…嫌ですよね。

可能性の話ですが、将来を見据えて購入するのであれば、頭の隅にとめておいたほうがいいのかな、と思います。

また、ご自身が購入する住宅が用途境に近い場合は要注意です。自宅の半径50メートル範囲くらいは、チェックをしておいたほうが無難と言えます。

インターネット経由で確認できる自治体もありますので、ぜひ自治体のホームページで検索してみてくださいね。インターネット上に無くとも役所の窓口では必ず教えてくれますので、いざ購入の際には近隣エリアの確認をお忘れなく!

 

建蔽率、容積率?とっつきにくい数字の話

 

住宅購入で気を付けるポイント

 

ゲスト
建蔽率とか容積率を考えるのって、土地を買ってそこに注文住宅を建てる場合だけでしょ?

と思っていませんか?

いいえ、中古の住宅の購入の際にも、とっても大事なポイントになるんです。まずは建蔽率と容積率からお話しましょう。

 

建蔽率とは

上空から見た時に敷地面積に対して建築可能な面積のこと。

たとえば、100m2の土地で建蔽率50%であれば、50m2までの建築が可能です。逆に言えば、残りの50m2は空き地として残さなければいけません。

 

容積率とは

敷地面積に対する延床面積の割合のこと。その敷地に建築可能な建物の規模を表す数値。

100m2の土地で容積率150%であれば、150m2の延床面積の建物を建てることができます。延床面積とは2階建ての住宅であれば、1階・2階の面積の合算ですね。

 

適当な数字で例示しましたが、建蔽率〇%も容積率〇%も、用途地域によって区分けされています。

用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%)
住居系地域 第一種低層住居専用地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域 100・150・200・300
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 50・60・80 200・300・400
第二種住居地域
準住居地域
商業系地域 近隣商業地域 60・80
商業地域 80 200・300・400・500・600・700・800・900・1,000
工業系地域 準工業地域 50・60・80 200・300・400
工業地域 50・60
工業専用地域 30・40・50・60

 

 

なぜ住宅購入の際に、建蔽率と容積率が重要なのか?

 

なぜ重要なのかというと、建蔽率、容積率がオーバーしていると、現在の法律上では「違法建築」になるからです。この場合、銀行でのローン借入額が減ったり、借り入れできないケースが出てきてしまいます。

違法建築といっても取り壊しを命令されるわけではありません。ですが建て増しに関わるリフォームは不可能になりますし、ローンが降りないのでそもそも購入自体が厳しくなります。

 

これは私が下町エリアにいたときの体験談です。

小さな家や小規模な工場がごたごたと建っている街で格安の中古住宅物件が出ました。ぜひ買いたい!というお客さんがいらっしゃったので、早速話を進めていたのですが…。

実は、容積率・建蔽率オーバーの物件でした。本来であれば確認申請が通らない物件で、業者としてはオススメできるものではありません。もちろんその旨は申し上げたのですが、断固買うと仰るのでローンの仮審査まで話を進めました。

しかし結局ローンが下りたのは希望額の半分。中古住宅だとローンが減額されることはままあるのですが、半額ではあまりに少ないです。結局、そちらのお客さまは購入を諦めました。「住むには何も不具合はないのに…」と、悔しそうでしたよ。

 

 

住宅を購入する前に、容積率・建蔽率オーバーのリスクを知る

 

不動産会社は、基本的に建蔽率オーバーや違法建築であることは、告知する必要があります。ですが、いつどのように伝えるかは決まりがありません。

上記のお客さんのように、期待していたのにガッカリ…なんてことも、ままあります。

ゲスト
違法建築?でも住めるんでしょ?

みたいなノリだと、まずうまくいきません。失敗しないために、ご自身で販売図面を見た段階から、違法建築ではないか、もしそれでも欲しければどのようなことを想定すべきか、わかっておく必要がありますね。

建蔽率と容積率のオーバーは、販売図面上に記載してある情報から知ることができるでしょう。ところが、わざとなのかわざとではないのか、記載漏れがままあります。入っていないから安心、というわけではありません。

都心などは建蔽率も容積率もいっぱいいっぱいなことが多いです。

特に多いのが駐車場でしょうか。住宅を購入後、カーポートだけ付けたような家は、たいがい容積率オーバーになっています。これも容積率に含まれてしまうんですね。

こういった家を中古で購入すると、カーポートが付いているせいでリフォームができない…なんてことが起こります。「カーポートの容積オーバーです」と物件情報に書いてあれば、公正取引委員会の規制にはかかりません。普通に販売・購入できます。

