不動産購入のチェックポイント

失敗も後悔もしたくない!ポイントをおさえて賢い住宅購入を!

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不良物件、住宅購入

 

東京オリンピックに向けて、都内の土地の価格やマンション価格が上昇しています。地方でも利便性の高い場所では次々と新規分譲、タワーマンションの建築が進んでいるようです。

どんな状況でも、タイミングがくれば住宅の購入は検討しなければなりません。価格が高騰している今は、少しでも割安な物件を手に入れたいですよね。

でもこんなときだからこそ、安易に値段だけで飛びついてハズレの物件を引かないように気を付けましょう。本来はそこまでの価値がないのに、時流に乗った高値でハズレを引いてしまっては、本当に目も当てられません。

そのようなリスクを回避するために、私の体験談や具体例を交えながら、やってしまいがちな失敗やチェックすべきポイントをご紹介していきますね。

危険を嗅ぎ取る知識と嗅覚を身に付けることが、リスクを回避するコツです。ぜひご一読ください。

 

後悔しない住宅ってなんだろう?不良物件チェックリスト

 

「こんな家に住みたくない!」と思われてしまう、いわゆる不良物件のよくあるケースをかきだしてみました。

 

1.近隣トラブルが目に見える人物がいる。

 

一言で表してしまえば「変な人」でしょうか。騒音問題や、境界線の揉め事など、トラブルを起こす人が近所に住んでいると大変です。

人間関係というところもありますが、明らかにおかしな人というのは、ご近所でも有名になっているはずなので、営業マンの能力次第でリサーチ可能でしょう。

言ってくれるかどうかは営業マンの良心次第ですから不動産営業マン選びは大切です。希望度が高い物件の場合は自ら調査するのも一つの手でしょう。

 

 

2.上下水道などのライフラインが未整備

 

当然完備していると思い込みがちですが、意外とまだまだあります。少し地方に行くと浄化槽のところなんてザラです。

思いもしない生活コストがかかることがあるのでチェックしておきましょう。

 

3.自殺や事故のあったいわゆる「事故物件」

 

近年は事故物件検索サイトが有名になったこともあり、みなさんご存知だと思います。

これは、不動産会社に告知義務があるので、実際現地に行けばわかることですが…割安な価格で売り出されることが多いので、意図せず「見せ物件」化してしまうのです。

 

管理人
私も経験があります。

中野区の高層のマンションでした。中古販売を行ったのですが、実はその物件で殺人事件があったんです。

けれど販売図面に「殺人あり!事故物件」なんて記載できません。仕方なくかなり安く値付けをして広告を出しました。同フロアの物件より1000万近く安かったと思います。

そしたら問い合わせの嵐です。元々とても人気のあるマンションだったので、お客さまが押し寄せました。ですが見学時、事故のことを告げると…お客さまの表情が曇っていくのがなんとも言えないですね。

物件自体はとても良いものなので、「別にいいんじゃないか」という気持ちと、「やっぱりちょっと…」の間で揺れ動いて、喧嘩になるご夫婦もいらっしゃいました。

でも、いい気分がしないのは確かだと思います。一度誰かが住んでしまえば不動産会社としては告知義務がなくなりますが、やはり過去にそういったことがあると「不良物件」になってしまうのでしょう。

 

4.ゴミ屋敷が近隣にある。

 

色々な街を見てきましたが、何故かどこにでもゴミ屋敷が一つ二つあるんです。運悪く向こう三軒くらいにゴミ屋敷があったら、私は購入をあまりお勧めしていません。

 

管理人
私の経験談の一つです。

販売図面で見た物件をとても気に入ってくださったお客さまが、現地見学を希望されました。

でも、その物件の隣の隣が、ゴミ屋敷だったんです。見学前に申し上げたんですが、「平気平気!」と見に行かれました。なかなか売れない物件だったのでかなり値も下がっていましたし、売れたら売れたで私たちも嬉しいのですが、どうかなと心配していたんです。

結局お客さまはその物件を購入されましたが、問題がある物件を売りっぱなしも嫌なので、しばらく様子を見ることにしました。

当初は住人の方との交渉を試みたり家からはみ出したゴミを片付けたりと頑張っていらしたようです。けれど購入されて半年程たつと夏が近くなり、臭いの問題が深刻化して音を上げられました。

冬も決して衛生的ではありませんでしたが、温かくなりゴミに混じった残飯が腐る、虫が湧く、猫も来る…と日に日に悪化。風の強い日なんかはホコリが舞い、洗濯物も干せないと奥さまは早い時期からお怒りでした。とうとうご主人も悪臭には耐えられなくなり、結局、再度お引っ越しをお考えということです。

 

5.モラルの低いエリア

 

歩きタバコの危険性

 

これは番外編ですね。

物件自体というよりその街の問題でもあるのですが、ゴミ出しのマナーが悪い歩きたばこの人が多いなど、現地に行って歩いてみないと分からないことがあります。地元に密着した不動産会社の営業さんならよく知っていると思うのできいてみるといいでしょう。

