マイホームをリフォーム

リフォーム費用のほかに建物の解体費用も考慮する

更新日:

建物を解体する

 

新築の物件とは異なり、再建築不可物件の中古住宅をフルリフォームするには、建物の解体が欠かせません。

既存の建物の壁や天井などを壊してからリフォーム工事を行うので、リフォームの費用のほかに解体費用が必要です。建物を壊す作業はリフォーム会社とは別に、解体会社にお願いをしますが、解体費はリフォームの規模(家の大きさ)はもちろん、依頼する会社によっても異なります。

ここでは、再建築不可物件における解体の注意点についていくつかご紹介をしましょう。

 

再建築不可物件は解体しにくい場所にある!

 

基本的に再建築不可物件は、敷地が道路に2m以上接していないため、狭い道の先、たとえば旗竿地はたざおちのような敷地であることも多いのです。

こういった場所は、公道から重機やトラックが入っていけないケースがほとんどで、再建築不可物件を購入した友人の敷地もまた、人と自転車ぐらいしか入れないような細い道の先にありました。

これが通常の物件のように、広い道路に面していれば、敷地に重機を入れて建物を効率よく解体することができたり、トラックを敷地に横づけしたりして、解体で出たゴミをまとめて運び出せます。

しかし、車が建物の近くまで行けない再建築不可物件の場合は、解体業者がバールやハンマーなどを使って人力で建物の解体をしなければなりません

人力での解体だと、当然重機を使うよりも時間がかかるので作業日数が増えますし、関わる人数も多くなります。また、解体で出た板や土などのゴミを敷地から搬出するのにも、人が手押し車を使って何度も往復しなければならず、時間と人手が必要です(場所によってはベルトコンベアーも使います)。

 

解体会社の選定にも合い見積もりを検討しよう

 

友人が購入した再建築不可物件の住宅は、築40年以上の古い建物で全体的に傷みがひどく、フルリフォームをするために基礎と梁・柱以外はすべて壊す必要がありました。このリフォームは家の骨組みにあたる部分を残して行うために、スケルトンリフォームとも呼ばれます。

友人の家は木造の2階建てで40坪程度の広さがあり、この建物を解体するとなると、250万円程度は必要になりますから、リフォーム会社の選定同様に合い見積もりを取るようアドバイスしました。

リフォーム会社が普段からお付き合いのある解体会社を紹介してくれたそうで、その1社と、友人が自分でインターネットを使って探した2社をあわせて、3社の中から選んだとのことでした。

解体会社の主な選考条件は信頼と実績、そして費用です。信頼に関してはリフォーム会社から紹介してもらえると安心感がありますね。ただ、リフォーム会社の選考のときのように、プランをご提案いただく必要はありませんから、解体会社の合い見積もりは数社程度で良いと思います。

 

家の解体費用は安ければ安いほどいい?

 

解体費用の見積もり内容を見ると、

  • 解体に関わる職人の人件費
  • 廃棄物(解体で出たゴミ)の処理費
  • トラックのレンタル費用や燃料代
  • 養生の費用

がほとんどです。

人件費は単純に何人が何日解体作業をするかで算出されますが、1人当たりの1日の人件費と、解体に何人を要するか、何日かかると計算しているかで大きく変わります。

友人が見積もりをお願いしたタイミングは、ちょうど東日本大震災の後で、多くの職人さんが復興で東北に行っていたために、人手不足で人件費が少し高くなっているとのことでした。

管理人
そのためか、解体の合い見積もりでは、人件費だけで20~30万円近くの差があったそうです。

廃棄物の処理費用は、合い見積もりでも各社の提示額にそれほど差がありませんでした。しかし、この費用が他の会社と比べて大幅に安い企業は、適切に廃棄物が処理されているのかどうかが不安になります

独自に開発した技術も含めて、企業努力でコストカットできているのであれば話は別ですが、抑えられる金額にも限度があるでしょう。費用の安さの裏で密かにゴミを不法投棄されていたり、ゴミを敷地内に勝手に埋められたりしたら、トラブルが発生することは以前お話しましたよね。

処理費用はそれなりにかかるものだと認識しておいたほうが良いでしょう。

 

最後の決め手になるのは解体会社に対する安心感

 

友人は3社から合い見積もりを取り、その中からリフォーム会社が紹介してくれた解体会社を選んでいました。

選んだ決め手となったのは、

  • リフォーム会社と普段からお付き合いがありよく知った会社だったということ
  • 安心の太鼓判を押してもらったこと
  • 実際に友人がその解体会社の方と会って話した際、対応が誠実だったこと

