税金にまつわる話

面倒な時こそ内見すべき!?ちょっと大変な内見と税金の話

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内見と税金

 

住宅を買うなら今?!低金利時代の恩恵について

 

さてさて、個別の住宅の選び方についてお話をさせていただきましたが、

ゲスト
「どうしてそんなに住宅購入を勧めるの?」

というご質問をいただいたので、回答させていただきます。

私は東京住まいなのですが、確かに今は住宅、特に新築住宅は高いです。

オリンピックを前にして業者さんが足りないから建築費用が上がっているとか、地価自体が上がっているんだとか、いろいろな理由は聞きます。

ですが、その部分を差っ引いて中古で売り出されている住宅はお買い得とも言えるんですよ。リフォームには減税などの恩恵措置もあります。

 

管理人
金利が低い今は、お得な物件の買い時だと思っているんです。

 

そして、長く続いた低金利状態に変化が出始めているのが昨今の金融市場の動きなんですね。

焦らせるわけではありませんが、今より金利は安くならないでしょうし、ここから上がる局面に入っていくのでは…と思います。長期固定のローン商品などは、金利を上げる商品も出てきました。

とはいえ、具体的に金利の低さが住宅購入にどれだけの影響力があるのか?いろいろな計算のときにはいちいち金利のことを考えるのが面倒であまり綿密に考えていない方も多いと思います。

ここでイメージ喚起のため、一例を出してみますと…

 

 

住宅ローン、借りるなら今のうち!?たった1%が、こんな大きな差を生むなんて!

 

現在はありえませんが、以前固定金利3.6%の時代がありました。これが1%上昇して、4.6%になったとします。

35年返済で3000万円を借り入れたとして、3.6%のときに申し込みをすれば…1か月の支払額は約10万円となります。

対して、4.6%のときに申し込むと約12万円にも跳ね上がります。月に2万円の差です。1%なんて数字はどうってことないと考えてしまいますが、実際これほど違うのです。

月に2万円、年で24万円、30年だと…?ぜひ、計算してみてください。自分の手で計算することが、実感する近道です。

 

実際のところ住宅ローン金利はコンマ〇〇刻みで上がったり下がったりするので、ずっと見ている方には1%の変動は大ごとなのですが(本当に大ごとです!)、普通の生活をしていると小さな数字なのですよね。

しかし、金利は着実に変動しています。

今日安いから来年の今も同じ水準、などということは誰も言えないのです。金利の推移の予想は結構多くの方がしていらっしゃるので、そちらを参考にしてもよいかと思います。

 

管理人
ところで、高金利のころというのは、どれくらいの利率だったのでしょう?

参考までに申しますと、最も住宅ローン金利が高かった時代は、バブル期のころのようです。平成元年から4年までくらいですね。なんと、そのときの住宅ローン金利は8%程度だったそうですよ。

先ほどの3000万のケースに当てはめて考えると、月の返済額は20万を超えます。総返済額に至っては、借入金の3倍弱にまで膨らんでしまうのです…!

 

近頃、「ローンの借り換え」という言葉もよく見かけると思います。

これは何かというと、そういった過去の金利の高い時代に高額ローンを組んだ方が、高金利のローンを新しい低金利のローンで完済し、新たに低金利のローンで返済をしていくというものなのです。次に詳しくお話をするつもりですが…

「借り換え」をするにはもちろん手数料もリスクもかかります。それでもそうした方が長い目でオトクになるくらい、金利の上昇・下降は実支払い金額に影響が出るものなんですね。

金利が安い今、有利な条件で住宅を購入することは正しい判断である…私の意見、いかがでしょうか?

さらに言わせてもらえば、現在のところ割高感・バブルの感さえある新築よりも、程度の良い中古のマンションや一戸建てを探す方が賢いのではないでしょうか。

 

 

駆け込み需要を当て込んでいるような物件は…?今買うなら、やはり中古物件かも?