イメージが良いエリアでも、場所によっては問題を抱えていることがあります。特にゴミの収集時間が遅い自治体では、ルールがだらしなくなりがちです。外国の方が多いエリアだと、ゴミの収集ルール自体が浸透してないケースもあります。

タバコに関しては、吸う方には申し訳ありませんが、街角の商店の軒先に喫煙所が設置されているような街だと歩きタバコが多いように感じました。朝の子供が歩く時間帯=通勤時間帯なので、歩きタバコが多いエリアは、母親としてとても気になります。

 

6.水害の恐れのある住宅物件

 

ゲスト
滅多に起こることじゃないし、起こったらもうどうしようもないからあまり気にしない。

そういう方もいらっしゃるかもしれませんね。

災害レベルの津波の被害になってしまったら確かにどうしようもないですが、「床下浸水」程度は大型の台風レベルで起こりえます。床下であっても、被害は甚大なのです。

河川からの近さ、海抜などは目で見たり表示があればわかりますが、それ以外にもリスクはあります。地下に河川が流れていたり、窪地になっていて水が溜まりやすかったりするかもしれません。個人的には、自治体のハザードマップ参照がおすすめです。

特にマイホームの場合、命の危険はもちろん、一度水害を経験した家は大幅に価値が下がります資産を保全するという意味でも、できることをやっておいてもいいのではないでしょうか。

 

7.軟弱地盤の上に建っている住宅物件

 

先ほどの話ともつながっていますが、水害を受けた地域は、土砂が堆積して大概軟弱地盤なんじゃくじばんになります。

ある程度自由に構想したり、重量のある建築物を建てたいのであれば、造成したり杭をうったりして思わぬ費用がかかるかもしれません。

もちろん、地震災害時の被害についても考慮すべきでしょう。こちらも、ハザードマップである程度見当がつきますが、きちんと調べる場合は専門家の手を借りたほうが安心です。

 

8.騒音トラブル

 

騒音被害に悩む

 

これは、自分が加害者になってしまうケースもあるので、難しい問題です。

ご近所との関係性にもよりますが、例えば、子供の声が気になるという方は案外多いですし、風鈴の音ひとつでトラブルに発展することもありえます。DIYでお家をリフォームするつもりが、ご近所さんの目を気にして中々とりかかれない…なんてこともうかがいました。

  • 住宅がどの程度接近して建てられているのか
  • 周辺の住民はどのような方々なのか(経験上、ご在宅の時間が長いからか、ご老人から苦情をよせられることが多いです。)
  • マンションであれば壁の薄さなどの防音性はどれくらいあるのか

これくらいは確認してから購入を検討してもよいと思います。被害を受ける可能性も被害を与えてしまう可能性も考えましょう。

 

最悪!お隣のテレビの騒音が…

 

管理人
私の友人宅で実際に起こったトラブルです。

 

友人宅のお風呂場の近くで、夕刻になると変な声が聞こえるそうです。どうも男女の声のような…あまり耳にしたくないものでした。

「お隣さんの声かしら?でも隣はお年寄りの一人暮らしだから、そんなはずは…?」

いぶかしく思いながら過ごしつつも、ご近所さんに相談したところ声の正体が分かりました。実はお隣のご老人は若干認知症が入っているうえ、お耳が遠くなっているため、プライペートで楽しむ映像を大音量で見ていたそうです。

コトがコトなので注意もしづらく、日中一人で家にいる友人の奥さまは悩みに悩んで、私に相談してきた次第でした。

とはいえ、私も直接注意するわけにもいかないので、町内会の男性に相談することを提案し、それ以降様子を見ています。続くようなら警察に相談実績を作るのも手ですが、あまり事を荒立てたくないですよね。

下町エリアに住むときは、こういった時に町内会がしっかりしていると案外頼りになります。代わりに、係があったり当番があったりと面倒も多いのですが、助け合いましょう。

最後は、不良物件、ハズレ物件の話からズレてしまいましたが、いずれも事前のリサーチである程度避けられると思います。

 

なぜ、不良物件をつかんでしまうのか?

 

これまでお話してきた不良物件は、いずれも事前のリサーチさえしっかりしていれば避けられるケースです。稀に運悪く事前にリサーチしていても見抜けなかったり、タイミング悪く新たな問題が舞い込むこともあるかもしれません。

ですが基本的には避けられるはずです。ではなぜ、不良物件をつかんでしまうのか?

それはやはり、安さに惑わされてしまうからだと思います。

少しでも安く物件を手に入れたい…という気持ちは痛いほどわかりますが、やはり基本的に安すぎるときは裏があると考えた方がいいでしょう。

相場からあまりにもズレているなと感じたら、しつこい位に

ゲスト
「どうしてこのような値段なのか」

ということを根掘り葉掘り聞いてもいいかもしれません。

不動産物件の契約時には、「重要事項説明書」をもって、購入者に不利と思われる事項を説明する義務があります。

みなさん、そこに問題が書かれていなければ大丈夫、と思いがちなんです。

管理人
ここが要注意!

