資金計画などお金にまつわる話

住まいの沙汰も金次第!?住宅ローンの真実を教えます

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住宅ローン

 

さて、次は、住宅の購入にあたって絶対に避けて通れないお金の話をしたいと思います。

体感9割以上の方がお使いになる住宅ローンの話です。

なんであってもお金の話は結構シビアですし、大きな金額になりますので、ここをあいまいにするとのちのライフプランの不安材料となります。

ゲスト
借り方は?返し方は?いくら借りられるの?借りられるだけ借りていいの?

…などなど、できる限り具体的に計算していった方が安心です。

 

「頭金ゼロでも住宅ローン次第で家は買える!」…は本当か?

 

住宅購入の頭金の目安は2割だと以前お話しましたね。

状況によっては、住宅の本体購入に至る前に使い切ってしまうような額でしょう。例えば、住宅3000万円、土地1000万円、諸費用500万円だとすると、住宅購入費用は4500万円です。2割の頭金が900万円なので、土地購入だけで使い切ってしまいますね。

また、頭金ゼロで住宅を購入する方もいらっしゃいます。

こうなると、

ゲスト
「購入資金が少なくても(or頭金ゼロでも)家は買える!」

と簡単に考える方もいらっしゃるのではないでしょうか?

確かに、色々な制限をくぐりぬければ、買うことはできます。できますが…住宅購入は「買いました!」で終わりの話ではありません

その後の長い長いローンの返済がついて回るものなのです。

頭金が少ない状態で家を購入することは、当然ですが支払いが普通よりも厳しくなります。通常の購入よりしんどい状態を長年続ける、その覚悟はありますか?

たとえば「もしも」のことがあったとき、どうしましょう?

考えられる「もしも」…

  • リストラされてローン支払いができなくなった。
  • ローン設計がムチャで払えなくなった。

これは最悪のケースの「もしも」ですよね。でも、たとえば

  • 転勤になってしまい住めなくなった
  • 立地が悪く貸すこともできなかった

これはどうでしょう?誰しも降りかかる可能性はありますし、最悪とは言えませんが、住めなくなる・使用できなくなるという意味では同じですね。

そうなると、家ではなく「ローンの残債」=「負債」の面がクローズアップされてきます。これが支えきれないと、「破産する」という選択肢が濃厚になってくるわけです。

 

聞くのもイヤな住宅ローン破産。よくあるパターンについて

 

ここで一つ暗い話で申し訳ないのですが、実は、ローン破産が最も多い年収層というのは、年収900万以上の層、いわゆる裕福な方々というのはご存知でしょうか?

大手企業にお勤めになっているケースが多い、つまりローンを貸す側にとっては好ましい客層です。銀行さんは、確実に利率を支払ってくれそうな層にはどんどんお金を貸します。

一般に、住宅ローンの借入可能額は「返済負担率」によってきめられます。

これは、ものすごく大まかに申しますと、年収に対して住宅ローン支払いに充てることができるだろうと考えられる金額なんですね。

生活費や教育費をほぼ一律と考えた場合、年収の高い人は高額な住宅ローンを払えるだろうという考え方です。

例えば、400万の年収で25%の負担比率、ということは年間返済額は100万円。1000万の年収で35%なら年間350万の返済が可能になります。

あくまで目安ですが、年収の高い方のほうが、住宅ローンをたくさん借りることができる、という理屈はご理解いただけましたでしょうか。

ゲスト
確かにたくさん借りられる分ローン額も高いけれど、返せるから貸してくれるんでしょう?どうして高収入世帯の方がローン破産するの?

とお思いかもしれませんね。

ですがよく考えてみてください。住宅ローンは家計上の「固定費」の扱いになります。月々の支払い額が一定で、かつ減らないのです。

その他「固定費」扱いできる費目が「保険」「教育」「車」と言われています。保険はともかく、教育と車…いかがでしょう?年収400万円帯と1000万円帯は、同じ生活、同じ出費で生活しているのでしょうか?

