住宅ローンについて

繰り上げ返済ってなに?気を付けなければならない「魔法の言葉」とは?

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繰り上げ返済

 

 

繰り上げ返済についても勉強しておこう

 

婚姻年齢も初産年齢も上がっている今、住宅を購入する年齢もどんどん上がってきています。

となると35年のフルローンを組んで完済時には70歳…というパターンも珍しくありません。

実際のところ、

ゲスト
70歳まで支払いを続けられるのだろうか…?

お思いになりますよね。

 

住宅を購入されるみなさんも、そんな年までローンの支払いをするなど考えてもいない方が多いです。

「繰り上げ返済」でどんどん返していってしまおうという計画の方がほとんどとなるわけです。

ですが、「返していってしまおう」という心持ちだけでは、大概実際に返すことはできません。

「余ったら貯金しよう」というやり方では、とうてい1000万円貯められないというのと同じ理屈です…。

 

また、繰り上げ返済には「返済手数料」がかかります。

金額や金利プランによって3000~50000円までと様々です。が、手間もかかりますし、溜まったらチョコチョコ返していくというやり方は得策ではないように思います。

やはりある程度の計画を立てて進めていくことが大事なのではないでしょうか。

まあ会社員の方でしたら、そうそう臨時収入が~ってこともありませんし、実際のところ繰り上げ返済にどれくらい回すのかというのは、そのご家庭の貯蓄のやり方によるところが多いと思いますね。

繰り上げ返済に回しすぎて、突然の出費や自動車、教育にお金が行き届かず、別のところでローンを組むハメに…なんて本末転倒もいいところです。

 

さて、ひとくちに「繰り上げ返済」と言いますが「繰り上げ」て、どの部分を圧縮するのか、わかりますでしょうか。

どちらも「元金」部分を返済する形になるのですが、具体的に申しますと、元金を減らして「ローン支払い期間を短縮」または「返済額を減額」どちらかを選ぶことになります。

 

 

住宅ローンの繰り上げ返済、「期間短縮型」と「返済額軽減型」比較してみよう

 

とある銀行サイトの繰り上げ返済シミュレータでの結果です。おなじみのあの条件で計算してみます。

  • 借り入れ額 5282万円
  • 年収600万円
  • その他の借り入れなし(車や教育ローンなど)
  • ローン期間は最長の35年
  • 金利 2%
  • 元利均等返済
  • ボーナス返済無し

 

この条件のもと、ローンスタートから10年目に300万円繰り上げ返済した。さて11年目の現状は…という想定でやってみましょう。

 

 

期間短縮型を選択した場合

  • 毎月返済額 174,972円(変更なし)
  • ローン残存期間 22年9か月(2年3か月短縮!)
  • 返済総額 71,693,587円
  • ローン残高 37,006,869円

 

返済額軽減型を選択した場合

  • 毎月返済額 162,257円(12,715円軽減)
  • ローン残続期間 25年(変更なし)
  • 返済総額 72,673,740円
  • ローン残高 37,089,032円

 

いかがでしょうか?具体的な金額をみるとイメージしやすいのではないでしょうか。

たしかに、老後のことを考えるとローン期間は短縮しないと…でも、月あたり1万2000円も浮いたら外食1回くらい増やせるかなあ…なんて、悩ましい計算になっちゃいますよね。

返済総額は「期間短縮」のほうが少なくなります。借りている期間が短くなれば、利子分が圧縮されるからです。ここだけ見ると、圧倒的に「期間短縮」なのですが…。

現在と将来の収入や金利変動をにらみ、柔軟に決定していくほうがいいのかな、と思います。

生活の質を低下させてまでキツキツにやらなくてはいけないのでは、そもそものローン計画から失敗だったのでは?と思うからです。

ローン計画の失敗…そうなんです。

住宅ローン破産をする方がつい引っかかってしまう「マジックワード」をお知らせします。

 

