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住宅リフォームの第2の選択肢・再建築不可物件

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住宅リフォームの第2の選択肢・再建築不可物件

 

住宅のリフォームを考えていらっしゃる方は、既にお住まいの家をリフォームするか、これから中古住宅を購入してリフォームするかのいずれかだと思います。

二つのうち、中古住宅を購入してリフォームをしたいと考えている方におすすめなのが、格安で物件を手に入れられる再建築不可物件の購入です。

いきなり再建築不可物件と言われても、聞きなれない方がいらっしゃるかもしれません。

しかし、より見積もり費用を抑えて中古住宅を手に入れたいリフォームをしたいと考えるなら、中古住宅購入の第2の選択肢として、再建築不可物件をぜひ検討してみてください。

ここでは、再建築不可物件とは何かという基本的なことから、建物のフルリフォームの方法やお得な情報、注意点について、私の友人が購入した再建築不可物件を例にいくつかご紹介します。

 

再建築不可物件とはどんな物件でしょうか?

 

管理人
再建築不可物件」という言葉を聞いて、あなたはどんなことを想像するでしょうか?
ゲスト
「再建築が不可能な物件という意味なら、なぜそんな家を売っているんだろう?」
ゲスト
「再建築ができないなら、家を建てられないんじゃないかしら?」

……など、言葉から受けるイメージや抱く疑問は、ややネガティブなものではないでしょうか。

再建築不可物件の「不可」という言葉から、漠然とマイナスのイメージを持ってしまうのも無理はありませんね。

簡単に言うと、中古住宅の再建築不可物件とは「現在建っている家を壊してしまうと、再び建築することができない物件」のことをいいます。

再建築不可物件についての特徴を簡単にまとめるとこんな感じです。

 

【再建築不可物件とは?】

 

道路

 

  • 建築基準法が定める道路(2項道路含む)に敷地が2m以上接していない物件のことをいう
  • 建物を壊して更地にすると、そこには再び家を建てることができない(建て替えができない)
  • 再建築不可物件ではない同程度の敷地と比べると安い

 

つまり、再建築不可物件として買った家が古いからといって、建物と基礎を全部壊して更地にしてしまうと、もうその敷地には家が建てられなくなってしまいます。

何故そのような制約があるのかといいますと、再建築不可物件の敷地が2m以上「道路(建築基準法42条に定められたもの)」に接していないからです。

ではそもそも、道路とは一体なんなのでしょうか?

 

道路とは

建築基準法が定めたもので、幅員が4m以上の道のこと。建築基準法の施行前からある道路や、建築確認をするための管理者がいる地方公共団体が定めた道路に限っては、4m以下であっても道路とみなされる場合があります。

 

幅員が4m以下であっても道路と認められている場合は、建築基準法第42条の第2項に定められていることから、2項道路と言われたり、みなし道路と言われています。

何故これらの道路に物件の敷地が2m以上面していなければならないかというと、災害発生時等に消防車や救急車が通る道を確保するためです。

少し専門的な話になってしまいましたが、以上を踏まえて、もう少し簡単に再建築不可物件の特徴を見ていきましょう。

 

中古住宅の再建築不可物件購入のメリットとデメリットとは?

 

再建築不可物件は、一度更地にしてしまうと家を建て替えることができないと聞くと、それだけで及び腰になってしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか?

そんな条件がついている物件は、自分には関係のないもの、扱えないものと思ってしまうかもしれません。

確かに再建築不可物件は、今建っている建物の基礎も作りかえることはできないので、間取りや家の形に凝った新築の家を建てたい方にはおすすめできないです

では、どうして様々な制限がでてしまう中古一戸建ての再建築不可物件をわざわざ買うのでしょうか?

そのわけをこれからご説明します、再建築不可物件のメリットとデメリットをまとめたのでご覧ください。

 

中古一戸建ての再建築不可物件の購入メリット

 

1. 新築することはできないがリフォームすることはできる

 

再建築不可物件は一度壊してしまったら再建築することはできませんが、リフォームすることはできます。

もちろん、もともと建っている家に修繕がいらず、間取りも気に入っているのであれば、無理にリフォームする必要はありません

古い家のデザインや風合いがお好きな方も、そのまま住み続ければ良いと思います。しかし、建物が古すぎるとなると、なかなかそうもいきませんよね。

私の友人が買った再建築不可物件は、建物が建ってから40年以上が経過しており、壁の一部が傾いていたほか、耐震、防火の面でも問題があったそうです。といっても、当時の古い耐震基準をもとに建てられた家ですから、これは仕方のないことですが…。

結局、そのまま住むには問題が多すぎたため、補強を含めた大規模な模様替えリフォームをしていました。

リフォームは元の家をベースに行いますので、基礎や柱・梁などはほぼそのまま使うことになります。間取りの制約は変えられませんが、友人はうまく古い家の間取りを利用して納得のいくマイホームを手に入れたそうです。

 

2. 通常の一戸建ての住宅よりも購入価格や固定資産税が安くて住む

 

中古住宅の再建築不可物件は、同じ広さ・立地の新築物件と比べると、はるかに安い価格で取引がされています。

物件によって価格は異なりますが、高くても相場の2/3ぐらいと考えておくと良いでしょう。中古の住宅+土地で4000万円の通常の物件なら、同程度の広さの再建築不可物件では2600万円程度で済むというわけです。

しかも、価格が安いために資産価値も低くなり、固定資産税も安くて済みます

高い土地を買って資産価値が下がってしまうのは問題ですが、安い土地が低い資産価値とされるなら、何も問題はありません。

このように再建築不可物件は、割り切って購入できる人にはお買い得な物件なのです。

 

3. 浮いた購入資金を家づくりの別の費用に回せる

 

中古住宅の再建築不可物件は、敷地と建物を相場よりも安く手に入れられる分、浮いた資金をリフォーム代や家具の購入代などに充てることができます。

外構に力を入れたい、キッチンを豪華にしたいなど、資金に余裕があればやりたいと思っていたことが、再建築不可物件ならできる可能性があるのです。

叶えたい要望があるけれど資金が足りなくて悩んでいたという方には、再建築不可物件は魅力的な物件に映るのではないでしょうか?

