資金計画などお金にまつわる話

家を買うといくらかかる?減らせるところは減らしたいお金の話

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住宅購入費、節約、軽減税率

 

 

「不動産取得税」と、その軽減方法…。家を買うとかかる税金のお話

 

まだまだ続く税金のお話です。

新築であれ中古であれ、マンションであれ戸建てであれ…家を買うだけでまず大きなお金を動かさなければいけないのに、ローンを組んで頭金吐き出してカツカツの家計から、まだ税金を取るんですね~、怖いですね~。

でも、払わなければならないのです。どこからともなく納付書が届くのです。

腹立たしいですが、まずはそういったものがあるということを認識し、その後どのようにすれば税額を抑えられるかという方向に考えを進めていきましょう。

控除の条件が多いので、住宅関係の税金は「請求はあっても支払いがない」ことも多いのです。

あなたの検討している物件はいかがでしょうか。

 

 

まずは、不動産取得税の計算方法を確認してみます

 

ポイント

不動産取得税 = 固定資産税評価額 X 税率

 

これが基本の計算式です。

固定資産税評価額とは、実際に固定資産税を払うときなどに使う税法上の評価額のことです。

通常、一般の売買価格より低くなります。面積がわかれば、路線価図などをもとに大まかに出すことができると思います。

不動産取得税については、税率は4%となっています。

土地の固定資産税評価額と、建物の固定資産税評価額に分かれています。ここにそれぞれ税がかかる、または軽減措置で0となる…という考え方です。

 

 

中古の物件を購入した場合につく不動産取得税の軽減措置

 

まず、建物部分についての軽減措置です。

  • 個人が居住用として取得する建物である。
  • 床面積が50m2以上240m2以下である。
  • 1982年1月1日以降に建築された住宅、または新耐震基準適合工事を実施した住宅

上記をすべて満たす場合、「固定資産税評価額から」一定の金額を控除します。

建物の固定資産税評価額より控除額のほうが高ければ、建物部分については0円となります(建物の不動産取得税は課税金額無し)。

 

次に土地部分について。

  • 建物が上記条件を満たしている。
  • 土地を先に購入した場合、1年以内にその土地上に建物を取得する。
  • 建物を先に購入した場合、1年以内にその土地を取得する。

これらを満たしている場合、下記の式で「不動産取得税」自体を減額します。

(土地1m2当たりの固定資産税評価額÷2) x (課税床面積×2) x3%

※この計算結果が45000円を下回る場合、45000円が控除額となります。

 

ちょっとややこしいですね。

中古の物件に対してなのですが、不動産取得税は上記の軽減措置によりかからないことも多いです。評価額が高い物件や、広い物件の場合は要注意です。

事前に不動産会社に確認をしておけば安心ですね!

軽減制度の適用を受けることができる物件であることがわかった場合の手続きは、下記となります。

これも自分で申告しなければならないので、「軽減対象なのか否か」を不動産会社がかかわってくれているうちに調べておくことが大切です。

 

期間…

中古住宅を取得してから原則60日以内

申告期間が短いです!また、確定申告とは無関係な時期なので、見落としがちなので注意。

 

どこに…

国税ではなく地方税なので、東京なら都税事務所、それ以外なら定められた支庁となります。

 

必要書類…

  • 不動産取得税申告書
  • 不動産売買契約書
  • 最終代金の領収書
  • 登記事項証明書
  • 住民票

受けられる軽減措置はぜひ受けましょう。知識がモノを言う場面です!このサイトを見てくださっているみなさんなら、ばっちりですね。

 

税金以外の面でもさらにお得を追及する!住宅を買うときにかかる諸経費を節約する方法を大公開

 

不動産、税金、値引き交渉

 

ここまで主に税金面での節約術についてお話をしてきましたが、住宅を購入する際にかかる諸経費…不動産会社に払うもの、ローン契約にかかるもの…様々あります

それらにも、知っているひとだけができる!マル秘節約術みたいなものがあるんですね。

どんな費用があるか改めて説明したうえで、その節約術を公開していきたいと思います。

 

物件の種類にもよりますが、住宅を手に入れる際に、ざっと見積もって物件自体の1割~2割程度の金額を「諸経費」としてみなければなりません。

つまり、物件価格の1.2倍程度のお金が実際に動く金額になる…と考えておくことが必要ですね。

しかも、かかるタイミングはそれぞれバラバラ。とにかく大きな買い物なので、必要になるタイミングはとても重要です。

想像してください。購入前に必要になる場合、それともローン成約後でも大丈夫な場合では、資金計画が変わってきます。

 

