不動産購入のチェックポイント

親切なようで親切でない、重要事項説明書をチェックしよう

更新日:

重要事項説明書

 

重要事項説明…文字通り、重要事項をばーっと!がーっと!説明されますが…

 

まず、重要事項説明書には、どんなことが書かれているんでしょう?

大きくわけて二つとなります。「土地・建物に関する部分」「取引条件に関する部分」です。

このサイトをずっとご覧になってくださってる方には、項目を見ていただいたらピンとくることが多いはずです!

まず、それぞれどんなことが書いてあるのか、細目を挙げていってみますね。

こちらのサイトを参考にしています。わかりやすいと思います。

 

対象となる宅地または建物に直接関係する事項

  1. 登記記録に記録された事項
  2. 都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限の概要
  3. 私道に関する負担に関する事項
  4. 飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
  5. 宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造など(未完成物件のとき)
  6. 当該宅地建物が造成宅地防災区域か否か
  7. 当該宅地建物が土砂災害警戒区域か否か
  8. アスベスト使用調査の内容
  9. 耐震診断の内容
  10. 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)

 

こうやってばーっと書いてあるのを見ると、なんだかげんなりしますよね…。

ですが、この書類は意外に細かくかみ砕いて書いてくれている部分もあるんです!

 

管理人
一つの物件を例にして、解説していきましょう。

 

たとえば、2つ目の「都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限の概要」についての一例です。

例えば、1.市街化地域にあたり、都市計画道路の計画があるとします。

都市計画法 区域の別 制限の概要
1.市街化地域 すでに市街化を形成している区域及び今後10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とされ、用途地域が定められます。
2.市街化調整区域
3.非線引区域
4.準都市計画区域
5.その他
都市計画道路 1.計画決定
2.事業決定名称
本都市計画道路は、物件の東側約100mに位置します。

 

必ずしも…ではありませんが、こんなふうに書いてあったりするんですね。

これならば「市街化区域」がどんなところなのか暗記していく必要はありませんよね!もちろん、この制限の概要を見て、更に突っ込んで細かく聞いていくことも可能ですよ。

この「重要事項説明」をすることができるのは、宅地建物取引士いわゆる「宅建」の免許を持っている人だけ

しかも主任の肩書のついた方で、こういったことに関して説明をするスペシャリストです。ぜひ聞いてください。

この例では、都市計画道路の計画があるところに住宅を購入しようとしているようですね。物件からはなれた場所、100mも離れてはいますが、きちんと説明をしてくれていますしご丁寧に地図までつけてくれるようです。

こんなに親切なら、重要事項説明恐るるに足らず…!?

 

 

えっ、そんなことが…!?「売主の表示」欄にビックリの記載が

 

「登記記録に記録された事項」に、「売主の表示」という欄があります。

ここなんですが、このようになっています。

 

売主の表示
住所 1.登記名義人と同じ 2.登記名義人と異なる
〇〇県〇〇市〇〇町…
氏名 〇〇
備考:売り主が登記名義人と異なる場合は、その理由を確認することが必要です。

 

売主が、登記名義人と異なる…!?では誰なのか、という話ですよね?

でも、不動産売買の現場では割とよくあることなので、ご安心ください。

ここによく記してあるのは、不動産会社の名前です。中古の物件の場合、こういった構図の取引となることがしばしばあります。

 

中古住宅物件の元オーナー →(購入)→ 不動産会社 →新規購入希望者

 

家の売却の部分を「媒介」取引とせず、一度不動産会社が買い上げた場合。

購入希望者にとって売主はたしかに不動産会社なのですが、登記を元オーナーから変更せずにいる場合があるのですね。要するに費用の節約です、登記は費用がかかりますから…

こういったとき、売主が登記名義人と異なるという事態が起こります。確実にその物件を不動産会社が購入しているのであれば、これはたいして問題がなさそうだ…とここまでよろしいでしょうか?

 

では、トラブルになるパターンを見ていきましょう。

まず大前提として、他人名義の住宅・不動産の売買をすること自体は違法ではありません

ここに最初はびっくりしちゃいませんか?違法じゃないんですね。ただ、後々トラブルになるかもしれないよ、ということです。

具体的に言いますと、本件の中古住宅の所有権の移転ができるのか、また、所有権移転登記手続きを行うことができるのかがわからない、ということです。

重要事項説明が大切で恐ろしいのは、こういうところなんですね。リスクも説明するから、引き受けるか自分で確認しなさいよ、という手続きなのです。

 

なぜこのようなことが起こるのか?

