不動産購入のチェックポイント

重要事項説明書における取引条件とは?見逃せないお金の話!

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重要事項説明書、取引条件

 

お金についての重要説明!よく聞いてすすめていきましょう

 

1.代金及び交換差金以外に授受される金額

 

この中に含まれるもので一番金額が大きいのは、まずは手付金でしょうか。

決済時には売買代金の一部に充当されることが明記されていますが、同時に解除の項目も確認していきましょう。

手付の解除という項目です。ここに、どの段階までは売買契約の解除ができるのかが書いてあります。どのようなときには手付金を放棄しなければいけないかということも。

手付金の放棄、イヤですね。ここに書いてあるのは、デッドライン中のデッドラインという認識でいたほうがよさそうです。

 

次に、固定資産税や都市計画税の精算金が入ります。

ゲスト
住んだ後に請求が来るのはわかるけど、住む段階で支払いが…?

という方も多いので説明しますと、

不動産の固定資産税は1月1日時点で固定資産税課税台帳に登録されている人間に全額を請求します。

でも、たとえば6月で不動産を手放したひとに1年分全額、というのはおかしいですよね。なので、売却後の日数に係る分を、不動産の購入者に精算してもらう、というものです。

 

ここに、インフラの私設管の管理料などが入ることもあります。

とにかく、家本体の価格とは別建てでかかるものです。納得いかないものがあれば確認してすすめることが肝心です。

ある程度テンプレ化しているところ以外の部分、つまり、「その他」に記されている内容は要注意です。その物件オリジナルの内容になるわけなので、よくも悪くも理解しにくいものが多いのです。

 

たとえば、「買替え特約による解除」。

買主は手持ち物件(〇〇県〇〇市〇〇)の売却代金をもって本物件の購入代金を弁済するため、平成〇年〇月〇日までに当該物件が、金〇〇〇円以上で売却できなかったとき、またはその家の売却代金が受領できなかったときは、この契約は自動的に消滅します。

この契約が消滅したときは、売主は受領済の金員全額を無利息にてすみやかに返還しなければなりません。

この特約は買主サイドの問題なのですが(というかこちらが付けているわけですね)が、普通の日常の消費財の感覚でいると「売れてから買えばいいのでは」みたいな気持ちになっちゃいますよね。

住宅の購入や売却にかかわるお金は大きなお金ですから、そうもいっていられないのです。

家や不動産の購入ってある意味綱渡り的なところがあって…融資の下りるタイミング、物件の売れるタイミング、色々なものがそろわないと購入できないことが確かにあるんです。たまに運命という言葉も信じたくなるくらい、タイミングが大切です。

管理人
特約は、そういったタイミングを最大限有効に活用するためにつけることが多いようです。ぜひこの部分は読み込んで理解を深めてくださいね。

 

ごく簡単にお話してきました。今までこのサイトで出てきたことのおさらいのようなものですよね。

ただ、不動産会社の営業さんの口頭で聞くのと書面で見るのでは、だいぶ印象が違います。いくつか例文をあげましたが、雰囲気の違いおわかりいただけましたでしょうか。心の準備の一助になれたら幸いです。

 

重要事項説明は一般的におよそ2時間程度で終えられているようです。

ここをご覧のみなさまは必ず事前にコピーをもらい、よく読み込んでおきましょう。実務的には、申し込み証拠金の支払い時にでも必ず先にコピーを渡すようによくお願いしておいたほうがいいかもしれませんね。

一発ですべてを理解するのは難しい内容です。事前に不明点を洗い出しておいて、納得ずくで契約書の段階に進みたいものです。

逆に何も思いつかず質問もなくボサっと聞いているとすーっと早く終わってしまいます。大概の場合直後に契約が控えていますので、早く終わるに越したことはないのですが…(結構疲れるのです)。

でも、この重要説明は、物件決定の最終ラインなのですから…不動産会社の営業がどんな顔をして焦れても、かまわないと思います。

自身でよくよく理解してから記名押印に応じるべきです。

最後に、重要事項説明を受けたときに確認すべき、理解しておく必要があることについて列挙しておきます。

この疑問点について明確に答えがわかっている状態で、本契約に臨みましょう。

 

  • 入居後、物件に瑕疵や不具合が出たらどうなりますか?いつまで、誰が保証をしますか?
  • 購入代金以外に必要なお金はいくらくらいかかりますか?ざっくりとでも総額を教えてほしい。
  • ローン特約を付けている場合、万が一ローンが不成立となってしまったら、いつの時点までに申し入れをすれば手付の返還を受けられますか?(期限を過ぎてしまうと、売買契約を解除しても手付金は返ってこなくなってしまいます!)
  • 万一、売主が倒産した場合に、支払い済の契約金などは保全されますか?
  • 引き渡し前に物件がなんらかの損害を受けた場合、誰がその損害を負担するのか?
  • 引き渡し時期はいつか、引き渡しに際して余計な費用が発生することはないか?

 

重要事項説明の後は…いよいよ本契約。住宅・不動産購入も大詰め段階です!

