マイホーム購入準備

住宅(一戸建て・マンション)を購入する際のエリア・タイプの選定方法

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住宅購入、エリア選定

 

さて、いざ住宅を購入する段階で、場所には特にこだわりがない場合どのように選ばれますか?

住まいの購入エリアを選ぶ理由も、ひとによって様々ですね。

  • 通勤・通学に便利か?
  • 親の実家の近くで心配がない。
  • 昔住んでいた思い出のエリアである。
  • 繁華街が近くにぎやかである。逆に、繁華街が遠く、安心である。

本当に様々で、お客さんと話せば話すほど、ああ、そんな見方もあるんだ!と発見がありました。

 

子育て世帯の目線 …子供の教育環境から考える

 

私の周りでは、お子さんが生まれて住宅を購入する友人が多いのですが、彼女たちが気にするのが「学区」です。

例えば、道を一本隔てて別の学区になってしまうエリアは選びたくないようです。ともに幼稚園に通っていたお友達やご近所さんと、小学校に上がったとたん離れ離れは避けたいんだとか。

また、銀座の公立小学校の高額な制服のニュースでみなさん意識されたかもしれませんが、実は公立校にもかなりの格差が存在します。

学力も、親の経済力や子供の資質も…学校によって設備や校風が違うなど。私立学校であれば、親や本人の意思で選択し通うことができますが、公立学校はほとんど学区で決まってしまいます(越境入学も希望すればできますが、それなりのエネルギーが必要になります)。

住宅購入後、道路一本隔てた区のほうが良かった、と嘆いても始まりません。

お子さんをお持ちの方は、住まいのエリア選びの際にそういった情報を頭に入れておくといいでしょう。優秀な営業マンであれば、そういった近隣の公共施設の情報は、必ず持っていますよ。

 

戸建て住宅の「資産性」

 

さて、住むエリアによって戸建て住宅は資産性も変わってきます。

一概には言えませんが、交通が不便なエリアや不人気なエリアを選ぶ際には、あまり資産性に期待をしないほうがよいかもしれません。そう言った物件は、賃貸に出す際にはかなり厳しい値でないと借り手がつかないのです。

確実にずっとお住まいになる方以外は、よほどのこだわりがない限り避けたほうが無難でしょう。

ただ、購入費用も安く抑えられると思いますので、ものによってはお買い得です!このあたりも、ご自身の人生設計との相談になると思います。

資産性の高い一戸建て住宅を購入した場合、もし地下上昇や住宅価格上昇のタイミングがあえば、さらにランクアップする形での住み替えが叶う場合もあります。都内の住宅価格やマンション価格が高騰している折、そういったケースもしょっちゅう見ていました。

購入時よりかなり高い値がついたマンションを手放し、都内に広い一戸建て住宅を買う…。時期によってはよくある話です。

 

こだわりがない場合は、不動産会社に聞いてしまう手も

 

特にエリアにこだわりがない場合、物件を選ぶのはなかなか難しいです。

その際は、大き目の不動産屋さんに人気のエリアをきいてみたろ、沿線の穴場駅を探したり、とりあえず物件情報をいくつか集めて眺めてみたり…少し目線を変えてみることも必要かもしれません。

複数のエリアや住宅を比較することで、それぞれの長所短所も見えてきます。住宅購入は大きな買い物ですから、やはり比較に比較を重ねて、少しでも良い条件の物件を選びましょう。

 

マンションにする?一戸建てにする?

 

マンションか戸建てか

 

これも、結局のところ好みと言ってしまえばそうですが…皆さまが選ぶ指針になるように、少しメリットデメリットを書き出していきたいと思います。

 

マンションを購入するケースのメリット

 

マンションのメリットは、セキュリティ性の高さ耐震性の高さ眺望や通風が良いものが多いことなどがあげられるでしょうか。小さな子どもを育てている友人は、ワンフロア平面であることが意外にメリットになるとも言いますね。

子供が階段から落ちる心配がないし、トイレに連れていくのが楽なそうです。お年寄りにも言えるかもしれません。管理のきちんとしたマンションだと、掃除も家の中だけで済むので、雪の日などはとっても楽だろうな、と思います。戸建てだと雪かきが必要ですもんね。

 

マンションを購入するケースのデメリット

 

逆にデメリットとしては、生活音が気になる方は大変かもしれません。こちらが加害者になってしまう可能性もあります。また、マンション全体で補修や修繕をするので、住民次第ではきちんと管理が行き届かない可能性もあるかもしれません。

個人的に一番気になるのが、管理費や駐車場などのランニングコストがずっとかかることでしょうか。

これは、たとえマンションを購入してローンの返済が終わってもずっと続きます。都内ですと、管理費+駐車場代で2万~4万くらい見なければいけない、となると、ローン完済後も結構な負担になると思われます。

 