 

中古物件、駆け込み需要

 

先ほどもお話しましたが、東京三県はオリンピック需要なのかなんなのか、空前の建設ラッシュです。インフラの劣化なども社会問題化しており方々で道路も掘り返しています。遠方から現場の方もいらしています。

正直工事関係のお仕事は本当に忙しいみたいです。以前は連絡したらすぐ来てくれた工務店さんも、見積もりを取りに来るのに何日もかかるようになってしまっています。

電気工事屋さんとお話をしたのですが、とにかく今は「稼ぎ時」と現場の方は感じているらしく、単価の高いうちにとにかく仕事を多く請け負って体はきついけれど頑張ってるんですよ~ということでした。

また、現在のところどうなるのかわかりませんが、一応消費税の増税が決定しております。

いざその時期になると、また駆け込み需要というやつで、マンションが売れるのではないかと予想されます。

ますます工務店関係は忙しくなるでしょうね。夏日が一日でも出るとエアコンの工事スケジュールがいっぱいになるのと同じように。

 

管理人
そういった一種の熱狂の中で、本当に価値のある不動産物件というのは何だと思われますか?

私は、「不動産の実質的な価値」を真剣に見極めることが、今こそ重要だと思います。

急ぎの工事で作られた住宅だから「欠陥」がある、と言い切ることはできませんが、一時の熱狂に踊らされて雨後の竹の子のように作られるカンタンな住宅は、メンテナンス性に優れているとはあまり思えないのですね。

仮住まいなら、表面がおしゃれで小ぎれいな住宅であるだけで十分だと思うのですが、マンションにしろ一戸建てにしろ、一生のものとして購入するのであれば、「本当に価値がある物件なのか?」を見極める必要があると思います。

新築である、中古である、ということも含みます。新築のペラペラな家より、どっしりと建てられた中古の住宅のほうが価値があるとは思いませんか。

特にマンションですね。マンションは、建築時期によって本当に建物の良し悪しが違います。

前お話させていただいたように、中古マンションならある程度リフォームの融通が利くところもあります。しっかりした造りの中古マンションこそ、今買い時なのかもしれません。

 

ついでに私の意見を述べさせていただくと「消費税増税前の…」という購入の仕方ですが、あまりお勧めしません。

なぜかというと、たとえ8%の消費税が10%になったとしても、4000万円の物件で80万円の差しか出ないのです。80万円は大金ですが、はっきり言って不動産の値動きはそれ以上大きいのです。

買い焦ると強気の価格で掴まされるリスクのほうが高いかもしれません。不動産会社の営業マンはプロですから…

値引き交渉のお話を思い出してください。最初は物件価格の10%で提案しましょうというお話、しましたよね。

そのまま通ってしまうことだってあるんです。不動産の値付けはそういうものですから… 焦って足元を見られるのは禁物です!

こういう時期こそ、落ち着いて価値のある物件を探していきましょう。

 

 

不動産購入のベストシーズンは?少しでもいい物件を安く探せるのは…

 

一般企業の異動の辞令が出るシーズンや生活圏が変わるころに、住宅の購入希望者が多いのはお分かりいただけると思います。

そのちょうど谷間にあり、かついい物件がまだなくなっていない時期は、…ズバリ8月と12月です。

 

管理人
特におすすめしたいのが中古の物件を探すときですね。

8月12月あたりに物件を売却して、10月3月に新しい住宅に引っ越したいのに、なかなか売れない…という売却側の「売り焦り」が出てくる時期です。

また、お客さんが少ないので、営業マンもノルマが厳しい時期でもあります…。大体そんなに忙しくないので、値引き交渉や物件の見学にも熱心に付き合ってくれますよ。

お盆や師走のわさわさした時期に、家を買うなんて面倒なことをやる人は少ないのでしょう。でも、そこがねらい目なんです!