諸経費の内訳をざっくりと分けると

  • 登記にかかるもの
  • 不動産会社への支払い
  • ローン契約にかかるもの。
  • 引っ越しの費用、リフォームなどの費用
  • 各種税金

このあたりでしょうか。

見積もり自体は不動産会社が作ってくれるので、細かい計算が必要なわけではありません。

ですが、そこには値引きのテクニックは織り込まれていないのです。

不動産会社はあくまでも売る側ですからね。値引きについては、こちらの知識と工夫によってしか成り立ちません。

大きなお金になると、

ゲスト
「まあこれくらいかかってしまっても仕方ない」

とあきらめて丸投げで支払いをしてしまう方って、いらっしゃいます。

そういう方は、不動産会社に勤めていたときは、面倒がないよいお客さんでした…が。今は声を大にして言いたいのです、

管理人
「もったいないですよ!」

と。

当たり前のように支払っていたお金が、意外と簡単に安く上がるかもしれません。ぜひ、チェックしてみてくださいね。

それでは、個別にみていきましょう。

 

 

出た!仲介手数料の値引き…。実は一番圧縮が期待できるところなんです

 

市場に出回っている物件を不動産会社に「仲介」してもらった場合には、その業者に仲介手数料をはらわなければなりません。

ごく当たり前のことのようなんですが、担当さんがものすごーーーく良くしてくれた…としても、ちょっと払うのをためらうような金額になってしまうのですね。

意外にカンタンに契約がまとまってしまった日には、なおさらのことです。

何しろ、不動産は価格が大きいので、仲介報酬額として知られている「売買価格の3%+6万円」も、自然と大きな金額になってしまいます。

ごくごく簡単に計算してしまうと、5000万円の物件を買うと156万円となります。どうですか?

何か月物件探しに付き合ってくれたとしても、

管理人
「そんなに取るか~」

って気分になりますよね。

 

とはいえ、不動産会社無しでは上手な取引はできないのも事実。

必要経費と割り切って、支払うか…。とその前に、少し待ってください。

 

この「売買価格の3%+6万円」は、仲介手数料のあくまでも「上限額」であるということ、知っていますか?

 

そうなんです。ここから値引きをするか否かは不動産会社さんとの交渉次第、といったところになります。

とはいえ、物件の値引きでしたら売主さんに頼めばいいことで不動産会社のフトコロは傷みませんし、一生懸命値引きに応じようとしてくれる不動産会社もいるのでしょう。

ですが、この「仲介手数料」はまさに不動産会社の飯のタネの部分です。はっきり言って、値引きしたくない部分なんですね。

 

 

住宅物件価格の交渉と違うところを理解して、交渉の方法を変えてみよう

 

中古の住宅不動産の物件価格については、1割くらいの値引きを提案してまずは強気にいってみよう!なんて過去に書きました。

売主さんに対してそれくらいならイケそうと不動産会社が踏んでくれたら、本当に交渉してきてくれるので、案外スンナリ通ることもあるのです。

不動産会社の営業さんは何しろ交渉のプロですし、売主さんの事情も知り抜いていますからね。構図的には、

買主(みなさん)⇔ 不動産会社 ⇔ 売主さん

となるわけです。買主の真の交渉相手は売主さんですが、そこに入ってくれているのが不動産会社、ということですね。

 

対して、「仲介手数料の値引き」はたったこれだけの構図なのです。

買主(みなさん) ⇔ 不動産会社

この交渉がガチンコなこと、お分かりいただけましたでしょうか?

 

そういうわけで、あまりに強気な申し出をしても、一蹴される可能性が高いです。大手の不動産会社なんかは、システムや社内規則を盾にほぼNGといったケースが多いでしょう。

それでは、どうやって値引き交渉にもっていくのでしょうか?

 

 

後味の悪い取引とならないために。家の値引き交渉のタイミングは慎重に!

