マイホーム購入準備

土地を買って、家を建てる。憧れの注文住宅購入を失敗しないために

更新日:

注文住宅購入

 

都内ではすっかり新築の販売は建売が主流となりましたが、地方ではまだまだ購入した土地に好みの家を建てることが多いようです。

誰もが憧れる注文住宅は、人生に影響する大きな買い物になります。絶対に失敗できませんよね!

ここでは、ネックになりやすい「土地の購入」について、お話させていただきます。住宅購入と同じくらい土地購入はトラブルが多いので、しっかり勉強して臨みましょう。

 

古屋付きの土地を買う場合は解体費用と処理費用に注意!

 

さて、好みの土地が更地になっているとは限りません。半分以上のケースでは、古い家が残ったままの引き渡しとなります。

となると、この解体費用解体物の処分費用更地にする費用を土地購入価格に含めないといけません。格安の土地を掴んだ時によくあるパターンです。

特に解体費用については、以前より分別やリサイクルが細かくなったため、費用がかさむ傾向にあります。

 

古家屋の処分でトラブル発生!売り主さんにも迷惑が…

 

不法投棄によるトラブル

 

管理人
これは、直接土地を買った人に関係のあるトラブルではないのですが、参考までにお話しますね。

 

古屋付きの土地を購入されたお客さまから、そこの解体・処分を任された時のことです。私は数社で相見積もりをとった中で、格安の一社にお願いすることにしました。少しでも安く処理することが、不動産会社としての良心だと思ったからです。

順調に解体が進んでいざ着工、という段階で、その古屋を売却してくださったお客さまからクレームが入りました。

ゲスト
役所からゴミ処理について電話があったんだが、どういうことだ?

私も最初は意味がわからずぽかんとしてしまったのですが、詳しくお話をきいているうちに事態を把握しました。

私が解体と残置処理を頼んだ業者さんが、山中に不法投棄をしていたのです。ゴミの中の個人情報についても適切に処分をしていなかったため、前の家主さまのご連絡先がゴミ山に残っていました。

通常、個人情報については裁断してから捨てるのがルールなのですが、不法投棄をするような業者です、管理は杜撰なものでした。

そのため、不法投棄の残置物を発見したお役所から、何の罪もないお客様に連絡がいってしまったのです。売却済の物件なんてもう関係ないのに迷惑をかけられて、売り主さんが怒り心頭になるのも無理ありません。大変お怒りで、お叱りの言葉をいただきました。

どのように作業しているか分かれば対処できただけに、ご迷惑をかけてしまって申し訳ない気持ちいっぱいでした。格安だから、お客様にとって安いほうがいいから、と値段で業者を選ぶべきでないということを学んだ一件です。

古屋つきの物件というのは、このようなトラブルが起きてしまう可能性もあります。買い主側であるお客様には直接関係ないかもしれませんが、関連するトラブルということでお話させていただきました。

古屋の解体・処分を不動産会社に任せた際、最も格安の業者を選ばず、少々値が張った業者を選んでいた場合はそういった事情があるのかもしれません。

ですから土地を購入する際は、更地渡しという条件が最も望ましいと思います。価格はそのぶん上がってしまいますが、古屋が残っている土地を安く購入しても処理費用はかかるのです。起こるかもしれないトラブルを抱えた土地よりも、何もない土地の方が安心ではないでしょうか?

もちろん土地を安く購入して、処理するリスクを不動産会社にとってもらうというのも選択肢としてはアリだと思います。契約前に処理費用はいくらかかるのか、見積もりをとって総合的に判断しましょう。

 

 

更地購入時に調査すべきはライフライン!

