不動産購入のチェックポイント

えっ、書類と実際はこんなに差が…!?住宅の面積表示のカラクリ

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物件情報、住宅、面積

 

販売図面に、「登記簿面積」「実測面積」両方が併記されていることがあります。

これは、どういうことなんでしょう?詳しく見ていきましょう。

 

登記簿面積と実測面積の違いとは?

 

登記簿面積

登記簿(土地・建物に関する権利などの情報を法的に記録した帳簿)に記載してある土地の面積のこと。実測面積と違うことがある。

 

実測面積

実際にその土地を測量した面積。

 

なぜ登記簿に記載してある面積と実測面積が違うことがあるのか、その理由は税金です。固定資産税の支払いなどは登記簿面積を元に算定した金額になります。

「土地を売る」という発想がなかった時代、固定資産税の支払い額を軽減するために、面積を少なく見積もって登記しているケースが多かったのです。例えば、200坪あるのに100坪で登記されていることがありました。これは極端としても、体感として7割くらいの物件にはズレがあったと思います。

これをきちんと測量しなおして登録しなおすとなると、土地家屋調査士という専門家を呼んで確定測量をすることになりますが、何十万という費用がかかるのです。これでは間違った登記もなかなか直りません。

一つ注意なのは、登記簿面積をもとに売買を行った後に実測をして、面積の違いがあっても差分の補填はできないということです。クレームになるケースもあるので、ここはよく確認しておいてください。

販売図面に登記簿面積と実測面積、両方の面積が記載されていた場合は実測面積を参考にしましょう。

 

中古マンションを購入するときには要注意!パンフレットより狭いのはどうして?

 

住宅の面積の違い

 

マンションの販売図面に記載されている面積表示には要注意です。

こちらは、建築基準法の定めにより、「壁芯計算かべしんけいさん」に基づいて記載されています。これは壁の厚みの半分を部屋の面積とする考え方です。壁の厚みが10cmならば、4方すべてが5cm多く記載されます。

近頃は部屋を多くとるために、一部屋が四畳程度の物件も多いようです。となると、この「壁芯計算」問題もなんとなく気になりますよね。

一方、登記簿に記載される面積は「内法計算うちのりけいさん」が基準です。私たちの認識に近い「空間そのもので計算する」方法で、壁の内側を測ります。

当然のことながら壁が入っていないぶん小さくなるのですが、ここで問題があります。販売図面と実際の物件を見たとき、予想より小さい場合があるかもしれません。しかし販売図面に記載されているのは壁の厚みが足された「壁芯計算」であり、これは違法ではないのです。

契約後に登記簿面積を見たら「販売図面より小さい!」と不満を抱くかもしれないので、きちんと確認しておきましょう。

また、大きな物件なんかではあまり問題になりませんが、登記上50m2を切ると様々な不具合が発生します。主に住宅ローンや不動産取得などの税関係の軽減措置が受けられないというデメリットが出てきます。

「パンフレット上では50m2あったのに!」なんてことにならないよう、該当する大きさの物件を検討している方は要注意ですよ!

 

中古住宅の一戸建て購入のときにもある!こんな落とし穴

 

中古住宅の一戸建てを購入するときにしばしば起こるトラブルが、セットバックです。

日本の道路は、緊急車両の通行なども考えて基本的に4mの広さを確保することが建築基準法で定められています。例えば、3.5m幅の狭い公道沿いに土地を買う場合、建物を土地ぎりぎりまで建てることはできないのです。道路中心線から水平距離で2m後退しなければなりません。

つまり、道路の両側が住宅の場合、足りない0.5m分をお互いに負担しあう必要があるため、道路から25㎝分後退したところに建築するのです。

片側が川や線路などで後退できない場合は、0.5m分全てを負担することになり、無償提供して道路にしなければなりません。

無償で道路を提供するうえ、固定資産税を支払う必要があります。自分の土地なのに、税金も払うのに、なにひとつ自由にならない土地…それがセットバックです。

地域によってはセットバック分を買い上げてくれたり無償で引き取ってくれることもあります。引き取ってくれるなんて、自分の土地なのになんだか納得できませんが、固定資産税の払いが無くなると考えればいい手段かもしれません。

区役所も対応が色々で、そこまでうるさくないところもあります。お客さまの中にも「まぁこれくらい大丈夫だろう」と車やら鉢植えやら、色々なものを置いて私物化しているケースもままありますが、建築することはできないので気を付けましょう。