 

住宅購入の際の魔法の言葉…「だいじょうぶですよ、繰り上げ返済していけば」

 

繰り上げ返済、罠

 

住宅ローンで破産しやすいのが、高めのローンを組める若干お金を持った層であるというお話は、以前した通りです。

理由としては、よい立地(富裕層の多いエリア)に住宅を買い、それにつれて子供の教育費や車にお金がかかり、家計がまわらなくなるから…でしたね。

言葉が悪いのですが、購入の段階から若干無理をしている方がハマりやすい住宅購入の落とし穴があります。

それが、「繰り上げ返済をしていけば返せる」という考え方です。

 

もちろん、住宅ローンには審査があるので、返せない額は借りることができないはずではあるんですが、属性の良い方は結構簡単に高額のローンを組むことができるんですね。

そこで、ちょっと見栄を張ってしまうというか、無理目な住宅物件を購入してしまったりすると…。

 

富裕層エリアで一番ありがちで大きく家計を圧迫するのが、子供の教育費の増加です。

幼児のころはピアノやダンスなどの習い事程度で月数万の支出で済みますが、周囲が私立進学を考えるようになるとどうでしょう?

一般に、公立中学の年間学費支出は50万円弱に対し、私立中学は130万円ほどといわれています。

ここで、年間80万の差額が出るわけです。3年通ったら入学金その他含めると300万程度の差額が出てしまうと思います。

 

管理人
十分繰り上げ返済に回すことを検討できる額ですよね。

 

子供が「もっと勉強したいから、周りの子と一緒に私立に進学したい」と言い出したとき、「住宅ローンの繰り上げ返済があるからあなたは無理!」と言えますでしょうか?

周りの子と自分と何が違うの…と子供は理解し納得できるでしょうか。

「繰り上げ返済」を念頭に置いて貯蓄をしていても、こうなると吐き出さざるを得ない…と考えてしまうのは、私が母親だからでしょうか。

ですが、こうして「繰り上げ」を先延ばしにして老後を迎えると、それはそれで大変です。

社会問題化しつつある「住宅ローンの支払い不能による老齢破綻」についても、また後日お話しさせていただきますが、とにかく繰り上げしないと返済できないようなローン計画を勧められたら、その住宅の購入はちょっと考えたほうがいいかもしれませんね。

繰り上げ返済をするのはみなさんであって、魔法でお金が出てくるわけではないのですから!魔法の言葉に惑わされないでくださいね。

 

 

住宅購入のときの諸経費にご注意!大きな買い物には大きな費用が…?

 

一戸建てでもマンションでも、購入の際には広告額面だけでは買えません。

そこに関わる費用が、案外莫大なのです。しかも、この部分はローンがカバーする範囲ではないので、現金でもっていないといけません。

以前もお話しした通り、「購入の土俵に上がれない」というやつですね。

 

具体的には、

仲介手数料 +登記費用 +印紙代 +融資手数料 +ローン保証料 +火災保険料 +その他

こちらが、住宅購入「前」にかかる費用となります。

 

新築マンションでは、仲介手数料が不要(デベロッパーから直接購入するケースが多いため)物件価格の4%程度となります。

中古マンション、戸建ては物件価格の7%程度でしょうか。

  • 5000万の新築マンションを購入した場合…200万
  • 5000万の中古物件、戸建てを購入した場合…350万

 

これだけの金額は、貯蓄しておいてもローンの頭金にもならないわけです…。

一気に払うわけではなく、都度都度払っていくので、売買契約書に1万円の印紙を貼るとか聞くと、

管理人
「それって必要~!?」

みたいな気分になっちゃいます。なりませんか?私が今は主婦だからでしょうか。

そうは言っても必要なので、手数料に関してはきちんと準備しておいて払っていくしかありません。

この部分を減らすテクニックもありますので、またおいおい書いていこうと思います。

 

 