 

古家付きの土地を購入した場合、ライフラインの心配はいりません。電気、ガス、水道などが、どのような状態で家に引かれていたのかがわかるからです。

更地を購入した場合、当然のようにライフラインが引かれていると考えがちなのですが、一応確認したほうがいいと思います。

まとめて不動産会社が調査してくれるケースがほとんどですが、何も言ってこない場合はきちんと確認しましょう。ライフラインの多くは地下に埋設されているので、「掘ってみるまでわからない、掘ってダメなら追加費用」といういい加減な不動産会社も残念ながらあります。

地下に埋設されているライフラインで確認すべきなのは下記三点です。

 

・上水道

 

ご希望のエリアへ配管されているかどうかは、水道局や水道課で確認することができます。

ただ、宅地内への引き込み状況は「所有者」でないと開示してくれません。まだ購入完了していない段階では所有者でないため、開示してもらうには、現所有者の委任状が必要となります。

現地で調査する場合は、水道メーターがあればOKです。配管口径についても注意しましょう。古い水道管だと口径が小さく、建物に合わないケースがあります。

 

・下水道

 

上水道とは管理が別です。こちらもエリアは役所で確認できます。

実際に利用できるかどうかは、「宅地に引き込みがなされているか」です。前面道路までは引かれていても、引き込みが完了しておらず泣く泣く浄化槽を設置したお客さまもいらっしゃいました。

とはいえ、浄化槽を設置しても下水道をひいても費用はかかりますし、浄化槽はその後のメンテナンス費用もかかります。できれば、上下水完備の土地が望ましいです。

 

・ガス

 

こちらはガス会社の管轄で、プロパンガスか都市ガスになります。都市ガスがひかれているかどうかは、ガス会社のHPなどから調査を依頼しましょう。

 

ライフライン確認時に大切なこと

 

ライフラインでチェックすべきこと

 

いずれのケースも、そのエリアに引かれているから安心というわけではなく、実際に利用可能な状況なのかまで調べないと意味がない、というところがポイントです。

というのも、ライフラインがそのエリアに引かれていることまでは行政が確認をしますが、例えば私道の奥まった位置に土地が存在している場合、私道の部分については行政の管理外になるからです。

私道に埋まっているライフラインの管は私設管と呼ばれ、そこの土地の地権者が所有することになります。この土地を採掘し公道から自宅までライフラインを繋ぐとき必要になることがあるのが、「私道利用の承諾書」です。

トラブルの起きた際には、これがないと怖いことになるのは以前お話しましたね。

私道の所有者がどんな人かわからないと思わぬトラブルが発生することがあります。複数人で土地を管理なさっているかもしれません。土地を契約する前に、ライフラインの埋設に関わる工事を承諾してもらうことを不動産会社に条件としたほうが安心でしょう。

また、契約するのは引き込み工事の見積もりを出してもらってからです。何百万も工事にかかってしまったら、安く買った土地も割高になってしまいますからね。

 

 

更地だしライフラインも通ってる。でもこんな落とし穴も…

 

古屋つきではなく、ライフラインも確認した更地。一見すると安心安全な土地に存在する落とし穴、それが「軟弱地盤」です。

2000年4月から「住宅の品質確保に関する法律」が施行されました。

住宅の品質確保に関する法律とは

住宅の構造上で主要な部分(基礎・柱・屋根など)について最低10年の保証を義務付けること。

つまり、軟弱地盤によって不同沈下や家の傾きが起こってしまった場合、売り主が保証義務を負うため、料金が上乗せされる、というわけです。この法律が施行されてからは地盤改良工事を行うケースは2割から8割程度まで増加しました。

工事費用は建物規模や構造によっても変動しますが、およそ30万~200万円。地盤改良工事の費用は最初から織り込んで考えたほうがいいでしょう。

どのような土地だと改良工事の費用がかさんでしまうのか。

様々なパターンを考えて、費用がかさみそうな土地に関しては注意しましょう。

 

 

やれば安心、地盤調査。できないことも多いけれど…

 

専門家に依頼して事前調査をしておけば、安心して土地購入にかかれますし費用面もはっきりしてくると思います。事前調査の費用は5万円~10万円程なので、よほど土地に信頼性がない限りは依頼するといいでしょう。

しかし、土地の所有者がそこまで許可をしないことが多いのが現状です。せめて自分でできる調査をしておきましょう。

水害履歴がないか、自治体の出しているハザードマップで確認することができます。水害の合ったエリアは、多くの場合地盤が軟弱ですからね。

また、近くに川がある場合や低地である場合も、比較的地盤は弱いものと考えておきましょう。

 

隠れた土地の危険性!「見なかったフリ」はできない

 

素敵な街の落とし穴

 

坂のある街って素敵ですよね。高台の公園など、景色が開けた場所に来ると、気分が落ち着きます。

管理人
ですが、素敵な土地でも家を買うときには注意すべきポイントがあるのはご存知でしょうか?