 

住宅、不動産購入、本契約

 

さて、本契約は重要事項説明の後に行われます。多くの場合連続して行われます。重要事項説明について疑問があったら、そのままにしておいてはいけないのは、すぐ本契約となってしまうからです。

売買契約は、契約内容の確認をし署名捺印、手付金を払い、場合によってはローンの手続きをします。

はい、出てきましたね手付金。

ゲスト
あれ?申し込み証拠金というものを支払ったけど、あれとの違いは…、

と、思う方が多いのです。

これは、実際支払うとよくわかるのですが、まず金額がまったく違います

「申し込み証拠金」10万円程度で、契約前に支払うものです。意味合いとしては、購入する意思表示のために支払うものです。中古住宅の場合は支払いが無いことも。

先ほどお話したように、申し込み証拠金を支払っていても別のお客さんに物件をさらわれてしまうこともありますし、逆にこちらを優先して別のお客さんを不動産会社が諦めさせた場合、その後のキャンセルでは申し込み証拠金の返還を拒否されることもあります(これは本当はダメです。トラブルを避けるため申し込み証拠金を支払うときに、返還方法を確認しましょうね)。

不動産会社としては営業補償のような意味合いで考えているのかもしれませんね。

そして、手付金。これは契約時に支払うもので、つまり契約の中に含まれているお金です。物件価格の20%までを上限として不動産会社が受け取るもので、実際は10%くらいが多いようです。

4000万円の住宅物件を購入するなら、400万円ものお金がまず動くのです。

ゲスト
えっ…ローンが下りる前にそんなに払えない…、

そんなあなたには、後でこれをクリアする技をおつたえするので、お待ちくださいね。

そして手付金は契約が成立してから支払うものであるがゆえに、「返還されないリスク」があります。要するにこちら都合のキャンセルですね。

そんなことになってしまったら、400万円丸損です。最悪…いえ、買いたくない家を買って長年ローンを払うことに比べたらマシなのでしょうか?どちらにせよ絶対に避けたい事態ですよね。

重要事項説明から本契約までは、時間が全然無くどんどん物事が進んでしまいます。本契約にいたっては50分程度で終わってしまうことも。不

動産会社主導で流されるように取り交わしをしてしまうと、よくわからないうちに終わってしまいます!

管理人
ぜひ事前の準備を万全に、悔いのない契約をしていただければ、と思います。ここまで来たらマイホームの夢はすぐそこです。書類の確認の連続になりますが決して気を抜かずに、成功する住宅購入を達成しましょう!

 

住宅ローンの手続きも確認しておきましょう!

 

売買契約が済んでも、住宅ローンが通らなければマイホームを買うことはできません。

ただ、本契約のときまでローンが通るかどうかわからない…という状態では困ります。

住宅ローンを利用する多くのひとが、事前審査という制度を活用しローンの算段を立ててから本契約に臨みます。

申し込みをした段階で物件内容と所得証明書などを提出すれば、まずは無料で2~3日で結果が出ます。

あくまでも「事前」ですし仮のものなので目安ですが、何もないよりはるかにマシなはずです。

もし時間的に猶予がなく事前審査の結果がわからない状態で本契約のタイミングになってしまうのなら、先ほどお話に出た「ローン特約」を付けておきましょうね。

いえ、必ずローン特約は付けるべきで、事前審査と本審査は別のものと考えるべきです。

住宅ローンの手続きは、不動産会社が代行してやってくれることが多いです。銀行と提携してやっているので、やってくれるならまあまず安心ですね。

それでも、これから何十年にもわたって支払いが続くローンなのですから、やはり店舗や銀行窓口に行って金利や商品を見比べてもらったほうがいいかもしれませんね。

申し込みに必要な書類を一覧にしておきます。

  • 融資の申込書
  • 住民税決定通知書
  • 収入・所得証明書
  • 売買契約書の写し
  • 重要事項説明/物件のパンフレット
  • 実印と印鑑証明書
  • 連帯保証人に関する書類

 

たくさんありますね。これはごく一般的なローンについてなので、詳しくはお取り扱いの金融機関の指示に従ってくださいね。

 

ここでおさらい。「団信」について詳しく知っておこう!

 

保険、団体信用生命保険

 

ローンを組む際に切っても切り離せない「団信」について。

あれば安心の制度なのですが、

ゲスト
実際組むまであまり仕組みがよくわからなかった

という方が多いのです。ここで、保険の概要と合わせて注意点についても解説しますね。

まずは、そもそも「団体信用生命保険」というのはどんなものでしょう?

以前お話させていただきました通り、住宅ローンの契約者が死亡や高度障害状態になったときに、高額の保険金が下りることで残りのローンを賄ってくれる、という住宅ローン専用の生命保険です。

なので、一般の保険のように窓口で契約したり、セールスレディが来たりするようなものとは別なのですね。なじみがないわけです。

これを付保していないと、万が一ローン主体者の例えばご主人が不慮の事故などで無くなられてしまったとき、とりあえず住むところがなくなってしまいます!