 

相続

 

たとえば元所有者、登記人が死亡し、その相続人がその家を登記の変更をせずに継続利用していたとします(相続登記は、いつまでにしなければいけないという決まりがありません!そのため、死後もず~っと亡くなられた方の名義のままということがあるのです)。

その後転居や都合で不動産を売却することになったとします。すると…売主と登記名義人が違うという状態が発生するんですね。

でも、実際元所有者のお子さんであったり相続人であるなら、問題はないのでは?そう思いますよね。

確かにそうかもしれませんが、ここでしばしば起こるのが、ほかの相続人が出てくるということなんです。

登記の流れ自体は、お亡くなりになった方から直接次の売主に変更というわけにはいかないので、元所有者 →相続人 →新購入者という流れで登記の変更をすることになります。

相続登記の際には、必ず法廷相続人全員の署名押印をした書類が必要となります。ここで、ほかの相続人が騒ぎ出す、というわけです。

一方、不動産の売買契約は登記とはまったく関係なく進めていくことができます。たとえ、相続人全員の同意があろうとなかろうと、売買自体はできてしまうのですね。

ただ、登記にトラブルがある家の物件を購入して、現実的にその後登記をしたり居住したりできるのか…? こういった問題が出てくるわけです。

重要事項を説明してくれる不動産会社が事情を知っているでしょうし、必ず調査をしているはずです。

これらの説明は不動産会社の義務なので聞けば詳しく説明もしてくれると思いますが、このようなトラブルがあるということを知っておいてください。

そしてそういったトラブルになったら…ということについて不動産会社に相談し、リスクをきちんと把握してからでないと後悔します。

 

注意ポイント

もしそのような物件を購入する場合、口頭だけでなく、できる限り事実関係を重要事項説明書の備考欄に記しておいた方がいいかと思います。

何かしらの対策を不動産会社側でとれる可能性もあります。

 

 

 

土地・建物の記録も要チェック!変な権利がついていませんか?

 

土地 甲区 名義人 住所 〇〇県〇〇市 〇ー〇
氏名 〇野〇子
所有権に係る権利に関する事項
(有・
乙区 所有権以外の権利に関する事項
・無)
【抵当権設定】
日付
債権額
債務者
抵当権者
共同担保目録

 

以前お話させていただいた「抵当権」が、この物件にはついているようですね。

抵当権は、ついていることが多く事情もわかりやすいものなので、きちんと抹消の手続きを行うことができるならばまず問題にはなりません。

それ以外、たとえば、所有権移転仮登記、差押登記、買戻し特約の登記などはデンジャラスです。それぞれ簡単に説明しておきますと、

 

 

所有権移転仮登記

将来なされる本登記の順位を事前に確保しておくためになされる登記です。「事前に確保」されているものの後ろにつく形なので、正式に登記をしたとしてもなんらかの物言いがつく可能性はかなり高いと思います。

 

差押登記

すでに差し押さえられた物件です。競売・公売の手続きが開始されていることを示しています。

 

買戻し特約

買主が支払った額と同額を返還することで、あとから売買を解除することができるという特約です。

 

2番目の「差押登記」なんか、完全に意味がわからないですよね…

私もこのような物件に当たったときは、びっくりしました。

 

管理人

すでに競売にかけられているのだったら、売主が売却をすることはできないのではないか?

万が一このような物件に当たってしまって、それでももしこの物件が欲しいのであれば、どのような手順を踏んだらよいでしょうか?

大前提として、「差押登記」が抹消されていない状態で引き渡しを受けてはいけません

まずこの登記の抹消を目指すことです。ポイントは、「前」でなく「同時に行う」です。

この3ステップを同時に行うことで、一応購入はできるのではないか…と思います。

  • 買主が、住宅の代金を売主に全額支払う。
  • 売主は受領した代金を使って、税金や借金を完済する。
  • 債権者が差押登記を抹消する。

 

これらを同時に行うことで、一応差押登記が抹消された不動産として購入が可能です。同時に、ですよ。

もし万が一住宅代金を先に支払い、借金や滞納のある売主がそのお金を使いこんでしまったりトンズラしてしまったら、どうしようもありませんので…

どうしても気に入ってしまったなら手段がないことはありませんが、かなりリスキーな物件であることは間違いありません。

不動産会社の営業さんによっては、大丈夫ですよ~この手順で手続きをしたら…なんて軽いノリで説明をしてくる方もいらっしゃるようです。

その手順で、「確実に!」手続きをしたら、大丈夫かもしれませんが、結構困難な手続きなのです。

購入した後で「手続きがうまくいかなかった…」というようなことがあっても、重要説明という場で問題について明らかにしているのだから…と開き直られたら、残念ながらその不動産購入は失敗だといえるでしょう。

抵当権がついている状態は、借金のカタにとられている状態。

差押登記がされている状態は、借金のカタとしてもう売られている状態。こういうとわかりやすいでしょうか。

抵当権がついた状態での売買は普通のことです。これは、手順に注意が必要ですが、そんなに恐れる必要はありません。

でも、それ以外は注意してくださいね。とにかく大きな買い物ですから、結構ムリなことや無法なことがまかり通っている部分があります。

管理人
その一端にタッチして知らずに家を購入してしまったら、その家を購入してしまった人間の自己責任になってしまうのです。

おっかない物件、要注意の物件も、平然と同じように売買にかけられているということをご理解いただけたら、と思います。

 