普段は見落としがちな土地の要注意ポイントについてお話したいと思います。

 

高低差のある土地は要注意。住宅や崖に改良工事が必要なケース

 

山を切り開き造成したニュータウンエリアや、古くからある住宅エリアで最近起こりがちのケースです。

高低差がある土地に宅地を造成する場合には、安全面の検査をしなければならない」という行政が定めたルールがあります。どのくらいの高低差があったら検査になるのかは各自治体によって異なるので、問い合わせてみましょう。

東京や横浜などの住宅エリアでは、およそ2~3メートルの高低差で検査が必要になります。人気エリアは住宅が建て込んでいるので、大雨などで一軒が崩れた際、下に建てられた住宅に被害が及ばないようにするためです。

検査にクリアしないと建築確認が降りないため、実質家を建設することができません。検査の結果次第では、定められた工事をしなければならず、この工事はとてもお金がかかります。

 

管理人
具体的な体験談をお話します。

 

海苔の会社で専務さんをなさっているお客様でした。文京区の中でもお金持ちの方が多く、高低差がある広い住宅が並んでいる素敵なエリアをお気に召したようです。

そこの土地を購入されて、いざ注文住宅を、ということになったのですが、注文住宅の建設会社から待ったがかかりました。

がけ地の擁壁工事をしないと建築確認がおりず、着工できないということなのです。

慌てて工事の見積もりをとったところ、なんと800万円もの費用がかかる計算でした。がけ地の上部になりますので、下にお住まいの方に許可をとり、ご迷惑をおかけしながらの工事です。

追加の費用をお支払いいただくだけでなく、入居前から頭を下げなければなりませんでした。お金と精神的な余裕のある方でよかったです。思わぬ出費でしたがお支払いくださり、無事に家を建てることができました。

管理人
みなさん、突然の800万円の思わぬ出費、承諾できますか?ちょっと難しいですよね…。

 

がけ面の工事は特に高額になる、ということを念頭におき、まずはその自治体のルールをきちんと調べてから購入をするようにしてくださいね。

 

購入した土地に土壌汚染!?元工場用地は要注意

 

元工場地帯

 

近年は築地市場の豊洲移転問題などで、土壌汚染という言葉がクローズアップされていますね。

土壌汚染、実は他人事ではないんです。

下町の工場がどんどん淘汰され、空き工場になっていく…という時代の趨勢はお判りいただけると思うのですが、そういった場所はどのような変化を遂げているのでしょうか。

実は都心への人口流入を受け、どんどん宅地として販売されているんです。

とはいえ「住宅区分」があるから工場地が住宅になることはないんじゃないか…とお思いかもしれませんが、よっぽどの重工業地帯以外は、住宅の建設が禁止されているわけではないのです。

あくまでも自己責任で購入するので、誰もその後の保証などしてくれません。自分の身を守るために、以前そこに建っていた建物について調べてみましょう。

法務局には「建物の閉鎖謄本」というものがあるので、参考にしてください。現状は更地でも、過去その土地がどのように活用されていたかわかります。

特に注意したいのは、薬品を利用する工場(印刷など)、クリーニング店、ガソリンスタンドでしょうか。そういった施設があった際は土壌調査をしてから購入にしたほうが良いと思います。

そして、その結果が不満足なものであった場合は、必ず土地改良を条件としましょう。化学薬品の害などは、どのタイミングで出てくるかわかりません。安易にgoを出すと、後で後悔することになったり、安心して暮らせなくなる恐れがあります。

 

 

地面の中の埋設物は瑕疵になる!