だったそうです。

ただし、金額的にはインターネット検索で見つけた解体会社のほうが安かったため、最後までどちらの会社にするかで悩んだと言っていました。

これは解体業者の選び方に限りませんが、なんでもかんでも金額で決めることはありません。安心して確実に任せられるのであれば、多少高くてもそちらの会社を選ぶことをおすすめします。安いからといって良いわけでないことは以前にもお話しましたよね。

金額ではなく安心感で選ぶ、これもある意味メリハリのきいた費用の使い方です。

 

重要!住宅の解体工事は近隣への配慮をお忘れなく

 

解体工事は建物の壁や床を壊すので大きな騒音が出ますし、天井や土壁を壊した場合には埃土煙が舞ってしまいます。

解体前には建物の周りを養生して騒音や埃が近隣に届かないようにしてあるとはいえ、気遣いは必要です。工事前は近隣の家にご挨拶に回ったり、職人さんには夕方5時以降は工事をしないようにお願いするなど配慮しましょう。

なお、ご挨拶回りは解体会社任せにするのではなく、施主さんも同行されたほうが誠実さは伝わります。菓子折りなども持っていくと良いでしょう。

再建築不可物件はその性質上、家同士の距離が近い密集した住宅地にあることが多いため、無用なトラブルを避ける意味でも、ご挨拶と騒音・埃の配慮は徹底したほうが良いです。

 

こだわった間取りにすると家への愛着が増す

 

中古一戸建ての再建築不可物件は、更地にすると家を建てられない、新築はできないという条件はあるものの、同程度の広さの新築物件よりも土地を安く手に入れられるのが最大のメリットです。

土地の購入代金を節約できるので、浮いたお金を建物のリフォームや外構の費用に回すことができます。

管理人
せっかく資金が浮くのですから、家をフルリフォームをする際は、どこかにあなたのこだわりを反映させた間取りにしてみませんか?

再建築不可物件を購入した私の友人は、自営業をやっていることもあり、購入目的の半分は仕事部屋を作ることでした。そのため、間取りを具体的に固める前から、仕事用のスペースを確保することと、耐震化工事をしっかりやってもらうことだけは、はっきりと決めていたそうです。

友人のように間取りをどこから考えればいいのかわからない場合は、優先度の高い部屋から考え始めて、次は関連する周囲の部屋……というように少しずつ広げていっても良いでしょう。

管理人
リフォーム会社と相談して、自分がどんなリフォームをしたいのかを伝えて相談に乗ってもらうのも一つの手です。きっとお客さまに自身にも分からなかった要望を見つけだしてくれるでしょう。

 

家の耐震化には費用をかけ過ぎても損はない

 

友人の例に限らず、家の耐震性能の強化は、力を入れて損することはありません

私は友人が買った家を解体前と解体途中に見せてもらったことがありますが、築40年以上の木造2階建てで、建物の一部が傾いていたために窓の締まりが悪く、床の一部は腐っていて、足で踏むとブカブカな状態でした。

また、壁が薄くて断熱材が入っていなかったうえに、土壁にヒビ割れがあったせいで、隙間風も入っていたのです。締まりの悪い窓から見えた小さなベランダは支柱がさびていて、乗ると崩れてしまいそうなほど危険な状態でした。

友人は建物のひどい有様にショックを受け、耐震性能の強化を決意したそうです。そして、リフォーム会社と相談した結果、以下のような耐震化を行っていました。

 

傷んでいる柱や梁を入れ替える

 

柱や梁を入れ替える作業

 

シロアリに食べられて細くなってしまった柱、最初から頼りないほど細かった柱を太い柱に替えています。補修で直る程度ではなかったそうで、新しい柱に入れ替えていました。

 

既存の柱を補強する

 

新しい柱で既存の柱を挟み込み、ボルトなどで固定して強度を増すことができます。

友人は古い柱に入ったヒビ割れが気になっていたのですが、これは「干割れ」と呼ばれるヒビ割れで、強度にはほとんど影響を与えません木材は乾燥するほど強度が増すのです

知人は設計士からその説明をされて納得したそうで、ほとんどの柱は補強したものの、ヒビ割れがある柱もそのまま使い続けています

 

耐力壁や筋交いを追加する

 

耐力壁や筋交いすじかいは、建物の横方向に加わる力を支えるためのものです。横から加わる主な力とは、地震の横揺れや、台風が来た時に横から吹き付ける強風などになります。

友人が買った敷地にもともと建っていた家は、筋交いと耐力壁がまったくありませんでした

私は建物の解体途中に壁の中を見せてもらいましたが、筋交いどころか断熱材もなく、外壁に使われたトタン(亜鉛鉄板)の一部には穴が開いていて、失礼ながら前のオーナーはよくここに住んでいらっしゃったなと驚いたほどです。

