住宅ローンについて

住宅ローンの金利とは?一番得するタイプを知ろう

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住宅ローンの金利

 

 

住宅ローンでの金利負担分って、実際のところどれくらいなの?

 

住宅ローンの話をするにあたって切っても切り離せない、金利のお話しに入っていきましょう。

とはいえ、普段借金をしない方は、「利子」といってもピンときませんよね。

私たちの生活で主にかかわる「利子」は、銀行で通帳に記帳するとたまに書いてある、「利息:〇〇〇円」という雀の涙的な金額のアレですものね。

利子とは銀行にお金を預けると、金額と期間に応じてもらえるお金のことです。

では実際、ある条件下のもと住宅ローンを組むとトータルでどれくらい利子の負担があるか、見ていきましょう。

たびたび登場していただいているこの方でシミュレートしてみます。

 

フラット35の借り入れ可能額シミュレータ(2018年8月現在)

  • 年収600万円
  • その他の借り入れなし(車や教育ローンなど)
  • ローン期間は最長の35年
  • 金利 2%
  • 元利均等返済

 

さらに、ボーナス返済無しという条件で計算します。

さて、借入可能額の満額の「5282万円」のローンを組んだ場合…

  • 月々の返済額 17.5万円
  • 総返済金額 7349万円

いかがでしょう?実に差額2067万円もの金額が利子になるわけです。

同条件で金利が1.5%だった場合は、

  • 月々の返済額 16.2万円
  • 総返済金額 6793万円(金利分 1511万円)

となります。

 

0.5%金利が違うだけで、利子の金額も500万円ほど変わってきます。

金利選択を慎重に行わなければいけない理由、お判りいただけますでしょうか。

 

途中で変動する?それとも全期間同率?今後の日本経済を見据えた選択を…って難しすぎる!

 

住宅ローン、金利、選び方

 

そうなんです。

今までフラット35を例にとりお話しをしてきたので話は割とシンプルだったのですが、金利は「途中で変動するタイプ」「全期間固定タイプ」があります。

フラット35は全期間固定が特徴となっており、不確定要素が少ないので見通しが立ちやすいといえますね。

では、ここではそれぞれのタイプの特色を、それぞれに解説していきましょう!

 

変動金利型

 

変動金利型は、一般的に4月と10月に見直しが行われるローンです。

日銀の政策金利、短期プライムレート(銀行が企業に対して融資する際に一番優遇されている金利のこと)に連動しています。

とはいえ、そんなにしょっちゅう金利が変わるわけではなく、見直しは5年に一度。上昇分は6年目以降に調整があります。

そういうわけで返済額が変動するため、将来の見通しが立てにくいのがデメリットとなります。

メリットとしては、他の金利型と比較して、現状金利が低水準にあること。手数料が低いこととなります。

 

 

固定金利型

 

たびたび例として出させていただいている「フラット35」が代表商品となります。

改めてフラット35についてご説明しますね。

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携している長期固定金利の住宅ローンのことです。

仕組みとしては、住宅金融支援機構が皆さんの利用する住宅ローン債権を民間金融機関から買い取り、証券化します。

そのため、民間金融機関としてはリスクもなく、長期型の金利商品を提供できるようになっています。

 

メリットは、将来の見通しが立てやすいこと。

デメリットとしては、ほかの金利タイプに比べ、若干利率が高いところ。

また、ほかの金利に途中から移行できないため、ほかの金利が下がったときにガッカリすること…でしょうか。

 

 

固定金利選択型

 

ある一定期間だけ固定金利とし、その期間が経過した後再度変動・固定を選択できるプランです。

固定金利に比べれば金利水準が低いことがメリットと言えますが、固定期間経過後の金利の推移は誰にもわからないところです。

管理人
固定期間終了後、いきなり金利が高くなってしまうというリスクがあります。

固定金利選択型を選ぶのに向いている人は、固定期間終了後に収入が増える、または支出が減ることが想定できている人でしょう。

たとえば、奥さんの時短勤務が終了するため家計がラクになる。お子さんが卒業するため学費の負担が無くなるなど。

固定期間中にどんどん繰り上げ返済をしていくなども有効です。

 

金融機関については、この3タイプをよりミックスさせた商品も販売しています。

どれを選ぶかに正解はありません。今後、日本の金融政策がどうなっていくかは誰にもわからないからです。

何十年か経ったあと、あのときああしていたら、金利分の支払いはこれくらいだった…とわかる、そんなものだろうと思います。

傾向として、現在の日本は空前の低金利状態ですので、金利が上昇するリスクに対する警戒をしたほうがいいとは言えると思います。

だから固定金利としてしまうのもひとつですが、その時々で様々なローン商品が発売されています。

繰り上げ返済や借り換えも視野に、少しでも有利な金利商品を…とローン残額を見ながらメンテナンスしていくのも面白いと思います。

 

住宅を購入した後もずっと続くローン返済。

お付き合いの長いものになるわけで、唯々諾々と支払い続けるという簡単な選択肢以外も持っておくといいかもしれませんね。

 

 

住宅ローンの返し方の最重要項目!莫大な金利分を、どう減らしていくのか?