 

 

セットバックに厳しかった大田区で、中古住宅の家を購入したお客さん

 

管理人
セットバックに関する例を一つお話します。

 

大田区のある土地で、中古住宅の購入を検討しているお客さまがいらっしゃいました。物件自体は何も問題なく、スムーズに取引も進んでいたのですが、セットバックがある物件だったんです。

そこは2.8m道路だったので、0.6mもセットバックを取らなくてはなりませんでした。建物自体は0.6m程下がって建っていたので問題なかったのですが、その当時は大田区が厳しかったのでしょうね。

舗装して道路として出せ!と言われてしまいました。そんなこと誰もしたくないですよね。

お客さまがゴネにゴネてしまい大変でした。結局、大田区が問題というより確認申請ができないのでローンが降りなかったため、お客さまが音を上げました。

住宅は無事購入できましたが、納得はしていなかったのでしょう。その後もセットバックのスペースに色々なものを置いては注意されを繰り返し、行政指導されることもあったようです。

やはり、一度自分のものとして認識したものを国に無償で差し出すというのは抵抗がありますよね。けれど法律は法律です。

ポイント

悔しい思いをしないためにも、セットバックを頭に入れておきましょう。その土地は、自分のものであって自分のものでない、と認識しておくことが大切です。販売図面を見る際には、「セットバック〇平米あり」という表記にご注意ください。見落としでよくトラブルになります。

 

実は身近にあるのかも!?住宅を購入した後に立ち退きに合わないために

 

立ち退き工事

 

立ち退きときくと、なんだか不穏な言葉ですね。

ヤクザから地上げにあい…というようなことを想像されるかもしれませんが、もっとタチが悪いというか、どうしようもないのが「都市計画道路」に当たってしまうことです。

都市計画道路とは、将来その物件や土地が道路として買収される可能性があるということ。気に入って購入した家や土地が、道路になってしまうかもしれません。それなりに保障が出ても当たりたくない条件ですが、相手は行政ですから、抵抗のしようがないのが現実です。

けれど利点もあります。制限がある土地なだけあって、周辺の価格相場より安く買えるケースが多いのです。最終的には国などが買い取ることが決まっているので、買い手がつかずに困ることもありません。

都市計画道路の予定ラインは「用途地域図」の中に入っています。終の棲家を探すという目線でなければ、一定の価値があるとも言えますね。売買や建築の制限もありますので、自治体に確認してから購入するといいでしょう。

 

 

個人から中古住宅を買うという選択肢もある

 

物件チラシの価格欄を見ると、税込み価格が掲載されている場合と税抜き価格で掲載されている場合があります。

税込みと税抜き、この二つの違いは売り主がプロ(宅地建物取引業者)か、個人や不動産会社以外かです。

プロ(宅地建物取引業者)の物件は消費税が課税、つまり税込みになっています。ただし、税込みになっている場合でも一部は単なる法人の場合もあるので注意しましょう。

売り主がプロではない時に起こりえる様々な不利益については、以前説明した通りです。

税抜き金額を見て、「安い!ラッキー!」と思わず、そういった事情もあることを念頭に置いてくださいね。

 

一番怖いのは住宅購入中のトラブル…。手元に何も残らないなんて大失敗も!

 

金銭面の失敗

 

先ほどまでのお話は、「購入して失敗する」パターンでしたね。この場合は失敗であっても不良物件であっても、「住宅」自体は手に入るのです。

これからお話するのは、失敗して何も手に入らない!お金だけの払い損!という、世にも恐ろしい失敗です。これだけは、後悔してもし足りません。

 

一番怖い住宅購入中のトラブル。手元に何も残らない?

 

そんなこと起きるわけない…と思いがちですが、リーマンショックの頃、大手の不動産会社さんがバタバタと倒産していった時期がありました。2008頃のことです。

大手さんが倒れると、つられて中堅の会社はどんどん倒産します。私の勤め先でも売掛金が回収できなくてどうするんだ!なんてことがありました。

それでも会社なのでなんとかなりますが、住宅を購入しかかっていた個人の場合は、非常に立場が弱いのです。

 

手付金支払い後、物件が完成する前に売り主が破綻したら?