住宅にかかるお金は、購入した後も…!不動産会社があまり教えてくれない、購入後のお話

 

住宅、購入後、繰り上げ返済

 

購入した後にかかるオカネ、というと、ローンの支払いだけと思いがちですが…。

家を所有するということは、その分の税金を負担するということなんですね。

特に不動産取得税については、突然納付書が自宅に送られてきて、何これ!と問い合わせをされる方もいます。

なので、事前にこちらについても頭に入れておいたほうがいいかな、と思いますので、お話ししますね。

 

固定資産税・土地計画税

 

名前はご存知だと思います。1月1日時点で、土地や家屋を所有している者にかかる地方税の一種です。

税額は、その時点の「課税標準額」に税率を掛けて算出します(課税標準額は、市町村役場で知ることができます)。

 

課税標準額 ×1.4%=固定資産税

課税標準額 ×0.3%=都市計画税

※宅地利用の場合、土地に対して軽減措置あり

 

となります。建物と土地で評価がわかれていますし、とてもややこしいのです。大体の方は、納付書が届いてそのまま払っていますね。

実際にどれくらいかかるのか、もう少し見ていきましょう。

仮に固定資産税評価額が2000万円、土地100m2として、そのまま計算していくと…

固定資産税 2000万 ×1.4%=28万

都市計画税 2000万 ×0.3%=6万

計34万 /年

 

となります。どうでしょう…月で3万も税金で負担増!ローンを低く抑えても、これでは家計に大ダメージですよね。

なので、上記の「宅地利用の場合、土地に対して軽減措置あり」が出てくるのです。

 

 

家屋がある場合の固定資産税軽減措置

・敷地面積200m2以下の部分は、評価を1/6に減額

・敷地面積200m2以上の部分は、評価を1/3に減額

 

 

 

家屋がある場合の都市計画税軽減措置

・敷地面積200m2以下の部分は、評価を1/3に減額

・敷地面積200m2以上の部分は、評価を2/3に減額

 

 

では、こちらを100m2の上記のケースに当てはめてみます。

固定資産税 (2000万 ×1/6) ×1.4%=4.6万

都市計画税 (2000万 ×1/3) ×0.3%=1.9万

計6.5万 /年

 

これくらいなら払っても…。そんな額になりましたでしょうか。

更地をそのまま所有していると、税金がたくさんかかるのですね。

これは、この不動産の仕事を始めるまで知らなかったのですが、びっくりした記憶があります。

家の建物に対しても軽減措置がありますが、基本的に新築住宅にのみ適応されます。しかも条件付きで3年間だけです。

建物は経年で評価額が下がるものなので、軽減も期間が設定されている、というわけです。

どの軽減措置も、すでに納税通知書に織り込んで計算されているので、自分で計算しなおす必要はありませんが、ごくたま~に間違っていることもあるようです。念のため確認しましょう。

市区町村税ですので、その自治体の独自の減免制度があるケースがあります。役場で確認しましょう。

毎年かかる固定資産税とは別に、住宅を購入した後に納付する税金もあります。

 

 

不動産取得税…住宅を購入すると、どこからともなくやってくる

 

購入完了し登記が済むと、3~4か月で送られてきます。こちらも計算がややこしいのですが…軽減措置がたくさんあり、かからないケースも多いです。

中古の木造住宅だと、控除と相殺になりほとんどかかりません。マンションなんかのほうがかかりますね。

とはいえ、よっぽど元の価格が高い建物でない限り、一般の住宅であれば20万程度見ておけばいいのではないかな、と思っています。

これは、毎年払うものではないので、購入後の支払いにはなりますが住宅購入の費用のひとつとして考えたほうがスッキリするかもしれませんね。

しばらくお金の話が続いて肩が凝ってきてしまいましたね。

ここからはいったん「中古住宅」に的を絞って、探し方や値引き交渉などの実践テクニックについてお話しをしていこうかと思います。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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