住宅ローンについて

住宅ローンはどのように借りる?人によって様々な方法がある!

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住宅ローン

 

住宅ローン借り入れ可能額って…?

 

以前「住まいの沙汰も金次第!?住宅ローンの真実を教えます」という記事で、住宅ローンや具体的な借入可能額についてお話しました。

住まいの沙汰も金次第!?住宅ローンの真実を教えます

  さて、次は、住宅の購入にあたって絶対に避けて通れないお金の話をしたいと思います。 体感9割以上の方がお使いになる住宅ローンの話です。 なんであってもお金の話は結構シビアですし、大きな金額 ...

今回は、計算式を使って借り入れ可能額を出してみたいと思います。

…なんて書きましたが、そんな簡単に出せません。

というのも、ローンというものは期間を切って金利を元金に掛け算しなければならないので、非常にややこしい式になってしまうのです。

近頃はお手頃なシミュレーターサイトなどがたくさんありますので、そちらを検索してご利用いただいてもいいかもしれません。

力不足で申し訳ございません。

 

この記事を書いている現在、フラット35の借り入れ可能額シミュレータを利用しますと…

  • 年収600万円
  • その他の借り入れなし(車や教育ローンなど)
  • ローン期間は最長の35
  • 金利 2
  • 元利均等返済

上記の条件の場合、「5282万円」の借り入れが可能です。

特に頭金などを考えず純粋にシミュレートしてこの金額。ちょっと「おおっいいんじゃない?」って思いますよね!

金利も低めで有利な条件のフラット35ですから、恐らく他の民間ローンより高めの金額が出ているでしょう。

中古住宅の購入には適用がなかなか難しいなどの条件も付きますが、家探しの手がかりが広がってきますよね!

 

ですが実際のところ、私の経験上…言葉は悪いのですが、「分不相応」な物件を内覧されるお客さまもたくさんいらっしゃいます。

きちんとシミュレートしないで家選びをされているのかもしれませんね。

けれども不動産会社の人間は、内見に来たお客様にいきなり、

「で?この家買えるほど、持ってるの?仕事は?家族は?年収は?」

…なんて聞くわけにはまいりません。

じっくりゆっくり内覧していただいた後で、やんわりと、「頭金はどれくらいを想定していて、このような仕事に就いていて…」というお話をお伺いするわけです。

そこで、

「このお客さんはこの家を買うことができる年収帯じゃないな~」

ということが判明することも、ままあります。というかしょっちゅうありました。

分不相応というときつい言葉に聞こえますし、「恥ずかしくて嫌だな…」とお思いになるでしょうか?

ですが不動産営業をしていると、正直こんなことは慣れっこです。

金額感があいまいなお客さまはいくらでもいらっしゃいますし、恥ずかしがる必要はありません。

手が届かない物件だと分かったら、笑って諦めて次を探せばいいのです。

不動産会社とコンタクトをとっていれば、(グレードは落ちるかもしれませんが)別の購入可能な物件をご紹介することもできますし、ローンシミュレーションのお手伝いもできます。

 

ゲスト
詳しい金額がわからないから相談できない…

と足踏みをするくらいなら、いっそ不動産会社に頼ってしまうというのもひとつの手ではないでしょうか?

 

(ここでタチの悪い不動産会社にひっかかってしまうと、その家を買わせるために無理なローンを提案したり、粗悪な物件を口先ですすめられてしまったりします。

そういったリスクがあることを念頭に置いてくださいね!)

 

シミュレーションをしないで物件を選んでしまうと、買えなかったときはがっかりしますし時間も無駄にかかります。

管理人
数百万単位のおおまかな金額でいいので、可能な限り目星はつけたほうがいいのではないでしょうか。

 

 

あまり大きな声では言えないけれど…ローン審査に不利とされる属性って何?

 

住宅ローン、審査、不利

 

住宅ローンの審査と一口で言いますが、要するに銀行が

「この人にお金を貸しても大丈夫か?」

という判断の基準のことです。

一般に非公開なので私の経験論からしかお話できませんが、恐らく判断基準とされている点をお話させていただきます。

私見ですので、失礼や間違いがありましたら申し訳ありません。

 

例えば、子どもの人数や介護などが必要になるかもしれない親族の人数は、審査基準の一つになっていると思います。

子ども一人につき教育費が何千万かかる、という話はよく聞きますよね。

教育費用だけでなく生活費ももちろんかかるので、子の人数が増えると「返済負担率」を低く見積もられる可能性があると思います。

以前お話した通り、「返済負担率」年収に対して住宅ローン支払いに充てることができるだろうと考えられる比率です。

子ども一人を成人まで育てるのに、一人あたり教育費その他で1500万円かかるとします。

すると子どもが2人の家庭と3人の家庭ではローン支払いに回せる金額が変わってきますよね?