 

インフラ関係は特に注意!状況を書いていても、結果がどうなるかは書いていない…

 

ガス、生活

 

親切なようで親切でない、重要事項説明書。さらに見ていきましょう。

私設管(私道を通る管等)や汚水管の話は以前申し上げた通りです。インフラなので生活に不可欠なものです。よってトラブルがとても生じやすい部分なので、きちんと確認しましょう。

中古住宅は、居住している人間がいるから安心…と思いきや、意外にそうでもない部分もあったりします。

たとえば…女性の方であれば、コンロの火力に好みがあったりしますよね。

火事のリスクを考えてIHクッキングヒーターがお好みの方。チャーハンが好きだから絶対強火の直火!ガスがいい!等。

たとえば、購入を希望している住宅がオール電化済の住宅で、ガスが全面道路まで来ていても引き込まれていない…そんなケースもあります。その住宅にお住まいになる限り、ガス管の引込工事を行わないとガスコンロは使うことができません。

そこまでキッチンの設備に私はこだわらないのですが、もしこだわりがある方が入居した後に、ガスコンロへの切り替えに莫大なお金がかかるとわかったら、イヤだと思うんですよね。

だから、生活に直結する部分についてはより慎重に確認する必要があります。

 

【飲用水・ガス・電気の供給施設及び排水施設の整備状況】

直ちに利用可能な施設 配管等の状況 整備予定・負担予定金
飲用水 公営・私営・井戸 前面道路 50(mm)
敷地内配管 13 (mm)
有・(円)
ガス 都市ガス・プロパン(集中・個別 前面道路(mm) ・無(円)
プロパンガスの宅地内配管設備等の所有権はプロパンガス販売業者に(・無)
電気 〇〇電力(株) 有・(円)
汚水 公共下水・浄化槽・汲取式 私設管利用有(備考3参照)
浄化槽施設の必要(有・無・既設)
有・(円)
雑排水 公共下水・浄化槽・側溝等・浸透式 有・(円)
雨水 公共下水・側溝等・浸透式 有・(円)
【備考】
1.水道管は現状13㎜管で引き込まれており、建替え・増改築等を行う場合には、容量不足により引込管の取替えが必要となります。この場合の取替え費用は買い主負担となります。
2.ガスについては、平成〇年〇月頃、南側接面道路に都市ガス管が埋設される予定です。なお、負担金等については未定です。
3.汚水は敷地内汚水桝から私設管を経由して公共下水道に流入しています(管理者:〇〇町会、管理料金〇〇円/年)

(太字・黄マーカーで記載してあるのが、この物件の条件です)

 

この住まいの物件は、どうにも問題満載のようですね!

調子のいい営業マンだと、大丈夫ですよ~で結構ここまで来てしまいます。備考の部分が重要なのですが、このような事態が発生したときに一体どれくらいの額の負担があるのかによって、後の住宅費用は変わってきてしまいます。

たとえば、13㎜の口径の給水引込管を20㎜に取替えするとしたらいくらくらいかかるのでしょう。

自治体によってこれは様々なようなのですが、例えば千葉県なんかですと183,600円ほどかかるとのことです。結構大きな金額ですね。

ちなみに、この口径によって変わるのは、当たり前ですが家全体への水の供給量です。水栓は住宅内にいくつありますでしょうか。洗面台、台所、トイレ、バスルーム、庭もそうですしガレージについていることもありますね。

この数が多くなり使用量が増えるほど口径の大きな管が必要と考えてください。とはいえ、一般のご家庭でしたら20㎜もあれば十分でしょう。

20万弱と言ったら結構大きな金額です。「引込管の取替えが必要になります」の一文には、そういった意味があるのです。

 

「ガスについては、〇年〇月ごろ、南側接面道路に都市ガス管が埋設される予定です。なお、負担金等については未定です」の一文も同じですね。

負担費用の全額を消費者が負うわけでなくガス会社の負担分もあるので、一概に超高額とは言えませんが、それでも数万単位のお金が飛ぶことは覚悟しなければなりません。

この住宅の場合ガスの本管が接面道路に埋設されるということなので引き込み工事のみのようですが、ざっと10万~15万程度は見ておいたほうがいいかと思います。

管理人
負担額がある、という一文だけで納得せず、その場その場でいくらくらいかかるのかと確認してしまったほうが精神衛生上いいかもしれませんね。

特に私設管の利用料については、前の住人が地主さんととんでもない約束を交わしていることもあります。

後々発覚するとバカバカしくて払いたくない気分になることも。その場その場で確認してしまいましょう。

もっとたくさんあるのですが、「土地・建物に関する部分」についてはこのあたりにしたいと思います。次に、「取引条件に関する部分」を見ていきましょう。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

-不動産購入のチェックポイント

Copyright© 失敗しないマイホーム購入・不動産売却計画 , 2020 All Rights Reserved.