 

まず、この値引き交渉はダメ元で進めるというか、値引きしてくれないなら買わない!買えない!といったスタンスで臨まないほうがいいと思います。

家を値引きしてくれなければ買えない、というような状況に陥らないように、先に努力をしてほしい、ということですね。

 

手数料関係や登記費用は実費です。

ローンでカバーしてしまう方もいらっしゃいますが、基本的に現金でもっていなければならない部分です。

諸々あって結構高額になるので、まけてほしい気持ちはわかります…でも、あと数百万の無理が後々響くことって本当にあります。これは何も不動産会社側の立場から申し上げているわけではないのです。

無理をして不動産を購入することの弊害について、何度もお話させていただいていることの延長線上のこととしてお考えくださいね。

それでもどうしても値引きが「必要になる」ようなとき…不動産会社がひと肌脱いでくれる可能性があります。

 

 

「両手取引」なら、値引きしてくれる可能性は高くなる!

 

不動産、両手取引、値引き交渉

 

先ほどのお話と矛盾するようですが、資金的な問題でどうしても物件が買えないときに、自らの利益を減らしてでも値引きをしてくれることがあります。

どうしてそういうことをしてくれるのかというと、売主から売却を任された物件、専属契約中である物件である可能性が高いですね。

こういう構図です。

買主 (手数料)⇔ 不動産会社 ⇔ (手数料) 売主

 

この契約をまとめると手数料が通常の2倍取れます。「両手取引」などと呼ばれており、色々問題もあるやり方ではあるのですが…

たとえばこの「両手」契約がフイになり、専売契約期間が終了してREINSに物件情報が流れ、どこかよその不動産会社が契約をまとめてしまうとします。

もしこの不動産会社がどこかで噛めたとしても手数料は半分(片手分)になってしまうでしょう。

そうであるならば、多少値引きをしても「両手」の契約を取ったほうがいい。そのように考えるわけですね。

 

不動産会社が、不動産物件の購入価格の差額分を負担して売主に支払っているケースもありますし、単純に仲介手数料を負けてくれているということもあります。

とにかくなんとかして、「両手取引」をまとめてくれるというわけです。

 

こういったときには、買主には値引きという形でメリットが現れます。売主直結の不動産会社と付き合うと様々な点で有利です、というお話、以前申し上げましたね。

中古住宅の物件ならではのやり方で、売主側には売らなければいけない事情があるし、不動産会社は売らなければ一銭もどころか売主からの手数料も入らず信頼も失われてしまう、というそれぞれの事情がある。ここが交渉のキモになってくるわけですね。

この仲介手数料は自らの勘定で値引きができるところなので、ネットが中心の不動産会社さんなんかでは積極的に値引きを行いそれを宣伝に使っているところも多いです。

「〇〇以上の物件なら、仲介手数料半額!」とか「当社は仲介手数料無し」など、ネットサーフィンしていると見かけますよね。

それは、人件費などの経費が掛からないネット中心の不動産会社が宣伝広告としてそういった謳い文句を使っていることが多いようです。

店舗があり営業マンがいるような会社では、実際利益を圧迫するやり方なのですが…、でもそうやって競争が激化しているのも事実なんですね。

 

 

交渉の基本。相手にもメリットがあることを理解してもらう

 

それでは、

ゲスト
ネット中心の不動産会社でもなく営業さんがよく付き合ってくれた…けども値引きをお願いしたい!

そんなときにできることは何でしょう?

たとえば、地元で顔が利くような方であれば、お客さんを紹介できる…というようなニュアンスで話しをしてみる。

不動産会社、特に地元に密着しているような中小の不動産会社であれば、口コミや紹介はほとんど生命線のようなものです。多少の交渉はできるかもしれませんね。

 

また、以前お話した不動産が動かない時期であれば、資金繰りなどの先方の事情などもあり値引きに応じる可能性があります。成約に至らなければ1円にもならない、というのは不動産会社の泣き所なわけですから…

 

とはいえ、あまり無理な値引きは考えものです。

また、値引き交渉のタイミングは、物件の契約前くらいがいいと思います。

考えてもみてください、まだ家探しをしているような段階で「ご褒美」(成功報酬)を値切られてしまったら…。物件探しにも身が入りませんし、バカにして!っていう気分になりませんか?

不動産会社の営業さんに気持ちよく仕事をしてもらうことは、本当に大事なことです。

家の瑕疵でも迷惑なご近所さんでも「告知事項」に入っていないことやトラブルの種になりそうなこと等、様々な情報を不動産会社だけが握っています

後味の悪い取引にならないように、しつこい交渉は控え、仲介手数料の値引きはあればラッキーくらいの気持ちでいてくださいね。

管理人
中古住宅の物件を探しているのであれば、その分の労力を物件価格の値引きにかけた方がよい結果が出やすい、と、もう一度申し添えておきます。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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