新築にしろ中古にしろ、やっと手に入れたマイホームを手放すなんて…ご主人の不幸だけで大変なのに、残された家族はたまらないですよね。

こういった悲劇を生まないためにも、ローンを組む際には団体信用生命保険への加入が条件になっていることが多いのです。

ただ、一般の保険は明確に「保険料」という形で支払いがあるのですが、団体信用生命保険の保険料は、銀行が金利に上乗せして銀行が支払っています

被保険者なのに、私たちは保険に入っているという意識も薄くなりがちです。

 

 

条件を満たさなければ、加入できない=住宅ローンが組めないなんてことも!?

 

とはいえ、やはり生命保険は保険なんですね。

みなさんも普通の保険に入るとき、健康状態の告知などをしたことがあると思います。

健康診断の結果を提出したり数値を出したりなど、ですね。既往歴などによっては保険に入ることができないことがあるのはご存知かと思います。

団体信用生命保険については、項目が少なかったり厳しい審査があるわけではないのですが、やはり一応健康告知があるのです。

 

これは、これからきっと問題になってくると思います…。

以前も申し上げましたが、婚姻年齢が上昇していることに伴い、マイホームの購入も結構お年を召してから考える方も多くなってきています。

ある程度の年齢になるとやっぱり身体の色々なところに問題が出てくるわけで、団信の加入審査に引っかかる方も増えるのではないか…なんて考えてしまいます。

手足の欠損や障害なんかはともかく、直近3年以内の手術や治療、投薬なども見られます。うつ病なんかもそうですね。

団信に入れない。すると、必然的にローン審査に不利になるんですね。

もし不幸にもそんなことになってしまったら、団体信用生命保険への加入が必須でないローン商品を探し、そちらで契約する。

万が一の備えは、民間の生命保険でまかなう…という形をとるしかないと思います。でも、ローン分を賄えるくらいの保険というと、結構大きな保険になってしまうとは思いますが…。

 

 

死亡・高度障害状態以外もカバーする特約もある!保険の見直しを一緒にしてしまうのもアリ

 

団体信用生命保険は、死亡・高度障害状態以外の時もカバーする特約や保険商品があります

このあたりは一般の生命保険と同じですね。

 

三大疾病特約付き団体信用生命保険

 

ローン契約書が死亡・高度障害状態になってしまった以外にも、いわゆる三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)で所定の状態になってしまったときにも、残された住宅ローンが完済される保険です。

かかるだけではダメですよ、所定の状態になることが必要です。誰も望んでなるものではないのですけどもね。

所定の状態は、それぞれの疾患で違うのですが、大変な状態であることには間違いありません。ご家族は看護だけでなく住むところのご苦労まで負うことは到底できないと予想します。入っていれば安心だと思います。

保険料としては、住宅ローン金利に数%上乗せした形になります。特約料ですね。

ただ、最近は保険商品も競争が激しく、金利の上乗せ無しで保証が受けられるものもあります!

ネット銀行なんかは特にそういったサービスで差別化を図っていうようですね。そういったものを探すのもテかもしれませんね。

 

八大疾病特約付き団体信用生命保険

 

八大疾病特約付き団体信用生命保険は、ローン契約者が死亡・高度障害状態になったときに加えて三大疾病(がん、脳卒中、急性心筋梗塞または五疾患(糖尿病、高血圧性疾患、肝硬変、慢性膵炎、慢性肝臓病)になり、所定の状態になったときに住宅ローンを完済してくれる保険です。

五疾患まで入ってくると、ちょっとご自分の内臓に様子を聞きたくなっちゃいますよね。

やはり、そういった疾患になる方がとても多いのでできた保険商品だと思いますので、入って損はないかな…と思っています。

特に、前述したとおり金利の上乗せ分無しでしたら(まあ中はどうなっているのかわからないですよね、私たちは…汗)、オトクだと思います。

どうせ入らなければローンが組めないということでしたら、とことん活用してしまうのもテですよね。

また、団信加入時に保険の見直しを行う方も多いようですよ。

そうですよね、住宅をお買いになる前に民間の生命保険に入っている方も多いと思いますので、保障の範囲が被っていることは大いにあり得ると思います。

これからローンという固定の出費を抱えるわけですから、少しでも保険料が下がるのは歓迎でしょう。

最近は保険の相談窓口などもたくさんありますから、一度相談をしてみるのもいいと思います!

管理人
ファイナンシャルプランナーの資格を持っている方が多数いるので、住宅だけでなく全体的なライフプランを相談すれば、適切な保険料を出してくれると思いますよ。

 

 

さらにさらに!ローン契約の際には、火災保険の付保も必須なんです

 

住宅ローンと保険の話でもうひとつ。ローン契約の際には、火災保険の付保も条件に入っていますね。

これは説明するまでもありませんが、火災で家が燃えてしまったとき、マイホームはなくなってしまいますが住宅ローンの債務は消えません

ローン契約者は家がなくなってしまったのにさらに、住めない家のローンはずっと返済しなければならないのです。

また、銀行は万が一契約者がローン返済を怠ったり滞らせたとき、担保物である住宅を差し押さえる権利を持っています。

担保にとっている、ということですね。担保として土地は消失しませんが、建物分の価値はゼロになってしまいますので、その分の資金回収が困難になってしまいます。

双方の利益を考え、火災保険の加入は必須となっています。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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