住まいの豆知識

不動産会社が「仲介」しない不動産取引について

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不動産取引の方法

 

「仲介」以外の不動産の取引方法についてもお話しておこうと思います。

不動産の売買というと、怖いイメージがありませんか?家を買う時に及び腰になってしまったり、ややこしい話になると「もうやめよう」と思ってしまう一因ではないでしょうか。一生に一度しかないことですから、慎重になるのはとてもよくわかります。

でも、どんなときに「怖いこと」が起こりやすいのかわかれば、避けることができますよね?

管理人
あまり一般的ではない方法ですが、ご紹介しておきます。これで少しでもマイナスイメージが解消すると幸いです。

 

 

不動産取引の方法は、3種類!

 

まず不動産取引には3種類方法があります

  1. 媒介による取引
  2. 直接取引
  3. 売り主代理(販売代理)

 

媒介による取引

媒介による取引とは「仲介」のことです。

このやり方は、ある程度法律的にルールが決まっており、トラブルが起きにくく、起きても救済されやすい仕組みと言えます。

 

直接取引

直接取引は、本当にそのまま、直接の取引です。

データベースの登録は不要で、売りたい人が買いたい人に売ります。仲介手数料や広告などとも無縁です。

 

売り主代理(販売代理)

売り主代理(販売代理)とはトラブルが起きやすい代理取引です。

「代理…?売買に不慣れなお母さんに変わって息子が売るというような?」

そんな牧歌的な事例もあるかもしれませんが、現実はもっと生臭い取引がトラブルを引き起こします。

土地ころがし…ブローカー、と言えばいいのでしょうか。宅建業の免許があるわけでも不動産の業界団体に所属するわけでもないのに、土地を右から左に転がしてお金を儲ける人々がいるのです。

 

ブローカーから購入したいわくつきの土地。スムーズに家が建つはずもなく…

 

蒲田のほうで、ある士業の先生がご自宅を建てることになりました。建物の契約に少々関わらせていただいたのですが、豪華な建物で一億円くらいだったと思います。土地は既にあるということでお話を進めていたのですが…。

実はその土地がいわくつきなもので、出所がいわゆるブローカーだったようなのです。

 

住宅の工事をはじめたら、近隣からすごいクレームがつきました。トラックの騒音から始まり工員の態度や工事時間など、ご迷惑をおかけするのは承知でしたが、それでも尋常じゃないクレームでした。何度も頭を下げつつ進めていたのですが…

水道管を埋め込むための道路の掘削の段階になって、「私道の掘削許可を出してない」ということで工事がとうとうストップ!大変な騒ぎになってしまったのです。

「工事を受けおったんだから、なんとしても水道は通してもらわないと困る、そちらでやってくれよ」

そう買い主の先生は仰いましたし、ご要望は当然なのですが、近隣からの反対も抑えきることはできませんでした。結局、その土地で顔が効くと言うブローカーの言うことを聞かないと、にっちもさっちもいかなくなってしまったのです。

工期が伸びると費用もかさみますしそのままにしておけません。なんとか近隣を収めてくれ、といくらかブローカーに握らせるような形になりました。これは当時の本当のウラ話です。

ブローカーの方はなんだか昔の極道さんみたいな感じの方で、200万ほど会社が支払いました。私の会社が、です。

そしたら、その方は近隣の住民のところに顔を出して土下座しました。住民の方々にいくらか…5万円ほどですかね、握らせて掘削の許可をとってくるんです。呆れてしまいました。

ただ最後の一軒だけはなかなか許可を出してくれず、背に腹は代えられなかったのでもう50万余計に渡すことになりました。なかば強行突破のような形とはいえ、丸く収まったと聞いていたのですが…ようやく道路の掘削工事を始めたところで、最後の一軒の方が騒ぎ出したのです。

管理人
あれっ、あの50万円で納めてくれたんじゃなかったの…?