リフォームにあたっては十分な数の筋交いと耐力壁を使ってもらっていました。

 

太い梁を追加する

 

広い部屋と太い梁

 

リフォームした後の新しい家は、仕事部屋とリビングダイニングを広めに取りたかったとのことで、太い梁を通して、できるだけ広い空間を確保していました。元の家が使っていた梁も流用しましたが、いずれも細く強度が足りなかったため、太い梁を追加して補強してあるそうです。

 

補強用の金具を設置する

 

日本の木造建築は、木材同士を組み合わせて作りますが、その接合部が地震などで揺れて抜けたり、捻じれたりしないように、筋交いプレート、土台と柱を繋ぐホールダウン金物といった補強用の金具を使います。

また、基礎と建物がずれないようにアンカーボルトを使ったりもします。友人のリフォームではこれらの金具もふんだんに使っていました。

以上が主な耐震化補強工事の内容です。幸い基礎部分はヒビ割れもなく頑丈な作りだったため、そのまま使うことができました。

リフォームの際に徹底して耐震化をしてもらったのは、建っていた家の耐震性能が著しく低く、ショックを受けたかららしいですが、直前に東日本大震災を経験したため、耐震化の必要性を強く感じたことも大きいかもしれません。

日本は地震の多い国ですから、費用をかけてせっかく立派な家を建てても、度重なる地震で建物が少しずつ傾いたり、外壁にヒビが入ったりしたのでは元も子もありません。

 

個人的には家の耐震化にはお金をかけてもかけ過ぎはないと思っています。

 

広い仕事場を作るリフォーム

 

友人が家を買った理由の半分は、仕事場を確保することでした。サラリーマンを辞めて独立し、仕事用の事務所と新しく住む家が必要だったので、それならと思い切って家を買ったわけです。

友人が仕事場に必要だったのは、

  • 作業に使う大きめのテーブル
  • パソコン
  • 事務機器を置くスペース
  • 資料を整理保管するための大きな棚

でした。

私の目から見て、友人の家で一番こだわりが表れていると思ったのは、その仕事部屋でした。仕事部屋といっても、仕事をしないときにはリビングのようにも使えるので、家の間取りとしては無駄になっていません。

管理人
では、どんなところにこだわっていたのかをご紹介しましょう。

 

快適な仕事部屋には広い空間が必要

 

友人のリフォームの場合、単に作業をするだけなら、おそらく仕事部屋の広さは6畳もあれば十分だったでしょう。

しかし、家で仕事をするときは、仕事部屋で過ごす時間が一番長くなることは予想できたので、あまり狭い部屋にすると窮屈な気分になるのではないか、と考えたそうです。

私も仕事で長時間椅子に座っていると、こわばった身体をほぐすためにときどき周囲を歩き回りたくなります。部屋にお茶を飲むようなスペースが確保できていれば、リラックスできるでしょうね。

また、6畳の部屋に資料を保管する棚や大き目の机を床に置くと、その分狭くなってしまいます。

ゲスト
「もう少し広いほうがいいのか…」

と悩む友人に、念のため、置きたい机と事務機器、棚の大きさを測って、6畳の部屋に配置した場合の図を書いてみることを勧めてみました。実際にやってみたところ歩けるスペースがほとんど残ってなかったそうです。

管理人
仕事の資料を別の部屋に置いてみたらどう?

と提案すると、「同じ部屋にあったほうが便利」という返事でした。

結局、6畳の広さでは良い解決策が見つからなかったそうで、仕事部屋は最低でも8畳の広さから再検討することになったそうです。

せっかく部屋を広くしても、棚をいくつか並べると狭くなってしまうことに悩んでいたようだったので、

管理人
「作り付けの棚にするのはどうかな?」

というと、早速オーダーメイドの棚を選んでいました。

しかし、この棚を作るだけで数十万円もしたそうです。

勧めた側としては

管理人
「悪いことをしたかな…」

とも思いました。しかし、棚が壁と一体になっているので見た目がすっきりしている点や、地震が起きても棚が倒れてくる心配がない点が気に入っているそうです。

オーダーメイドなので1点ものですし、お店で買えるものではありませんから、長く使うほど愛着がわき、部屋での存在感も大きくなっていくことでしょう。

また、そういったお気に入りの家具がある空間で仕事をすれば、気持ちよく働けると思います。

費用の使い方にはメリハリが必要だなと改めて感じさせてくれる、いいお手本になってくれました。

 

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

-マイホームをリフォーム

Copyright© 失敗しないマイホーム購入・不動産売却計画 , 2020 All Rights Reserved.