子どもが多いから大きな家が必要なのに…と思うとなんだか世知辛いですが、貸す方も返してもらえないと困りますから、審査基準に関わってくるでしょう。

 

職業というところで強いと思うのは、大手にお勤めの会社員の方や公務員の方です。

比較的ローン審査が通りやすいと思います。

年収がそんなに高くなくても、満額借りられることが多いので、結果的に高額な物件を購入することができるようですよ。

 

逆に通りにくいと感じるのは、自営全般でしょうか。

個人事業主、小さな会社を経営している方は、決算書の内容が重視されることが多いようです。

3期分ほど提出を求められることが多いので、準備しておきましょう。

やはり、ご自分で商売をされている方だと、

「会社の経営が傾いた際には私財をなげうたなければならない」

というようなことが想定されるからでしょうね。

個人というより、会社の状態が審査の結果にダイレクトに出ます。

借入可能額としては、経営している会社の売上以上の金額は出にくいようです。

 

あとは職人さん大工さん、完全にインセンティブでお給料が決まる営業の方飲食関係の方も、希望の満額はなかなか出ませんでしたね。

お水系はまず下りることすらなかったです…。

真面目に働いているのに!と悲しくなりますが、貸す方には貸す方の論理があるということなのでしょう。

貸す側としても、貸した結果ローン返済に苦しんで不幸になってほしいとは思っていませんからね。

ローンで苦しみ生活の質を下げるくらいならば、貸さない方がいいという判断なのでしょう。

 

もちろん、金額は減りますが借りられることも多いです。

借りられない場合も全ての会社で不可能というわけでなく、大手以外の住宅ローン会社だったり、専用の住宅ローン商品がある場合もありますよ。

インターネットでは出ない情報もあるので、不動産会社の営業さんに

ゲスト
「どうしても家を買いたいんだ!買うにはどうしたらいいか?」

と相談してみてください。

熱意があれば、もちろん営業さんは家を売りたいのですから、一生懸命調べてくれるはずです。

このトピックは本当に私の主観と経験なので、どうぞ気を悪くされないでくださいね。

一般論として、そういった傾向があるのではないか、というお話でした。

 

 

ひとりの年収じゃちょっと足りない…そんなとき、共同ローンを検討する?

 

住宅ローン、夫婦

 

日本では今や専業主婦より兼業主婦のほうが多いそうです。

共働き夫婦の収入を一つの財布に入れて管理する場合、住宅を購入する資金もそこから出るので「共同ローン」という方法が出てきます。

 

「共同ローン」には

  • 夫婦が別々にローンを組む「ペアローン」
  • 主たる債務者を夫とし、連帯債務者や連帯保証人に妻がなる「連帯保証・連帯債務」

といった種類があります。

こちらは若干複雑なので、少々補足説明をしましょう。

 

ペアローンはその名の通り、夫と妻とでそれぞれローン契約を行いお互いがお互いの連帯保証人になる方法です。

例えば6000万円の物件を買いたいけれど夫は4000万までしか借りられない時、妻が別途2000万のローンを組んで合算して支払いにあてることができます。

所有権は分けられますし、それぞれ団体信用生命保険に入るので万が一にも安心です。

そのぶん手間も手数料も2倍になりますが、住宅ローン控除もそれぞれの借入額に対して適用されるので、ある程度の相殺が望めると思います。

 

対して、「連帯保証・連帯債務」ローン主体はあくまでも夫です。

妻を連帯に入れることで夫の借入可能額を増やすという考え方ですね。

なので所有権は夫となりますし、万が一のときにはローン全額に対し妻が責任を負わなければいけません。

 

このパターンでお得になるのは、「フラット35」を連帯債務で借りるパターンでしょうか。

一般に妻が連帯債務などに入る際には妻には団体信用生命保険が掛けられないのですが、フラット35では割引特約で夫婦とも加入が可能です。

と、時代に合わせてローンの組み方にもバリエーションが出てきているわけですが、私の働いていたときの感覚から言いますと、やはりまだまだご主人の収入を軸にしたローンの範囲で住宅を購入するケースのほうが圧倒的に多いですね。

