失敗談やリスク

住宅購入で発生するリスクとは?あなたは自分の人生にどんな「自由」を求めますか?

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ライフプラン、人生設計、住宅購入、自由、リスク

 

人生の自由度が減ることを、どの程度許容できますか?

 

ボヘミアン型の人生、風が吹くまま…という人生、あこがれてしまうときありますよね。

フラっと現れて、面倒なことや重荷になることは考えず、楽しく暮らして、またどこかへ去っていく…。こんな人生。

でも、去っていった後の展開は、誰も考えません。そしてみなさんはみなさんの人生から去ることができません。

当たり前のことを話しているのですが、フラリと生きる自由は定着しないリスクと同意義なのです。フラリと生きる自由は、色々なことを許してくれます。

イヤな仕事ならやめればいい。他に好きな土地ができたり用事ができれば、引っ越せばいい。嫌いな隣人がいたら逃げればいい…

こういったことを基本的に許容しないのが、多額のローン付きの住宅購入なのです。

 

  • 大きなローンを組んでしまったがために、イヤな仕事も転職できない。
  • 起業したいけど、ローンの支払いがつまってしまう恐れがありジャンプできない。
  • 遠方の親のことが心配だけど、状況は許されるのにローンのせいで動くことができない

 

このような多数の「だけどできない」を許容できるかどうかを、よく考えてみてくださいね。

もちろんある程度の我慢は必要です。倹約するとかそういったことは、家族が心を合わせて行っていくべきです。

それでも「だけどできない」が発生しうるのが住宅購入のリスクです。

そういったリスクがあるから家は買わないほうがいいなんて申しません。

私は基本的に家を買う、手入れして大切に住むというのは幸せなことだと思っております。ポイントは、リスクを知りリスクと適切に付き合うこと、だと思うんですよね。

 

 

住宅購入で発生するリスクでよくあるもの…それは、転勤かもしれません

転勤

サラリーマンで、全国に支店があるような方は、辞令という形で転勤を余儀なくされることが少なくありません。

若いときにある程度色々なところを渡り歩いて、年齢を経て本社に戻って「イザ住宅を…」とマイホームを買う。

でも、転勤がもう無いとはだれも約束していません。

そうなったとき自らと家族の住まいをどのように考えていくか?これは、転勤の恐れのある会社員の方は頭が痛い問題なのではないでしょうか?

ここでは、そういった事例に遭って私が業者としてお手伝いをさせていただいたあるケースについてお話させていただきます。

 

中堅の商社にお勤めの旦那さまと、若い外国人の奥様というご夫婦でした。

息子さんがいらして、幼稚園に入るという年齢くらいでした。ご主人ももう結構お年を召していらして本社勤務から外れることはないだろう、と、都内に一軒家をお買いになったというお話でした。

その当時は住宅価格が比較的高い時期で、商社で高給取りの旦那さんでしたがなかなかよい物件が見つからず…と苦笑されていらっしゃいましたね。

それまで地方を転々として、かつ社宅住まいというところも大きかったかもしれませんね。都内の住宅価格は、ほかの場所と比較にならないほど高いですから…

でも、若くて美しい奥様と息子さんと、とても幸せにお暮しになっていたそうです。

お仕事で遅くなる日も多かったですが、外国籍の奥様は日本語が不自由ながら一生懸命ママ友を作って…頭が下がることですよね。

そんな日々が、息子さんが幼稚園の年少さんの一年間続いたということです。ご両親とも幼稚園行事なんかにも積極的に参加して、すっかり地元にもなじんだころと聞いています。

ですが、そこに住み始めて2年と経たないうちに、もう二度とないと思われていた転勤の辞令が下りてしまったんですね。

ご主人は非常に優秀らしく本社でももちろん有用な人材だったそうなのですが、地方支社で大きな問題が起きてしまい、フィクサーとして行ってほしいと…

普通に考えたら会社員としてはとても光栄な話しなのかもしれないのですが、問題は妻と子供です。日本語がまだうまくなく、諸々の手続きにも疎い妻と幼い息子、しかもおなかの中にはもうひとり赤ちゃんが…