暑い中、寒い中の物件見学はなかなか大変ですが、家の欠点なんかも見つかりやすい時期でもあります。西日が強すぎて部屋が蒸してしまうとか、窓が薄くてめちゃくちゃ寒いとか…。

ぜひ、割り切ってその時期の物件探しはぜひ熱心に行ってみてくださいね。

そうそう、季節ならではの物件という話しで思い出しましたが、こんなことがありました。

 

リバーサイドの落とし穴?内見してわかったその物件の問題は…

 

川沿いの住宅、住まいの落とし穴

 

都内でマンションをお探しのご家族でした。

その日は、ご主人と奥様のふたりをお連れして、何軒かまとめて内見のご案内をしていたのです。

高層階は希望していないし眺望というほどではないが、ぜひリビングの目の前が開けたマンションを…とのご希望だったので色々考えてご提案したところ、すべて見てみたいと。

目の前が公園だったり、低層住宅のほうを向いていたり、…と見ていった中で、川のそばにある物件に到着しました。川に向けてリビングの窓が大きく開いているタイプのマンションですね。

エントランスも小ぎれいな物件でしたし、ぱっと見なかなか気に入ってくださってお客さんは内見を始めました。

時期は夏でした。

連続して物件をご案内しているので、先に到着して窓を開けておくわけにもいかず、締め切りになっていた部屋の中はまるで蒸し風呂です。

南向きのリビングからたっぷり日差しが入る物件だったので、まあ仕方ありませんね、と言いながら窓を大きく開けたところ…

川に向けた窓を開けたとたん、猛烈に臭かったのです。思わずびっくりしてしまいました。

どうやら、風向きによって川の臭いというんでしょうか、何か生臭いにおいが部屋の中に入ってきてしまうようなんですね。臭いの問題は結構深刻なんですよ。

おふたりとも「ウッ」と鼻を摘まんでその物件はそうそうに諦めてしまいました。それくらい、臭かったですね…。

毎日ではないにしろ、夏の間窓も開けられないのでは困ると思われたのでしょう。たまたま夏場に内見していただいて、よかった…のか悪かったのか、迷うところです。

話がそれてしまいましたが、わざわざ内見するのが面倒な時期にこそ発見がある、という一例でした。こういうこともある、という参考にしていただければ幸いです。

 

 

新築でも中古でも…モノを買うときには税金がかかる!

 

しばらくのんびりした話が続きましたので、一度お金の話に戻ってみたいと思います。

といっても、物件自体にかかるものではありませんが、切っても切れないイヤな出費…税金です。

サラリーマンのご家庭だと、税金といってもピンとこないことも多いですよね。普段から接する税金というのは、買い物の際の消費税くらいでしょうか。

それでも、高額の買い物をすると、こんなに取られるの!と今更ながらびっくりすることもあるのですが…

不動産の購入は、最も高額な買い物です。当然、かかる税金も莫大なもので、考慮に入れておかないと痛い目を見ます。

税金はほっておいてもかかってきます(どこに転居しても、どんな物件を買っても、魔法のように納付書が届くのです…)。

なので、私たちは主にこの税金を払わなくても済む制度=税金の軽減制度に主眼を置いて参りましょう。

 

 

要件にかなえば必ず利用したい、住宅ローン減税

 

住宅ローン減税

「住宅ローン減税」とは、居住者が住宅を取得して返済期間10年以上の住宅ローンがあった場合、一定の要件を満たすと入居の年から10年間、年末の住宅ローン残高に応じて毎年一定額を所得税額から控除できる、という制度です。

と、ざらっと書いてもよくわかりませんね。シミュレーターサイトの数字を利用して、具体的に書いていきますね。

これは2018年8月段階のシミュレーションなので、あくまでも金額をとらえるという感覚で見ていただくことをご承知おきください。

  • 年収・・・・・・・・・・600万
  • 扶養家族・・・・・・・・3名
  • 住宅ローン借り入れ金・・4000万円
  • 借り入れ金利・・・・・・1.426%
  • 返済期間・・・・・・・・35年

 

住宅ローン減税は、毎年一定額を控除できる、という計算方法なので、1年目は〇万、2年目は〇万、…といった形が積みあがっていくことになります。

よって上記のような条件の方が住宅ローン控除を利用して節税できる金額とは、10年間の累計で232万円となります。

年数 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
金額 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円 23.2万円

 

「入居の年から10年以内」のみ適応される法律なので、これ以降はありません。

この表では10年目まで一切金額が変わりませんでしたが、「年末の住宅ローン残高」に応じて控除額が決まるのです。

つまり、低い価格のローンであれば、途中年度から金額が変わってきます

先ほどの例の条件で、借入金額のみ2000万円だったとすると…

年数 1年目 2年目 3年目 4年目 5年目 6年目 7年目 8年目 9年目 10年目
金額 19.5万円 19.1万円 18.6万円 18.1万円 17.7万円 17.2万円 16.7万円 16.2万円 15.7万円 15.2万円

このように変わっていきます。10年の累計は174万円です。

10年間にわたって年20万円くらいのお金が浮くなんて…大きいですよね。ただし、最大控除額は400万円までとなります。

 

 

ご両親が出してくれるなら…と簡単にお金は受け取れないんです!