一戸建てを購入する際のメリット

 

戸建て住宅のメリットは、土地ごと購入するので、ある程度自由に使うことができる点でしょう。お庭の楽しみなんて、戸建ての特権ですね。

多くの住宅は駐車場付きですので、自動車をお持ちの方はその分のコストを見なくても良く、立て替えやリフォームなども自由にできます。

土地の部分は減価償却しないのもメリットと言えますね。

 

一戸建てを購入する際のデメリット

 

戸建て住宅のデメリットとしては、マンションに比べセキュリティ面が心配だったり、耐震性が低いことでしょう。

メンテナンスもすべて自分で手配しなければいけないので、マンションのように管理費などが無くても、やはりある程度修繕費などの積み立てをしておかないと、建物に傷みがきたときなどに急に何百万単位で現金が必要になってしまいます。

また、戸建ては住民の入れ替えが頻繁には起こりにくいので、ご近所トラブルなどが起きた際はかなり深刻になるでしょう。

 

具体的に考えてみよう

 

上記のポイントを見て、いかがでしょうか?

たとえば「修繕計画なんて面倒…」なんて方には、マンションのほうがいいかもしれません。

「車が大好きだから、いつでも自宅の窓から眺めていたい!しょっちゅう乗るから立体駐車場なんて嫌だ!」なんて方には、土地付き戸建てをおすすめします。

ぜひメリットデメリットを具体的に考えてみましょう。

 

一戸建てという資産、マンションという資産

 

そして、心理面だけでなく経済的な面も考えてみましょう。「資産価値」という観点です。

単純に比較してしまえば、建物は減価償却するので必ず年々価値は下がりますが、土地の価値は下がりません。その点、多少は土地付き戸建てのほうが有利と言えるかもしれません。

ただ、マンション価格は空間的な価値の上昇、プレミアムにより価値の低下を防げることがあります。あくまでも、立地次第にはなりますが…。

 

「うまくいった」住み替え事例

 

マンションは値が変動しやすいと申しましたが…その中でも特に「うまくいった」住み替え事例をひとつ、紹介いたします。

 

大学教授の旦那様とピアノ講師の奥様という夫婦でした。

奥様のお仕事の関係もあって、交通の便のよい場所をご希望になり、8000万円のマンションを買って防音仕様にリフォームされたそうです。

その後、あるきっかけでそのエリアの地価がドーンと上がりました

好奇心でマンションを売却の査定にかけたところ、なんと1億4000万円もの値がついたそうです。こういうことってあるんですよね、土地は水物です。

ご夫婦はよくよく考え、今後の家族構成なども考慮に入れて、住み替えをすることにしました。そのとき、売却と住み替えのお手伝いをさせていただいたんです。

リフォーム費用を差っ引いても5000万程度のキャピタルゲインがある状態で、新しい住宅選びはなかなか贅沢で楽しいものでしたよ。ラッキーだったとも言えますが、こういったこともままあるのが、不動産、特にマンションなのです。

 

「ラッキーな住み替え」も考慮に入れてみよう!

 

売却益がたくさん出ますと税金がかかります。ここを可能な限り圧縮するのはプロの仕事です。営業マンに頼りましょう。

住み替えには、その時々にはなりますが、税控除などの特例があります。きちんと調べてもらいましょう。

基本的に一度購入した家は住み続けることをお勧めしていますが、不動産の価値が上がって売却益が出るようなケースであれば歓迎ですよね!

私は個人的には戸建て派ですが、マンションでの子育ての話なんか聞いていると羨ましいことも多いです。みなさんはどうでしょうか?

 

 

新築を買う?中古を買う?

 

こう聞いた場合、好んで「中古!」とおっしゃる方は少ないかもしれませんね。なので、ここでは「中古」住宅のメリットについてお話しさせていただきます。

 

メリットもたくさんある、中古住宅の購入

 

中古住宅を買う

 

中古住宅を購入する主な理由は、価格が安いことだと思います。

ただ、いいところはそれだけではないんです。たとえば、前の方がお住まいになっていたということは、建物や土地の弱点…欠陥について、一応の補修がなされていたり対策されている場合が多いのです。

新築で家を買うと、予想もつかないようなトラブルに見舞われることもあります。新築は瑕疵担保責任かしたんぽせきにんが付いているので、とても困って住めない、というようなことはないと思いますが…最初からどのようなトラブルがおきるか予想できる、ということは悪いことではないんですよ。

マンションなんかでも同じことがいえると思います。

  • 管理がどの程度しっかりしているか。
  • 住人はどんな人が多いか。
  • 修繕金の積立額はいくらか。

例えばこのような、新築だと不確定要因になりえることが最初からわかっていることは安心できる要素ともいえると思います。

近頃流行のリノベーションを存分に楽しめるのも中古住宅の魅力でしょう。壁をとっぱらって広いLDKをとり、子供と空間を共有するタイプの間取り…流行っていますよね。建売の戸建てでは見られない構造です。

