失敗談やリスク

「家」は住むための「ハコ」じゃない!繰り上げ返済やローンが及ぼす影響とは?

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マイホーム購入、繰り上げ返済、住宅ローン、リスク

 

繰り上げ返済で失敗…ひとの心は損得だけでは図れない!

 

前回までの記事で繰り上げ返済に関する具体的なイメージはできたでしょうか?

ここで、昔のお客様の体験談をお話しますね。

ほかのお客様のご紹介でつながったご縁でした。江古田で中古の戸建てをお買い上げいただいたご家族がいらっしゃいました。

頭金がそんなにないとかで、ローンをギリギリ限度額までいっぱいお借りになっての購入でした。

審査が通るかご主人のほうもハラハラして休日も何もなく連絡が入りまくっていたのをよく覚えています。押しの強い男っぽい雰囲気の方で、お家を決めるときもバシっと決断し、奥様はうなずいているだけ…そんなかんじのご夫婦でした。

めでたく住宅購入が完了し色々お話をするうちに奥様のほうと仲良くなって、購入後も色々ご相談に乗るようになったのですが…。

奥様も、実は色々思うところがあったようなのですが、ご主人には言えず、ご友人にも言えず…。取引が終わった後だから言えるけど、なんて感じでたまにお話をするようになったんですね。

こういうことって、あるんです。不動産会社としては何にも益が無く見えますでしょうか?

でも、ご紹介に結びついたりリフォームのお手伝いにつながったり、私はこういったご縁って大切だと思っておつきあいさせていただいているんですね。

ある日沈んだ声でお話をしてくれたのです。実は結構手持ち資金があって、何もあんな大きなローン組まなくても…と思っていたんだ、と。

よくよく聞いていくと、実は親御さんから住宅資金の譲渡のお話があったり、結構頭金にできるお金はあったようなんですね。

でも、ご主人は親御さんに頼るのはなんだかイヤだし、手持ちの現金が減るのが怖いのでとにかくローンで大半まかないたかったと…

こういう考え方の方もいらっしゃるんだよなあ、と思いました。

利息の支払いがムダであるというのを先に考えがちなんですが、手持ちの現金が減らないことを第一に考えるというか…。感覚的な部分なのかもしれませんね。

私は奥様に、ご主人様ともちろんご相談の上でのことになりますが、と前置きしながら、改めて繰り上げ返済の仕組みについてご説明を申し上げました。

すでにご存じではあるはずですが、ローンの支払いが始まるとイヤでも金利分のことを考えてしまいますからね。興味深く聞いていらっしゃいました。

そうなんです。住宅購入は完了したものの、新しい生活とともに、容赦なくローン支払いが追いかけてきます。

もともといっぱいいっぱいで借りたローンですので、そんなに支払いはラクではありません。家計管理は奥様がしていたそうで、ご主人は手元にお金さえあればそんなに内訳は気にしていなかったそうなんですね。

ある日、奥様はローン支払い額にどれくらい利息が含まれているのかを改めて考えて、今後支払い続ける金利のことまで計算し、繰り上げ返済を決意したそうです。

 

使ってはダメだといわれているけれど、箪笥にしたりロクに利息もつかない銀行においていても仕方がないじゃない…!

 

ご主人を説得して、繰り上げ返済をすればよかったんですが、そのあたりは頑固なご主人、なかなか意見がまとまらなかったそうで。

結局、最近はネットで簡単に手続きができますから、奥様は勝手にやっちゃったらしいんですね(本当はダメですよ)。

そうしたら、その後に大ゲンカが勃発したそうです。それはそうでしょうね…

奥様は、この繰り上げ返済により最終的にどれだけトクをするのか、現に支払いが少なくなって家計はラクになっている…ということをこんこんと説明したそうなのですが、ガンとして聞き入れず意見は平行線。

奥様曰く、ご主人は「せっかく借りたお金を勝手に早々に返した」「何かあったときに困る」の一点張りだったそうです。

「何かあったとき困る」は、まあわかります…。

何かあったときのためにある程度はもちろん手元に残して奥様は繰り上げ返済したそうなのですが、その「何か」の想定がご夫婦でズレていたということなのでしょうか。そこまで詳しくはうかがえなかったのですが…

「せっかく借りたお金を早く返した」、は、なかなかわかりませんでした。借りたら返さなければいけないのだから、早く返すことの何が悪いのだろう?利子も減るし…。

ご主人は、「借りられるうちは借りておけ、返せと言われたら返せばいい」という考えなのでしょうね。まあ毎月、たっぷり利子付きで返していっているのですが…日常と一体化してしまうとあまり意識していないのかもしれませんね。

結局お二人の溝は埋まらず、奥様は「何かあったらどうするんだ」と言われながら、生活しているようです。

結局のところ、お金をどう使うのかはその人のお金に対する考え方の問題なんですね。感覚的なところも多分に含むので、理解しあえないこともあるんだな、と思いました。

夫婦といえどそれが一致しているわけではない。利息を減らすことを第一義に考える方ばかりではないし、それが自分の連れ合いかもしれないということなんですね。

繰り上げ返済は絶対に良いこと!と思い込んでいた私にはとても印象深い話でした。一般論と前置きはしたけど、あのご夫婦にとっては余計なこと言っちゃったのかな…とも思うのでした。

 

 

繰り上げ返済の失敗…?住宅ローン控除の残年数にご用心!