 

住宅を買われる若いご夫婦に多いのが、資金をご両親に援助してもらうパターンです。

そりゃあそうですよね、社会に出てまだ10年も経っていないような若い夫婦では、頭金をためるのだって一苦労。お子さんが生まれたら何かと物入りなわけですし…

でも、そういった家庭にこそ、国は持ち家を買ってほしいと考えております。そこで、さまざまな税制面での優遇措置が設けられています。

といっても、そもそもみなさん、親からお金を譲ってもらうのに税金(多額の!)がかかるということをご存知でしたか?

多額の。そうなんです、では実感していただくために先に、直系尊属…主に親や祖父母からの贈与税の特例税率を下記しますね。直系じゃないとダメです。義理の、という関係だとここに含まれません。

特例ではない一般の税率は、ある程度の金額にならないと差が出ませんが、もっと高いのです。

さて、特例税率速算表を見ていきましょう。

まず、もらった金額から110万円を引きます(基礎控除といいます)。その残りの金額に、一定の税率をかけていきます。

 

基礎控除後の課税価格 税率 控除額
200万円以下 200万円以下 -
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1000万円以下 30% 90万円
1500万円以下 40% 190万円
3000万円以下 45% 265万円
4500万円以下 50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

 

「控除額」というのは、出てきた「贈与税額」からマイナスすることができる額です。

つまり、親から2000万の援助を受けたとすると…

2000万円-110万円=1890万円(基礎控除をマイナス)

1890万円x45%=850万円(税率を掛けました)

850万円-265万円=585万円(税額から控除額をマイナス)

というわけで、2000万円もらうと585万円も税金を納めないといけないのです。実質1500万円もらったのと同じですよね…

(贈与税って高すぎですよね!普段消費税〇%で文句を言いたくなりますが、文句どころか唖然とする税率でございます)

子供にあげるならともかく、国庫に収納されるのは…という渋りたくなるご両親の気持ちをなんとかするために生まれたのが、この「住宅取得等資金の非課税制度」です。

 

 

「住宅取得等資金の非課税制度」を活用しよう!

 

とはいえ、この制度があるからお金を譲ろう、と考える親は少なくて、なんとかしてお金をあげたいけどどうしたら…と頭を悩ませてこの制度に行き着くような気がしますが…

さてさて、この制度は、

「直系尊属から住宅取得のために贈与される資金については、贈与税を非課税にしてあげるよ」

という制度です。

金額は上限1000万、基礎控除の100万を足してマックスで1110万までの贈与を非課税にするというものです。先ほどの表に当てはめると、1110万円贈与してもらおうとすると、かかる贈与税額は210万円にもなります。これが削減できるのは大きいです。

頭金全くなしのご夫婦などは、とても助かると思います。

 

 

親がもっと援助してあげたい…と考えるときに使う、贈与税の「先延ばし」

 

また、親がもっと援助する気があり、更に子のほうも少しでもローンを組む金額を減らしたい…と考えるならば、「相続時精算課税制度」という制度もあります。

これは、読んで字のごとく「贈与された財産について、税金の精算は相続のときに行う」というものです。

本来なら贈与が発生した年度に課される贈与税の支払いを先送りして、相続時に「相続税として」払うので、税額などにも違いがあります。

ローンは元金が大きいと利子分も大きくなるので、この制度を使うというのもひとつです。この非課税枠は2500万円までとなります。

ただし、これは一度使ってしまうと撤回はできませんしさまざまな制約があるので、まずは不動産屋さんにお問い合わせの上、よく考えて利用しましょう。

そういうわけで、親から無税で受けられる援助は1110万円まで、と覚えておけば間違いないと思います。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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