戸惑う私をよそに、ブローカーは掘削の承諾書というものを持ち出してきて言いました。

「承諾書がないと私道は掘削できないが、これがあるじゃないか」

しかし近隣の方々は「こんな承諾書サイン覚えはない」と言うのです。なんと、堀削の承諾書はブローカーが偽造した文書でした。

顧問弁護士に相談して調べたところ、その人は色んな文書を偽造しまくってたんです。

管理人
「不動産売買契約自体にも問題がありますが、これは公文書偽造じゃないですか?」

とつっかかったところ、

「これは私文書偽造だから」

と開き直られる始末。「そういう問題じゃない!」と心の中で突っ込みましたが、当時若かった私はただひたすらおろおろしてしまいました。

結局誰も引けなくなり工事は続行されて、すったもんだで家は建ったのですが…今思い出しても怖かったです。

これは土地の代理取引権を、そのブローカーが一手に持って行っていた取引でした。

 

「代理取引」には、手を出しちゃダメ!

 

代理取引は、仲介と違ってある程度の法律の庇護下からはみ出した取引方法です。

「こんな一等地にこんな土地があるよ」なんて美味しい話があっても、簡単に乗らないほうがいいかもしれません。

みなさんの考える「不動産の取引って怖い」イメージは、実はこんなところが根っこにあるのかなあと思っています。

悪い例を出しましたが、こんなことは普通には起こりません。信頼できる不動産営業マンに出会えば安心してよい取引ができるはずです。

管理人
ぜひ恐れずに、住宅の購入・売却にチャレンジしてください!

 

 

住宅の購入計画のタイムテーブル

 

 

さて、今まで心構え的のお話をたくさんさせていただいておりましたが、ここからいよいよテクニック的な面に移っていきます。

その前に、家の購入、住宅購入計画のタイムテーブルのようなものを見ておきましょう。

 

自分だけのマイホーム購入計画をたてる

 

住宅購入計画のタイムテーブルについて具体的なビジョンはおもちでしょうか?

  • 現在賃貸している住宅の更新時期が近付いている。
  • 子供の入学時期に合わせたい!
  • 二人目の子供ができたから住宅を購入するが、奥さんが臨月に入る前に引っ越しまで片付けたい!

…こんなときには、いつまでに購入をし、引っ越しまで済ませないといけないか明確ですよね。

どの程度の時期から動き始め、どの段階まで終わっていれば安心かわかっていたら、焦って半端な物件を選ぶことも減ると思います。

 

1.将来のビジョンを明確にする

 

先般したお話です。

とにかく、ここでどれくらい住宅を購入することに対するイメージをしっかり持っているかが成功のカギです!

この段階で、購入者さんご本人はもちろんのこと、パートナーや子どもさんなど、同居する方々の意見にも耳を傾けてください。

もちろん、丸のみするわけにはいかないでしょうけれど、同居される方みなさんにとって満足度の高い住宅購入になればいいことは間違いありませんよね。

 

2.現実的な資金計画を立てる

 

手元にいくら現金があり、頭金として使えるのか。

月々(年間)の支払い額はいくらまで可能なのか。

諸々細かい数字はありますが、大まかにはこの2つです。この段階ではまず、無理のない範囲で計画しましょう。無い袖は振れません。

管理人
ローンは満額降りるとは限りませんので、このふたつの数字をきちんと把握しておかないと、夢を見たあとで泣くことになります…。

 

3.物件の情報収集をする

 

このあとからお話をする、住宅の物件情報の見方などが関係してきます。ぜひお読みいただいた上で、動き出してくださいね!

 

4.物件を紹介してくれる住宅不動産会社を検討する

 

住居に関する将来のビジョン同様に大事なステップです。

ここで自分にあった会社、優秀な営業マンを捕まえることが、住宅購入の成功への早道です。実際、時間的にもかなり違うんですよ。そこへの心構えについては、以前「どんな取引であっても、カギになるのは不動産会社と営業マン」でお話しさせていただいた通りです。

 

5.住宅物件の現地見学をする

 

物件の比較

 

希望に合う物件を複数、比較し、見学します。

このとき、4のステップがうまくいっていると、非常にスムーズに物件の良し悪しがわかります。

 

6.希望の家の物件があれば、調査をする

 

営業マンに頼める調査と、自分の足でしかできない調査があります。

その物件を本当に買ってもいいかどうか、よく確認してから次のステップに進みましょう!