 

契約後に売り主が倒産した場合、売り主が加入している弁済業務保証金から弁済されます。しかし、すべてのケースにおいてこの制度が適用されるわけではありません。債権者や債権額などにより、返金額が減少してしまうことがあるのです。

不動産取引の場合、支払った手付金が完成物件であれば10%超未完成であれば5%超であれば、「手付金の保全措置」を講じることが義務づけられています。

とはいえ、倒産してしまうような会社だと、きちんと手付金の保全措置を講じてくれているケースばかりではありません。その場合は涙をのむしかないのです。

また、危なそうなので解約を申し出た場合も「自己都合による解約」とみなされ、手付金保全の対象となりません。破産までしてしまった場合は、多くの場合は泣き寝入りを余儀なくされるケースが多いようです。

お金を払ったのに、なんにも手に入らない、返ってこない、なんて悲劇が起こってしまいます。

ゲスト
そのお金があれば、もっといい物件を購入できたかもしれないのに…

悔やんでも悔やみきれませんよね。住宅を購入する際は細心の注意を払いましょう。

 

 

住宅を購入するならば、取引面の失敗は絶対に避けたい!

 

倒産してしまった会社

 

売り主の会社の財務体質が悪いような場合には、手付金だけ取られて…というケースもありえます。しかし、手付金の保全も期待できません

一見してわかりにくい分野ではありますが、注意を払いましょう。ぱっと見で赤字が多いような会社であれば、詳しく見たほうが無難です。

また、物件自体に抵当権が設定されていたり、差し押さえ仮登記がなされている場合は危険です。すでに売り主が債務に対して支払い不能に陥ってしまっています。

これらは法務局で登記簿謄本をとればわかることです。通常であれば不動産会社の営業さんがやってくれると思いますが、あまり信用ならない、というようなときは、自力でも調べておくと安心でしょう。

手付金の消滅…泣き寝入りだけはイヤですよね。調査には限界があるので、ある程度リスクは避けられません。が、とにかく高額の手付金の要求には応じないことです。

高額の手付金を要求するということは、あまり財務体質が良くないことを示しています。常識の範囲を超える範囲であれば、物件を再検討してもいいと思います。

 

 

住宅の購入完了。これで破産リスクから逃れられた…と思いきや!?

 

購入中に比べたらマシではありますが、購入完了後に売り主が破産した場合にも、やはりこちらに不利益があります。

引き渡し後の保証が消滅してしまうのです。ただし、平成21年10月以降に建築された新築住宅に関しては、「住宅瑕疵保担保証制度」がスタートしました。これにより売り主の保険加入が義務付けられ、万が一売り主が破産した後でも引き渡しから10年以内であれば、保険金により保証が継続することとなっています。

繰り返しにはなりますが、値引き等には飛びつかず、再度値引きの理由を調べ、買う価値があるのか考えたほうがよいと思います。

正直、値付けなんて感覚の問題です。問題がありそうな物件は、値引き交渉を織り込んで値付けしてあることも多いのです。

最初から「交渉可能」と書いてある物件は、では交渉したらいくらになるんだろう?という見せ物件というか、反響営業狙いである可能性もあります。

とりあえず問い合わせさせてしまえばこっちのもの、といった雰囲気がありますからね。

 

 

値付けの基準のあいまいさ…住宅の購入売買の面白さと怖さ

 

住宅に値段をつける

 

過去にこんなことがありました。

 

ある物件の売却に関わったときのことです。売り主さんが相見積もりをとられたそうで、私の会社もそのうちの一社でした。

大きな物件で、売値をいくらにしようかという相談をいただいたんです。築年数も浅く、近頃人気の出てきた街に位置しており、もしかしたら購入時より高値がつけられるかも…と期待できる物件でした。弊社は中古住宅の物件の付加価値を重視して値付けをしていたので、比較的高めに値付けをして、提案したんです。

他社がどのように値付けをしてきたのか明確にはわかりませんでしたが、最終的に私どもの会社を通してお売りいただく契約となりました。そして、睨んだ通り更に高値でもすぐに売却できたのです。

売り主さんに後ほどお伺いしたところ、他社さんからは定型通り居住年数分を引いた値付けをされたそうです。売り主さんとしては高値で売れたほうがよいので、私どもとの契約となりました。

これは中古住宅の「売却」のケースですが、住宅の購入時にも役に立つエピソードだと思います。

住宅は定価がない売り物なんです。

相場観を持って柔軟に、でも怪しい話にはひっかからずに…!難しいですが、絶対失敗しない住宅購入には必須の心がけです。ぜひとも身に付けて、理想のマイホーム購入をしてくださいね。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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