 

埋設物と一口に言っても、内容は様々あります。

例えば、お隣の家のライフラインの管、もう使っていない浄化槽、以前の建物の基礎やゴミ、変わり種だと遺跡など、いずれも出てくると困る埋設物です。

これは掘り返してみないとわかりません。買い主側には注意のしようがないことです。

ゲスト
では、出てきてしまったら、運が悪いと泣き寝入りするしかないのでしょうか。

いいえ、埋設物に関しては、一定期間内であれば、売り主の瑕疵担保責任を問うことができます。つまり、撤去などに関する費用が請求できるのです。

万が一のことを考えて、きちんと瑕疵担保責任が条件に入っているか、土地の購入前にチェックしましょう。ここが今までの土地購入トラブルとは違うところです。

 

では、土地の購入前にできるチェック方法について具体的にお話しますね。

まず、契約前に地中埋設物のあるなしを確認します。そのうえで、言った言わないを防ぐために「物件現状報告書」を作成してもらいましょう。

ここに書かれていない埋設物が後で出てきたら、売り主側の責任として撤去の費用を請求できます。

ですが、物件現状報告書の中に地下埋設物について書いてあったり、口頭による告知を受けたりした場合…つまり、買い主が埋設物があることを知った場合は、売り主は免責となります。

埋設物があると分かった場合は、調査費用や撤去費用を土地購入価格に含めて考えなければなりません。地中埋設物は、撤去するのにも廃棄するのにもお金がかかる厄介なシロモノです。

しかも、売り主が個人だった場合は非常にややこしいことになります。

法人(不動産仲介業者)だった場合は、瑕疵担保責任の期間が2年程度とられているのですが、個人だと、まず瑕疵担保責任を双方合意の上で免責にした契約が可能なのです。その上瑕疵担保責任の期間も長くて3ヶ月程度と安心できるものではありません。

売り主が個人の土地を購入するときは、契約内容に瑕疵担保責任の負担が売り主にあることをよく確認してから契約をするようにしましょう。また、引き渡しを受けたら3か月以内にできる限りの調査が必要です。

管理人
期間を過ぎてしまえば、埋設物の撤去は自己負担になってしまいます。

以前伺った話ですが、基礎工事を始めたところ、地下に大きな岩が埋まっているのが見つかったそうです。これを撤去するのに、追加で100万程度かかると…。基礎を打たないわけにもいかず、泣く泣く支払うことになりました。ギリギリ瑕疵担保責任の期間が切れてしまう時期だったそうで、本当に悔しそうでした。

 

住宅工事が遅れた原因はまさかの埋設物?

 

府中のあたりは遺跡というか遺構というか、歴史を感じられる雰囲気の良い街ですよね。

そんな魅力に惹かれ、広めの土地を購入して住宅建設をすることにしたお客さまのお話をさせていただきます。

私の会社が仲介に入って土地購入を進め、上物の建設まで任されておりました。

とんとん拍子で土地の購入が終わり、いざ工事を着工したところ…

地下から遺跡のようなものが出てきてしまったのです。なかなか無いことなので、工事の方も戸惑ってしまいました。そのまま壊してしまうわけにもいかず、工事を一時ストップしてお役所に知らせることになったんです。

すると、そのあたり一帯が遺産文化地域に指定されてしまいました。そういった文化財保護という状況になると、なかなか工事なんてできません。建築法とはまた違った観点の法律ですからね。

お役所と数度話し合いを持ちましたが、結局1年ほど着工が遅れてしまい、お客さまからは大クレームでした。瑕疵担保責任はこちらにありますし、費用で解決できることならばすぐに対処できましたが、工事ができない、というのはどうしようもなく、力不足を痛感しました。

お宝や石油ならともかく、地中から何か出てくるなんて想定していませんよね。掘ってみないとわかりませんが、そういったややこしい土地にみなさんが当たらないことを祈るばかりです。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

-マイホーム購入準備

Copyright© 失敗しないマイホーム購入・不動産売却計画 , 2020 All Rights Reserved.