と言いますのも、やはり女性は出産にともなう休業や、子育て中の時短勤務、ご親族の介護などが発生したときに、どうしても収入減に見舞われがちなのですね…。

これは日本全体で取り組むべき課題なのですが、現状はまだまだそういったケースが圧倒的に多い。

そういった事象が起きてしまったとき、妻の年収をローンにがっちり組み込んで返済計画を立てていると、すぐ支払いが詰まってしまうんですね。

 

管理人
そのようなリスクを避けるために、やはりご主人の年収一本で住宅購入を計画される方がまだ多いように思います。

 

とはいえ、収入減のリスクを吸い取れる範囲でなら、共同ローンは検討する価値があると思いますよ!

(こちらでもあくまでも一般論を述べさせていただきました。

主夫の方や奥様が大黒柱になっているご家庭のことを想定した書き方になっていませんが、気を悪くなさらないようにお願いいたします)

 

 

その他の借り入れ状況って何?何気ない借金が住宅ローンの可能性を狭める!

 

その他の借り入れ状況、というのを、銀行はかなりシビアにチェックするようです。

カードローンなんかはかなり印象が良くないようで、審査に響くと聞いています。

キャッシング機能付きのカードなんて、銀行が発行してバンバンCM打って拡販しているのに、おかしな話しな気がしますが…

使いすぎない、きちんと期限までに返済を行う、計画的に借りる。この3つを必ず守ることです。

乱用してブラックリスト入りすると、一世一代の買い物のときに泣くことになってしまいます。

気軽に使える!とあんなに連呼しているのに、こういったリスクは教えてくれないものなんですね…。

 

 

クルマも欲しいが住宅も欲しい。こんなときどうする?

 

カードローンもそうですが、住宅の次くらいに大きな買い物になるのは車だと思います。

特に、市街に住んでいたけれど郊外に住宅を買って…というときには、生活の足として車を買うというのは自然な流れです。

車が無いと引っ越しもままなりませんものね。

でも少し待ってください。ローンを組んで車を買うことを検討している場合、住宅ローンの審査が通ってからにしてください。

と言いますのも、まず車のローンがある場合、借入可能額が減ることになります。

先ほどの具体例と比較して見ていきましょう。

 

フラット35の借り入れ可能額シミュレータ(20188月現在)

  • 年収600万円
  • その他の借り入れなし(車や教育ローンなど)
  • ローン期間は最長の35
  • 金利 2
  • 元利均等返済

上記の場合、「5282万円」の借り入れが可能となっています。

これに対し、たとえば300万円の自動車ローンがあるとします。

 

  • 年収600万円
  • 自動車ローン(5年返済・金利3.9%
  • ローン期間は最長の35
  • 金利 2
  • 元利均等返済

この場合の借り入れ可能額は、「3619万円」です。

 

いかがでしょう。300万円借りただけなのに、借り入れ可能額が1663万円も変わってきてしまうのですね。

また、車のローンは返済期間が短く設定されていますし金利も高いので、ローンがダブルになっている期間の支払いはかなり苦しくなると思われます。

 

管理人
では、車がないと生活できないエリアではどうやって車を入手したらいいんでしょう?

 

まず一番は現金で買ってしまうことなんですが、そういう話ではありませんね(でも、正直親に借りてでも、銀行で借りないほうがトクですよ!)

ダブルでのローンは、先ほども述べたように支払いがキツくなるリスクがありますので、オススメしません

ひとつ、総支払額は多くなってしまうかもしれませんが、住宅ローンを多めに借りて車のローンを返してしまうという方法があります。

これは多くの方がやっている方法ですし不可能じゃないのですよ。

とにかく、住宅ローン審査が終わるまで、車のローン購入はしないほうが無難です。

ローンがあるというだけで審査が不利になりますし、ローン審査中に新たなローンが始まってしまうというのは最悪です。

心証が悪いですし最悪まったく下りなくなってしまうことも…。

住宅と車、まったく別の代物ですしそれぞれに必要不可欠なものなのですが、金融機関にお金を借りて買うという意味でつながっているのです。

ポイント

バラバラに考えずに扱い、購入時期については慎重に決めましょう。

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家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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