特に、高額のローンを組んで生活水準の高いエリアに家を購入した場合、教育と車への出費を減らすことができず、大きく家計を圧迫していくケースが多いように見受けられます。「見栄」かもしれませんが、生活のどこかを圧縮するのは難しいことなのです。

銀行は、「返済可能額」を貸してくれるわけではありません。

貸し倒れは怖いけれど、基本的に銀行は利子で儲ける商売なわけですから、たくさん借りてもらいたいのです。

返済できる額なのかどうかは、ご自分とご自分の家計だけが知っています。冷静な見極めが、のちの堅実な生活のコツです。

どんなにきちんと計画を立てていても、計画が狂い出すことは十分あり得ます。リストラまで行かなくともボーナスのカットは起こってしまうかもしれません。

また、最近多いのがご夫婦の共同名義のローンの場合。支払い可能額は増えますが、当然何かあったときのリスクも増えます。奥様が介護などのご事情で休職する、妊娠出産を機に収入が減る…十分ありえる話ですよね。

脅すようなことばかり言いました。が、ローンを組まないと住宅を購入できないのも事実です。恐れずに、地に足の着いた計画を立てていきましょう。

 

住宅ローンってどんなもの?何を決めなきゃいけないの?

 

大体の方は、住宅の購入という人生最大の買い物ではじめて住宅ローンというものに触れるわけです。聞いて知っているような気持ちでいても、あいまいになっていることも多いですよね。

「金利」や「融資額」など、人や時期によって変動するケースが多いので、結局分かりにくくなってしまうのだと思います。

住宅ローンはたしかに様々な組み方がありますが、要素としては、

  • 融資可能額
  • 金利
  • 返済方法
  • 返済期間

この4つのバリエーションです。

 

住宅ローンは誰に借りる?どうすれば借りられる?

 

どこから、いくら借りるか?これはとても大きな問題です。後でお話する「金利」とも密接にかかわってきます。

融資をしてくれる団体は大きく公的ローンと、民間金融の二つに分けられます。

  • 「フラット35」や財形住宅融資が公的ローン
  • 銀行や保険会社による貸し付けが民間ローン。

(正確に言うと「フラット35」は公的ローンと民間ローンの間に位置する商品なのですが、立ち位置や借入条件などが公的ローンに近いので、公的なものとして扱わせていただきます。)

ご想像通りと思いますが、公的ローンの方が金利が低く安心感がある商品を販売しています。

ただし、購入する住宅自体に条件がついたり借り入れ限度額が低かったり、借りたい額まで借りられないことも多いのです。その場合、公的ローンで借り、不足分を民間ローンでまかなうといったケースもあります。

が、借り入れ機関がふたつになれば手数料は2倍かかります。理想はひとつの金融機関からローン希望額全額をまかなうことでしょう。

まず、公的ローンからお話ししていきます。

 

住宅ローンと財形住宅融資

 

こちらは、サラリーマンの方で財形貯蓄をしている方が対象です。自営の方などはこちらでの借り入れができませんので、飛ばしていただければと思います。

財形貯蓄を継続して行っており、一定の残高がある方に対し、その事業者と国が共同してローンを融資する、という制度です。

持ち家を推進する福利厚生のようなものと考えればいいと思います。新築で最長35年、5年固定金利で借り入れができます。

民間ローンも低金利ですし、財形貯蓄制度がない会社も多くなった今、あまり注目されてはいませんが、別途会社から補助があったり子育て世帯にはさらに金利の優遇があったり、たしかにお得な制度です。

財形貯蓄をされていらっしゃる方は、まず会社に問い合わせをして条件などの確認をしたらいいと思います。

 

最近の住宅ローンのトレンド!?フラット35

 

公的・民間の間くらいと説明いたしましたが、民間が組んだローンを公的機関が買い上げてしまうという仕組みです。

なので、借入条件や金利は窓口となる会社によって違いますが、銀行としてはリスクが少ない貸し方なんですね。

全期間固定金利であることが特徴です。返済計画などは立てやすいですが、世の中全体の金利が下がってきた際には、損を感じるかもしれませんね。

とはいえ、低金利の世の中、フラット35の名前を聞くことも多いかと思いますし、ぜひ検討したいという方も多いと思います。少し具体的に見ていきたいと思います。

 