ですが、ローンの審査が厳しくなるのは確かですね。借りられたとしても、利率の高いノンバンク系かもしれません。長い目で見て損をする可能性もあります。

まずは販売図面をよくみてキーワードを探す。

書いてない情報は見に行ってから担当者によく確認する。

騙す気がなくても、ついうっかりなんてこともありますから、できる限り「知らなかった」は未然に回避しましょう

 

住宅購入の際に気にしなければいけない数字

 

他にも、高度制限斜線規制など、土地によって制限が決まっています。これは用途区域ではなく土地によりけりなので、不動産会社さんに聞くのが早いでしょう。

特に、先に土地だけ買って、後から業者を探して注文住宅を建てる場合は注意しましょう。まったく間取りなどのプランを立てずに、先に土地だけ買ってしまうのは失敗パターンです。

ゲスト
用途区域では〇階建てまでOKだったから、土地を購入しました。しかし実際に見積もりをしたら不可能だったんです。

これが一番よくあるパターンでしょうか。

実際に私が遭遇した案件だと、「3階建てのルーフバルコニーがある広い家」を希望するお客さまがいらっしゃいました。立地が気に入って購入した土地をお持ちだったので、そこに建てる予定だったそうです。

しかしいざ工務店と打ち合わせをした時、高度制限」により建てられるのは2階までと判明。ルーフバルコニーに憧れていたのに、お客さまは2階建ての狭い家で我慢することになりました。

土地を購入する際は、簡単でもいいので専門家に設計のラフプランを立ててもらうほうが無難です。

専門家であれば、必ずその土地の建築制限は調べます。まだ購入検討段階でラフなんて…と思うかもしれませんが、購入してからでは遅いのです。必ずやってもらいましょう。

 

 

「防火地域」と「準防火地域」では建てられる住宅が違う

 

防火地域

 

注文住宅のトピックが出ましたので、ついでに「防火地域」、「準防火地域」もお話しておきましょう。

防火地域」は最も厳しい規制です。一定以上の広さの家屋には、鉄筋コンクリートや鉄骨造などの燃えにくい素材を使用した建物しか建てることができません。

準防火地域」は、「防火地域」に比べれば緩やかですが、木造建築であっても延焼の恐れがある部分は防火構造とし、屋根は不燃材料ときまっています。当然ながら、その分の費用が余計にかさむ、ということですね。

 

都市部の多くは、「防火地域」「準防火地域」の指定がされています。なぜなら、都市部は住宅、工場など問わず建物が密接しているため、延焼が容易に広がりやすいからです。

近年は大きな地震も頻発していますし、天災が引き起こす火事について、世の中はかなり神経質になっています。30年以内に来ると言われている首都直下地震の犠牲者で最も多い死因は「火災」になるであろう、と言われているのです。

雑然とした都内の様々な区域で同時に火災が発生したら、当然消火は間に合いませんいかにして延焼を食い止めるのか、ということが重視されるわけです。「防火」が大切な理由、わかりますよね。

そのため、都市計画として地域の見直しがしばしば行われています。注文住宅をお考えの方は、土地購入前に都市計画の変更について役所に確認をしておきましょう。

急に変わるものではないので、事前にリサーチしておけば、「土地を購入したのに、思い通りの家が建てられなかった」というケースは避けられます。

また、東京都は、地震火災の危険度ランキングを公表しています。火災は怖いですよね。自宅から火を出していなくても、お隣から燃え移ったらどうしようもありません。ランキング10位だけ抜粋します。

 

  1. 荒川区 町屋4丁目
  2. 足立区 千住 柳町
  3. 荒川区 荒川6丁目
  4. 足立区 千住 大川町
  5. 墨田区 墨田3丁目
  6. 北区 志茂4丁目
  7. 墨田区 京島2丁目
  8. 江東区 北砂4丁目
  9. 大田区 羽田6丁目
  10. 足立区 千住 元町

 

もちろん、ここに住むなというわけではありません。火災はどこでもおこる可能性があります。ですが、地震火災の影響を懸念されているエリアということを頭の隅にとめておくといいでしょう。

しかしこの中でも、大きな幹線道路沿いは意外に延焼の被害を避けられるそうです。幹線道路で火災が食い止められるということなんでしょうね。

「もしも」に特化した話ですが、一生に一度の買い物ですから、安全面は十分検討しましょう。

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家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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