 

 

中古住宅の再建築不可物件の購入デメリット

 

1. 更地にすると家が建てられなくなる

 

先ほどもお伝えしましたが、再建築不可物件は建物を壊して更地にしてしまうと、そこには二度と家を建てられなくなってしまいます

これは建物を解体した場合だけではなく、台風や地震などの天災・火災で、建物が全壊・全焼してしまった場合も同様です(躯体が残っていれば修繕が可能な場合もあります)

理不尽に思うかもしれませんが、建築基準法に定められていることなのでどうしようもありません。現在建っている建物を大切に使い続けるか、古くて傷んでいるなら思い切ってリフォームをしましょう。

なお、いつ起こるかわからない天災・火災で建物が壊れてしまったらと心配をする方がいらっしゃるかもしれませんが、これに対しては保険に入って備えましょう。

 

2.建て坪と間取りに制約がある

 

再建築不可物件は基礎部分を壊すことができませんので、家の形を大きく変更することもできません

敷地に余裕があったとしても、建て坪(建築面積)20坪の建物を30坪にすることはできないのです。そのため、ある程度は間取りに制約も出てきます。

しかし、そこは工夫次第でいくらでも可能性は広がるでしょう。

制約のあるなかでどのような間取りができるかは、リフォーム会社の腕の見せ所です。

管理人
再建築不可物件で理想の間取りが実現できるかどうかの可否は施主側が判断せず、まずはリフォーム会社に相談してみましょう。

 

3.物件を購入する際に銀行の住宅ローンが組めない

 

上でも少し触れましたが、再建築不可物件は同程度の広さの一般的な住宅と比較すると、資産価値が低いため、銀行の担保評価も低くなっています。

このため、物件を購入する際には、一般的な銀行ではほぼ住宅ローンが組めません

その代わり、金利は少し高くなってしまうものの、ノンバンクで住宅ローンを組むことはできます。ノンバンクとは銀行や信用金庫などの金融機関ではなく、それ以外で貸金業務を営んでいる金融会社のことをいいます。

ノンバンクを利用する場合は、利子のことを考えて返済回数と借りる金額はなるべく少なく抑えたいですよね。

以上、中古一戸建て、再建築不可物件のメリットとデメリットの両方を見てきました。

再建築不可物件を購入するときの最大の障壁となるのは、やはりノンバンクの金利が少し高い住宅ローンしか使えないことでしょう。

再建築不可物件は、一般の物件と比べて58割程度の安さになることがあるとはいえ、住宅ローンの返済で費用がかさんでしまえば、せっかく安く購入したメリットがなくなってしまいます。

それを防ぐには、なるべく現金を十分に蓄えてから購入を検討するほうが良いでしょう。

私の友人も一戸建ての再建築不可物件の購入にあたって、当初はローンを検討したそうですが、金利の関係から多少無理をしても現金一括払いを選んだそうです。

これは友人がコツコツと15年以上貯金をしていたのがたまたま役に立っただけで、いきなり2000万円近くの現金を用意するのは大変なことだと思います。

管理人
現金一括か、ローンを組むか、ご自分にとって最もベストな方法を選択してくださいね。

 

道路に接していない敷地は意外に多い?

 

私は以前、建築を営む知り合いに

管理人
「再建築不可物件というのは多いのでしょうか?」

と質問をしてみたことがあります。そのときの答えは「意外に少ない」というものでした。

再建築不可物件は、長年区画整理が行われていない場所や、昔から住宅が密集している場所農地を住宅地に転用したような場所にあるとのことです。

いずれも、最近建てられた家ではなく、昭和時代に建てられたような家がほとんどとのことでした。

知り合いが言う「意外に少ない」がという数字具体的にどの程度なのかがわからなかったので、いろいろと調べてみました。

そのなかで一番信頼できてわかりやすいデータとしては、総務省が発表している土地統計調査があります。

この調査のなかに平成25年の結果があったのでご紹介しましょう。

これによると、住宅5107万戸のうち、幅員4m以上の道路に接している住宅は3521万戸で、全体の69%です(出典:総務省統計局ホームページ 日本の住宅・土地統計調査の解説 平成25年 第8章・敷地に接している道路の状況より)。

残りの約30%にあたる1586万戸は4m未満の道路、そのうち231万戸にいたっては、幅員2m未満の道路に接しているという結果が出ています。

このなかでほぼ再建築不可物件と見て間違いない、232万戸という数字を見て、私はその不動産屋さん同様に、意外に少ないと感じました。

232万戸は全体から見ればわずか4%程度の数です。再建築不可物件の魅力を知っている私にとっては、これが宝物のようにも思えてきます。

このように再建築不可物件は、通常の物件より、ひとクセもふたクセもあります。しかし、うまく活用すれば家と敷地を十分に安く手に入れられます

駅に近いのに近隣の相場と比べると大幅に安い再建築不可物件」などは、さまざまな制約を割り切って考えられれば、宝物に思えることでしょう。

ご自分の捉え方しだいで、価値がいかようにも変わるのが再建築不可物件なのです。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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