.借り入れ可能者

 

申し込み時に70歳未満である人

日本国籍の人または永住許可を得ている人や特別永住者

 

.借り入れ可能額100万円以上8,000万円以下

 

ローンの返済率負担が、

  • 年収400万円未満の場合30%以下
  • 年収400万円以上の場合35%以下

…であり、上記に借り入れ年数を掛けた金額

 

.借り入れ可能住宅

 

  • 住宅金融支援機構の技術基準に適合する新築または中古住宅
  • 床面積が一戸建て70㎡、マンションの場合は30㎡以上
  • 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している
  • 購入金額(建築金額)が消費税を含め1億円以下の新築・中古住宅

 

ここで、借入可能住宅ということばが出てきましたね。

そうなんです。民間ローンが、返済者本人の属性などを中心に融資を決めているのに対し、フラット35担保する物件の質に融資判断のウェイトが高いんですね。

たとえば、中古で建蔽率を超えている物件なんかでは、フラット35は使えません。言ってしまえば違法建築なので、公的な融資は下りないのです。

民間ローンでも可否はそれぞれありますが、フラット35を利用する場合は一律ダメです。これは覚えておいていただきたいと思います。

 

最後に、金利について。20187月段階の、フラット35の借り入れ金利水準を書いておきます。

金利の範囲 最も多い金利
融資率9割以下の物件について 年1.340%~年2.010% 年1.340%
融資率9割超の物件について 年1.780%~年2.450% 年1.780%

 

これは、あくまで目安なので、詳細な数字は各窓口金融機関で必ずご確認をお願いします。

借り入れ期間は21年以上、35年以下。全期間固定金利となります。

どうでしょう、低金利でとってもオトクですよね。まず公的ローンを使用できないか、ご検討いただく価値があること、おわかりいただけましたでしょうか。

次に、民間ローンについてお話ししますね。

 

民間ローンとひとくちに言っても、本当に様々なんです…

 

貸主は、銀行、信用金庫・労働金庫、住宅ローン専門会社、生命保険会社など。物件に対してより、借主本人の属性や返済能力が重視されます。金利も様々で色々な商品があるので、迷うことも多いでしょう。

おすすめしやすいのが、住宅の販売業者がその物件の融資について銀行などと提携している「提携ローン」というもの。

「その物件を売るために」やっているものなので、審査も比較的通りやすくスムーズな借り入れが可能です。物件によりますが、提携ローンがあれば比較的お客さまのご案内の際に気が楽でしたね。ぜひ、不動産会社さんに確認をしてみてください。

公的ローンでお話しが出た借り入れ可能額についてなのですが、一般的な目安として、

ローンの返済率負担が、

  • 年収300万円未満の場合25%以下
  • 年収400万円未満の場合30%以下
  • 年収700万円未満の場合35%以下
  • 年収700万円以上の場合40%以下

…に借り入れ年数を掛けた金額

となっています。もちろん、個々人によって借りられたり借りられなかったり様々なので、あくまでも何も問題が無かった場合の目安として、お考えくださいね。

借り入れ金利」が入ってくるのがまた計算がややこしくなるポイントです。

借り入れの際最大のネックが、銀行ごとにある「ローン審査」です。こちらの目算では借りられるはずが…こういった悲劇がしばしばあります。

各金融機関は、将来の金利上昇も見越して独自の「審査基準金利」を持っています。これは実際に適用される金利より高く設定されており、実際こんなに払うわけではないのですが…ここをクリアしないと先に進めないといったやっかいなものなのです。

銀行としては高い金利のハードルをクリアしてもらって、その後で各種オトクな金利の商品を選んでもらう、といったイメージなのでしょうね。

この数字は非公開なのですが、おおむね3%~4%が相場と言われています。

借り入れ可能金額にダイレクトに響く数字なので、ぜひとも知りたいところなのですね。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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