また、希望物件の金額に照らし合わせ、資金計画に無理がないかなども再度チェックしておくことが大切です。ローンを組む場合は

  • どんなところに借りることになるのか
  • 何%の金利になるか
  • いくら程度降りるのか

確実な数字は実際審査をしないとわかりませんが、大まかな部分について、まず不動産会社に相談してみましょう。

 

7.購入する住宅物件を決定して申し込みをする

 

不動産会社に依頼し、仮押さえをします。

申し込み証拠金の支払いがあります(契約が不成立になれば返却されます)。

 

8.住宅ローンの仮審査

 

申し込む物件の資料、所得証明などを持って、金融機関にローンの仮審査を申し込みます。

 

9.売買契約

 

不動産会社と売買契約を交わします。

重要事項の説明など、面倒に感じるかもしれませんがきちんと聞きましょう。住宅は一軒一軒カタチが違う商品です。思わぬ契約内容が入っているかもしれません。

 

10.ローンの正式申し込み

 

希望金額は下りましたでしょうか?

保険の申し込みなどの必須契約もありますし、ローンの借り方返し方も実は複数あります。金融機関や不動産会社ではあえて説明をしてくれないケースも多々ありますので、このサイトでぜひ知識をつけて臨んでください!

 

11.登記をして、家の物件の支払い残金を決済する

 

ローンが承認されたら、残金を支払ってしまいましょう。これで、お金を借りてるとはいえ、物件自体はあなたのものです。登記をしましょう。

本当にざっくりですが、流れとしてはこのような感じです。

 

 

後悔しない住宅購入をするために

 

ローン審査

 

管理人
この流れの中で、自分の努力では短縮できない部分はどこでしょう?

そうです、ローン審査ですね。

一般的に、住宅ローンの仮審査には3日~1週間、本審査には3週間程度を見ていたほうがよいと言われています(とても審査が早い金融機関もありますが、そこで借りることができるかどうかは最初の段階ではわかりませんので)。

逆算していきますと、少なくとも書類関係で1か月は見なければいけないんですね。個人的には、住宅の購入はやはり3か月やそこらでは決められないかな、と感じています。

運命的によい物件に出会ってすぐ決めてしまう…というようなケースもあるにはありますが、やはり複数の物件を見比べて比較したほうが納得度も高いですよね。

ただ、ご家族みなさんで物件を見学できる日というのも限られています。サラリーマンの方なら家族がある程度そろって内見できる日は週末だけですよね?

管理人
なので、私は6か月など一定期間を絞ってタイムテーブルを組むことをお勧めしています。

 

===6か月で購入完了したい場合===

 

1か月目~
<1>~<4>購入動機や物件の調査まで

3か月目~
<5>~<7>実際の物件の調査まで

4か月半目~6か月目
<8>~<11>書類、契約など

差し迫った事情がない方は、1年がかりで購入にかかるケースもあります。

じっくりすすめるタイプの方なのでしょう。長丁場のお付き合いですから、不動産会社の営業さんも腰を据えて取り組んでくださる方にあたりたいものですね。

 

===12か月で購入完了したい場合===

 

1か月目~
<1>~<4>購入動機や物件の調査まで

5か月目~
<5>~<7>実際の物件の調査まで

10か月半目~12か月目
<8>~<11>書類、契約など

 

こうやって見ると、6か月でも時間が足りない感じがしませんか?

先ほど申し上げた通り、お勤めの方であれば物件見学は毎日できるわけではありませんし、購入前に物件の調査はできる限りしっかりと行ったほうがいいです。

でもやはり、住宅の購入にたくさん時間をかけられる方はいらっしゃらないので…優秀な営業マン、良い営業マンと出会っておくと、そこの時間が大幅に短縮できるのです。

本当にぴったりの中古住宅物件とすぐ出会えたら、契約される方は早いですよ!運命ってこういうことなのかしらって思うこともあります。

でもそういうミラクルはなかなか起こりません。私の営業レディ時代の経験から言いますと、こつこつ、着実に進めていった方が、結局満足のいく住宅購入ができているケースが多いように思います。また、家選びという思い出が残るようですよ。

管理人
せっかくのライフイベントですから、楽しんでしまうくらいのつもりで、進めることができたら素敵ですよね。

ただ、メリハリなくダラダラしていても仕方ないので、こちらのタイムテーブルを頭に入れて、よい物件と出会えたら決める時は決める!を意識していただきたいと思います。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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