 

住宅購入で避けては通れないローンのお話しを、もう少し続けますね。

みなさんは、ローンを返済するとき、どのような返済イメージをお持ちですか?

 

フラット35の借り入れ可能額シミュレータ(2018年8月現在)

  • 年収600万円
  • その他の借り入れなし(車や教育ローンなど)
  • ローン期間は最長の35年
  • 金利 2%
  • 元利均等返済
  • ボーナス返済無し

 

この方は、借入可能額5282万円借りて、35年で7349万円返済することになる…というのは、先ほどお話しした通りです。

月々の返済額は7349万円を420(ヶ月。35年×12か月ですね)で割った金額、つまり月額17.5万円になります。

この方法は、「元利均等返済」という返し方です。住宅ローンの話をする際には、こちらのケースが主に想定されています。

 

ではちょっとマイナーなもうひとつのケースをご紹介します。「元金均等返済」と言います。

他は同条件とし5282万円借り入れ、「元金均等返済」で返済をしたケース。

総返済額は7136万円となります。200万円程度、総額が少なくなるんですね。

管理人
これはどうして起きるんでしょう?

 

 

ローン返済方法によって、返済総額が何百万も変わる!?少しでもオトクに住宅の購入を進めるためには

 

若干総額の支払いで損をする、と先ほど申し上げた「元利均等返済」なのですが、実に90%以上の方がこちらの支払い方法を選択しています。

いえ、選択するというか…そもそも、「元利均等返済」しかないローンプランが多数なので選べないことが多い。

でもたとえプランとしてあったとしても勧められないことが多いです。

ひとつの選択肢として「元金均等返済」の存在を知って検討してみてください。メリットのある支払い方法なのです。

では、この二通りの仕組みについて解説していきます。

 

元利均等返済

住宅ローン、返済

毎月の支払額をそろえ、その内訳に「利子」「元金」があります。

当初の支払いは「利子分」が多いのです。

メリット

  • 月々の支払額が同額なので、返済プランが立てやすい。

 

デメリット

  • 返済総額が多くなる。
  • ローン元金の減り方が遅い。

 

元金均等返済

 

毎月支払うローン元金が「均等」です(名前が似ているのがややこしいんですよね!)。

元金の減りは早いですが、その残債に対して利子がかかっていくので、ローン開始が最も支払いが多く残債が減るにつれ利子も減ることになります。

 

メリット

  • 返済総額が少ない。
  • 返済額が徐々に減っていく(当初は高い)。
  • 元金の減りが早い。

 

デメリット

  • 返済初期の支払い額が高額
  • 取り扱い金融機関が少ない。

 

やはり住宅ローンはみなさんパツパツで組むことも多く、当初の支払い額が多いことに二の足を踏まれることも多いです。

新築住宅の購入なんかだと、お子さんが生まれたのを機に…というパターンで、物入りな時期だし当初の支払い金額はおさえたい!というのは最もだと思います。

 

ですが、住み替えや買い替えまで視野に入れて住宅を購入される方は要注意です。

「元利均等返済」だと、当初の支払い額の多くが利子分に当てられてしまっていて、数年程度経ったくらいでは、ローン元金がほぼ減っていないという事態に陥っている可能性があります。

売却を検討したときに、想定の売却額とローン残債を比較して茫然とするパターン、お見掛けしたことがあります…。

当初資金にゆとりがなければできない選択ですが、「元金均等返済」を選択したい場合は、ぜひ不動産営業マンに聞いてみてください。

聞かないと勧めてくれないことも多いのです。

銀行はもっと勧めたくないかもしれませんね、銀行は利子の支払いが多い方がもうかりますからね。

 

ポイント

支払いプラン、ひいてはローン総額にも影響が出る選択です。

くれぐれも慎重にシミュレートしてどちらの返済方法を選ぶのか決めていただければ、と思います。

 

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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