せっかく買った都内のマイホームです。

住宅資金はある程度まとまって貯めていたとはいえ、まだまだローンがたくさん残った状態。そして転勤の辞令の期日は割とすぐに切られており、東京に戻れるかは「未定」という状態…申し訳ありませんが、はっきり言ってお手上げと言いたくなるような状況です。

ここをお読みのみなさんがそのような状況に置かれてしまったら、どういった手段を考えられますでしょうか。

まず一般論で申し上げますと、たとえばご主人が転勤になってしまった後にマイホームに対して取れる手段は4つです。

  • ご主人が単身赴任をする
  • 住宅を賃貸に出し、売却せずに家賃収入でローンを支払う
  • せっかく買ったマイホームだけど、売却する
  • 空き家にしておく。

どれもとっても残念な気がしますが…転勤がある仕事に就くというのはこれだけのリスクを負うのですね。

では、このご家族の場合はどのような手段をとったでしょうか?

 

ご主人が単身赴任をする。

ある程度お子さんが大きくなっている・私立の学校に通っている。配偶者の方にもお勤めがありついていくことができない。こういった場合に選ばれる手段ですね。

生活を大きく変える必要があるのはご主人だけですし、ローンなどについても何も変更がありません。

申請をすれば、住宅ローン減税も受け続けることができます。

家族の居住場所が2か所になってしまう心理的デメリットや金銭的デメリットがあります。というか、これが何より大きいですね。

このご家族の場合、奥様をお残しになっての単身赴任はどうにも不可能とご主人は判断されたようです。

 

空き家にしておく。

勿体ないようですが、この選択をされる方も結構いらっしゃいます。

1年なりなんなり、辞令に期限を切られていたり戻れる確証がある方は、賃貸に出して家が汚されたり手続き面でのデメリットを嫌い、空き家にしておく方もいらっしゃいます。

ただ、空き家でもなんでも住宅ローンは容赦なく支払いがありますし、あたらしく住む場所でも住居費用はかかりますので、もったいないやり方かな…とは思います。

そもそも、ローンの取り扱いの方法が変わるリスクがあります。これは、後でもう少し詳しくお話させていただきますね。

 

住宅を賃貸に出し、売却せずに家賃収入でローンを支払う

家、賃貸にする

みなさんまずはこちらを考えるのではないでしょうか。

賃貸に出し誰かに使ってもらって、上がってきた賃貸収益でローンを賄う。

これができたら、転勤先の居住費用のみ支払えばいいので、住宅費用が2倍でかかることもありません。理想的ですね。

とはいえ、まずは借りてくれる人間がいるかが最大の問題と言えるかもしれません。

こちらのご家族の場合は都心で割とアクセスのよいエリアにお住まいでしたし、住宅購入に際しては頭金がかなりあったので、ローンを賄うだけの金額に家賃設定すれば、お住まいになる方はいらしたとは思います。

とはいえ、ファミリータイプの戸建ての住宅です。家賃はそこそこになってしまいますので、事情の無い方だと

ゲスト
「それだけの家賃を払うなら、購入したほうがトクなんじゃないか…」

と考えるんですよね。

経験上申しますが、ファミリータイプの戸建てを賃貸で借りる方は、会社からがっつり家賃補助が出るような方ばかりです。

まさに会社都合の転勤が多くて家賃補助が多いというような。自費ですべて賄うのであれば、この低金利の世の中です。

購入しても月々の払いはたいして変わらない…とみなさんお思いになるようですね。

その上、先ほど「空き家」の選択肢にも出たことなんですが、住宅ローンの取り扱いが難しくなります。

と言いますのも、住宅ローンは「ローンの契約者本人(や家族)が居住する」ことを条件に、融資をされているものなんですね。

空き家でも賃貸でも、ローン契約者本人は転出して別のところで生活することになるわけで、融資条件から外れてしまうのです。

とはいえ金融機関も鬼ではありませんし、いきなりどうこう…はないと思うのですが、黙って進めてしまうとバレたときよろしくありません。銀行はなにより約束やメンツを大切にする組織ですからね。