こういったオリジナルな住環境を検討されているなら、中古住宅はもってこいかもしれません。

リノベーションしていない中古住宅なんかを内見に行くと、やっぱり新築かなあ…なんて思ってしまいます。最新のキッチンやバス設備が付いている方が心躍りますよね。

でも、ここから家族のお城を作っていくんだ!と考えてみると、景色がまるで変わりますよ。

管理人
新築じゃないとありえない、という価値観はもはや古いもので、リフォームというよりリノベーションでオンリーワンの価値を見出すというのも素敵です。

今後東京都内では、ますます中古物件が増えることが予想されます。想像力をフル回転して、現状と理想の振り幅を楽しめたら、家選びの選択肢はぐんと広がるでしょう。

夢のようなことばかりお話してしまいましたが、嘘ではありません。実際のところ、中古住宅が売れる理由は、価格だけではないのです。例えば、こんなことがありました。

 

中古住宅の需要は、安いだけではなくてこんなところにある

 

中野の方南町エリアでしか絶対に買いたくない!というお客さまでした。

行かせたい公立学校が決まっており、通える学区が決まっていて、どうしてもそのエリアでしか買いたくない、ということだったのです。

中野区方南町のようなエリアは、新築がなかなか出ない時期というのがあります。このときは、ざっと4年近く出ていませんでした。なぜかと言いますと、古い住宅がひしめくようなエリアでは、なかなかまとまった土地がぽかっと空くようなことがないんですね。

近頃は状況が違うようですが、当時はある程度の軒数をまとめて分譲するというスタイルの不動産会社が多く、新築住宅の建築自体が案件としてなかったんです。

土地付き中古を購入して解体まですれば、新築はたてられますが現実的ではありません。あれこれ手を尽くして探しましたが、出ないものは出ず、中古でさえ出なくて困り果ててしまいました。

そんな中近隣エリアで中古の5000万程の物件が出たのです。正直高い、と思ったのですが、間取りや立地を考えると好適だったため、結局背に腹は代えられぬとそのまま購入なさいました。

新築が出ないエリアだと中古住宅の需要が高かったりします。こだわりがある人にとっては、喉から手が出るほど欲しい物件になることだってあるのです。

 

中古住宅を購入する際の注意点「瑕疵担保責任」

 

中古住宅のデメリット

 

いいことばかり書きましたが、中古住宅の購入の際には、注意点が存在することも書いておかないといけません。

先ほども話が出ましたが、住宅に限らずモノを販売するときには、「瑕疵担保責任かしたんぽせきにん」というものがあります。

販売する側の責任義務です。販売したものに、通常知りえないような欠陥が存在する場合は売り主側が責任を取る、といったものです。

例えば構造上主要な部分…柱や基礎に欠陥があったとしても、買い主はわからないですよね?こういったものを担保してくれます。

しかしこの期間が新築住宅と中古住宅は明確に違うのです

新築は建物の基礎部分に係るものであれば10年の保証それ以外の部分は2年となります。

対しまして、中古住宅の場合は、対象になるのが

  • 雨漏り
  • シロアリの害
  • 構造主要部の腐食
  • 給排水設備の故障

4点のみで、引き渡し後2ヶ月間に発見できた場合に限るのです。厳しいですいね。引き渡しを受けたら全責任は買い主にかかってしまうと言っても過言ではありません。

よって、中古住宅購入の際には、自分の目とプロの目で、よくよく設備の点検をしましょう。

購入して3か月で給湯器が壊れても保証の対象にはなりません。給湯器も設備のひとつで、買うとなれば数十万円のお金がかかってしまいます。

購入前に設置時期や耐用年数などを調べて、そのあたりの費用も織り込んでいかないと、大きな損をしてしまうかもしれません。

 

中古住宅購入の注意点 「建て替えリスク」

 

中古住宅のリスク

 

保証ではありませんが、建物自体にも同じことが言えます。

一戸建てを購入したケースです。築年数によって、建て替えなどの費用を算段しておかなければいけません。一般に木造住宅の耐用年数は30年程度と考えられています。また、一戸建てであれば、10年に一度程度は外装の塗り替えをしたほうが、建物の傷みが少なく結果として長く使えると言われています。

そのときの費用は、数十万ではとてもききません。百万単位になります。せっかく安く中古で買っても、すぐ築年数がいってしまい建て替えが必要になってしまう、これなら新築で買えばよかった…。しても遅い後悔です。

建て替えにローンを使えば、住宅ローン+建て替えローンで、支払いはかなりきつくなるでしょう。

安いからすぐ飛びつく…では、安物買いの銭失いです。先々にかかるオカネのことまで計算に入れて、価値を見極めましょう。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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