例えば、近隣におかしなひとがいてなかなか売れなかったり、一見問題なさそうだけど実は問題を抱えていたり、このようなことが積み重なると、どんどん値は下がっていきます。その結果が格安物件です。

こういったケースでは、なぜ安いのか、という理由は「重要事項説明書」には明記されません。営業マンの良心を信じることしかできないのです。説明義務がない事項については、説明がなかったとしても後からクレームをつけることはできません。

自分の身を守るために、まずは住宅販売の営業さんに色々と質問しましょう。また、自分の足で歩き、調査をすることも大切です。

不安を感じるなら、「これについて調べておいてほしい」と営業さんにきちんとお願いしましょう。やる気のある不動産会社の営業さんなら、きちんとやってくれるはずです。

義務ではありませんしどうしても主観が入りますので、想像力が未熟ないい加減な営業さんだとこういうときに頼りになりません。が、大手の不動産会社さんなら調査部という専門部署がありますし、素人がやるよりもよっぽど精度の高い情報をあげてくれるはずです。

不動産会社さんに期待できなければ、自分で調査会社を使うのも手段の一つでしょう。費用はかかりますが、それなりの報告が期待できます。「買って欲しい」という主観がない情報というのは重要です。

 

何千万という買い物をするわけですから、住宅を購入する際にはきちんと調べるましょう。特に格安物件を狙うならば慎重に慎重を重ねて、物件を検討していただければ、と思います。

 

 

格安になっているような中古住宅の物件は、先々も処分しにくい!?

 

二つの物件の比較

 

当然ですが、自らが格安で手に入れたような中古物件は、何かしらの事情で売りに出さなければいけないときでも格安で売ることにならざるを得ません。

格安になってしまう原因を居住中に取り除くことができていれば別ですが…どんどん値が下がってしまうような物件の問題は、5年10年で改善できるようなことではありませんよね。

駅から極端に遠い変わった形の間取りなども好まれにくい条件です。日本は高齢化社会を迎えてどんどんお年寄りが増えてきています。駅から遠い物件が、先々に渡って不利になるであろうことは想像に難くないですよね。

立地というのは非常に重要で、近隣の施設も考慮されます。例えばゴミ集積所や葬儀場、お墓が近いケースは値が下がるでしょう。社会的には必要な施設ですが、周辺環境にあることを望む人は少ないです。このような物件を買う際には、もう住みつぶすつもりでいたほうがいいかもしれません。

住み替えを検討する場合や、不動産を資産的観点からも見るような場合は、ぜひ万人が欲しがる住宅物件を中心に考えてみてください。

そういった物件は価格も高いですが、生活の満足度も高いはずですし、いざ住み替えが発生した際にはキャピタルゲイン(売買差益)も得られるかもしれません。

 

 

周辺に比べて飛びぬけて高級なエリア、そこにある秘密

 

高級なエリア、奥様付き合い

 

一般的に、その土地やマンションの価格の妥当性というものは、地域の平均の坪単価×坪数で計算できます。

土地・マンション価格の妥当性:地域の坪単価×坪数=総額

この坪数をどれくらい広くとるかによって総額が算出されるのですが、対象とするエリアがある程度広いと、突出して高い物件価格がついているものが稀にあります。

それは何も有名住宅街に限ったことではなく、平凡な大きい町の中にある区画でもあることです。

以前お世話させていただきました三鷹のお客さんで、そういう物件を買った方がいらっしゃいました。

三鷹は高級住宅街というわけではなく、全体的に落ち着いた雰囲気の町です。お客様がお買い上げになった物件は三鷹全体からすると高めの値段設定。「よく購入されたなあ」と不思議だったのですが、後日お会いしたときに、こんなことを仰っていました。

「ごくごく普通の住宅街なのですが、、周りにお住まいの奥さん方が教養の高い方々なんです。最初はお付き合いに苦労しましたが、今はお稽古などとても楽しく暮らしています」

いかがでしょう?こちらのお客様は物件の価格だけを見ていたのではなく、周辺の環境も見ていたのですね。

 

なるほど、私もランクアップしちゃおう!」と思いますか?思いませんか?もちろんどう思うかは皆さんの自由です。

ただ、エリアにしては高い物件の場合、それだけの付加価値や理由があるので、候補の一つにいれてもいいのではないでしょうか?そういった物件は、自分が売ることになってもまず高く売れますエリアについている価値ですね。

それに、買値は若干高くとも、満足度の高い生活をして高い価格で売ることができたら、格安住宅物件に手を出して様々な不便に我慢しながら生活するより幸福度が高いと思います。

目の前の何百万の値引きは魅力的ですが、生活の価値がどこにあるか、考えてみてください。

価格は需要と供給で決定します。高くても安くても必ず理由があるので、それをきちんと理解して住宅を購入することが、満足のいく住宅購入に繋がっていくと思います。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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