そのまま借り続けていられることもありますが、ノンバンク系の金融機関で借り換えをすることを勧められたり、悪くすると一括返済を打診されることもあります。地方銀行や信用金庫だと、転出先が営業エリア外になると一括返済なんていう条件が付くことも

また、賃貸に出すと、住宅ローンではなくアパートローンなどの事業用ローンを組むことになる場合もあります。こちらは住宅ローンより金利は高く、期間は短くしか組めません。

一括返済は事実上不可能ですし必然的に借り換えになると思うのですが、するとせっかく組んだローンの条件が崩れてしまいます。

火災保険なども本人の居住が前提になっているので、保険料が上がるなど様々な不都合が出てしまいます。

このご家族の場合、本当に至急ご主人だけ引っ越しを余儀なくされてしまい、しばらく単身赴任状態でした。幼稚園の学期変わりまでは…と奥様だけ東京に残っていらっしゃって、その時期にご主人、奥様双方からご相談を受けていた感じです。

賃貸にすべきか売却すべきか、両方の手続きやメリットデメリットなどをお電話や訪問で何度も説明申し上げていたのですが、結論から申し上げると、このご家族は賃貸の手続きの諸々の面倒さに奥様が耐えられないと判断し、結局売却を選択したともいえるかもしれません…。

 

せっかく買ったマイホームだけど、売却する

最後の選択肢、売却ですね。

奥様はとてもとても心残りだったようなのですが、結局説得されて売却ということになりました。

売却手続きなどの実務上のすべてはご主人のほうが行われたので、奥様は退去日に残念そうに出ていかれました。荷物の運び出しなども人を寄越してほとんどご主人が手配されたようです。

一般に、住宅ローンが残っているにも関わらずマイホームを売却するときには、二通りのケースに分かれると思います。

それは、家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合と、できない場合です。

住宅の売却代金でローンを完済できる場合、金融機関が家の売却代金の中からローンの残りを引き落とし、返済するように設定します。

これにより、金融機関がその家に対して設定している抵当権を抹消し、あたらしい買主さんに引き渡しができるという流れです。

住宅ローンの代金が完済できている(よければプラスまで出ている)ので、新規に家を買うなども検討できますね。いわゆる住宅の買い替え、住み替えもこのケースに該当します。

 

もうひとつは、家の売却代金でローンを完済できないケースです。

つまり、家の売却価格がローン残額より低いケースですね。購入して間もないタイミングで売却となってしまった場合や、ローンの支払いがキツくなってしまったときにもこんなことが起こります。

ローンの残額はみなさん把握していると思いますが、購入して現在住んでいる家の「実際の価格」は意外にわからないものです。

こういったときは迷わず査定を受け(近頃は地価の高い都内エリアですと、査定だけでも!というようなチラシがポストに大量に投げ込まれていますよね)、その差額を知ることを第一にお勧めします。

特に、新築で購入した住宅は「新中古」と言えるような状態であっても顕著に下がります。〇千万出して購入したのに、たった1年でこんな…!そういったことって普通にあるんです。

まずは家の実力を知り、その差額によって売却するか否かを考えるのもアリかもしれませんね。

新しい引っ越し先でも住む家は必要です。単身赴任、次に家族が引っ越し…という流れだと、引っ越しにかかる費用もバカになりません。そういった別でかかる資金も考えなければなりません。

 

それでも、住宅を売却するという方法をとる場合、どのような手段があるでしょうか。

その場合は、やはりローンや融資で一時的に資金を賄い、優先して抵当権を抹消します。その上でマイホームを売却し、返せるだけローンを返してしまいます。

もちろん、その後も別で借りたローンなどの返済は続きます。新居の住居費用も考えると、ダブルで払うような形になり相当しんどいと思います。

また、こういったローン…「つなぎ融資」「買い替えローン」はそもそも取り扱い金融機関があまり多くなく、条件的には厳しいかもしれませんね。

つなぎのローンがうまくいかない場合は、任意売却という手段をとることになります。

 任意売却については、次の記事で詳しくご説明しますね。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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