 

住宅ローン、繰り上げ返済

 

繰り上げ返済の失敗例でもっと実務的かつよくある事例をご紹介します。

それは、「住宅ローン控除の控除枠が減ってしまうorなくなってしまう」というものです。

ここでおさらいになりますが、住宅ローン控除の仕組みをもう一度確認しておきましょう。

住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。

毎年末の住宅ローン残高又は住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。

「1%を、10年間にわたり」がポイントですね。

最近は住宅ローンを35年いっぱいで借りる方が多いのでめったに起こらないのですが、住み替えなんかでたまに発生します。

ローン期間を15年とか短い期間で設定し支払いをしているときに、百万単位の大幅な繰り上げ返済をすると、あっという間にローンの残存期間が10年を切ってしまうのです。

繰り上げ返済の方法を「返済額軽減型」でなく「返済期間短縮型」にしてしまうと起きるのですね。

繰り上げ返済というと、どうしてもローン期間を短くするという考えに向かいがちですし、「定年までにローンを終わらせる」というのが強迫観念的に付きまとい、期間短縮を選択しがちなのですが、ローンの残存期間が短い場合はよく検討することが必要です。

最近は窓口ではなくインターネットなどだけで繰り上げ返済手続きが完了してしまいますし、毎月だとかあるとき払いでも手数料がかからないことも多く、気がついたら…という形で発生するミスのようですね…。

でも、ここで私見を申し述べますが繰り上げ返済によって住宅ローン控除が減り損する額というのは、諸条件加味しても数十万円だと思います。

いや、損は嫌ですけれども…でも、これは私の考え方なのかもしれませんが、早く住宅ローンという重荷から逃れてしまったほうが心理的にはオトクと思う方はいらっしゃるのでは、と思うんですよね。

たとえば、住宅ローンを払っているうちは団体信用生命保険が効いているから安心がある、とか、繰り上げ返済に回さず手持ち資金を活用して資産運用をしたほうが得、など、何かしらの根拠があるなら理解はできるのですが、ただ住宅ローン控除のためだけに繰り上げ返済をためらうというのは、一般的な考え方としてはどうかな…と思うんですよね。私見ですよ!

失敗、なんて書き方ではじめてしまいましたが、色々試算した結果、メリットデメリット以上に心理的な観点も加味して考えていくのがいいのではないか、というのが私の結論です。

みなさんも、繰り上げ返済に使えるくらいのまとまったお金ができたら、具体的な数字が生み出す効果と、心理的なメリットデメリットを見比べてみてくださいね。

住宅を購入するというのは、どこかで損をしてどこかでトクをするという選択の連続です。

住むだけでよければどのエリアでもいいしボロ家でも住めます。お金は節約できるでしょう。

でも、それじゃイヤですよね?

そういった心理的な問題と根本的な質は同じなので、繰り上げ返済と住宅ローン控除どちらがトクか、というのは、金銭だけでは語れない…と思うんです。

 

 

長期のローンが自分から奪うもの…天秤にかけて考える

 

繰り上げ返済、住宅ローン

 

心理的な問題といえば、そもそも家を買うということ自体が心理的な問題に直結しているのです。

終身雇用制度というものが堅持されている業界もありますが、そうでないお仕事もたくさんあり、勤めてさえいれば安定して給与が上がっていくという方はもうそんなに多くは無いんじゃないでしょうか。

退職金が標準で無い会社も多くなってきました。そんなときに、住宅という資産は自分を殺しもするし、もしかしたら生かしもします。

30年前の日本では、ある程度の年齢になったらマイホームを…と考えることは自然でしたし、あまりその必要性…本当に買う必要があるのか?等…について考えることはなかったかもしれません。

現代というこの不安定な時代においては、住宅はただ住むためのハコではないのです。

リスクとメリットを心理的にも金銭的にもよく考える必要がある、ということを声を大きくして言いたいのです。

なぜなら、家という大きな宝を手に入れることで壊れてしまう人生もまま見てきたからなのですが…

昔より、転職ということ自体がタブー視されなくなってきた世の中です。

いまや大卒で新卒採用された子たちの10人に3人が、3年以内に辞めてしまうそうで…。第2新卒なんて言葉もメジャーになりましたね。

ちなみに、辞めてしまいやすい業界というと、旅行・宿泊サービス業、飲食、教育関連の順で多いそうですよ。

昔むかしからどうも営業は腕一本、の感が強い不動産業界では、転職したりというのはよくある話なのですが、そうでない業界においては大変な変化だと思うのです。

新卒、第2新卒なんて言っているころは、転職により給与のアップダウンというのはそんなに気にならないかもしれませんね。

でも、これがある程度の年齢を重ね中堅と言われる年になっていたり、住宅ローンを背負っていたりすると、話は別です。

転職して給与がアップするか、最低でも変化なしであれば、住宅ローンの返済にはなんら影響はないでしょう。

でも、リストラや病気など意に染まない転職、やむをえない転職だった場合、あっけなく収入は減り、大切なマイホームが自分の首を絞める存在になるのです。

上記の場合でも残念ですが、私がもっとも悲しく感じるのが、別の会社や別の仕事にチャレンジしたい…という気持ちがあるのに、住宅ローンが重荷になり、ジャンプアップできないという話です。

よくある話ですよね、世間一般のお父さん(大黒柱という意味で)は、家庭のために色々なことを諦めている…そういうことなんでしょう。

理想と現実の両立は、とても難しい。それは真理かもしれません。

でも、住宅というハコのために自分のやりたい人生の実現を諦める。それって勿体ないことだと思うんです。

そんなこと言ってたら、いつまで経っても家なんか買えないじゃないか!そう思いますよね。

だから、残りの会社人生は諦めてローン支払いのために捧ぐんだ!…そういう考え方もあります。本当に頭の下がることです。

でも、そうやって諦めるだけじゃなく、なんとかしてそのリスクをヘッジする方法を同時に考えてもいいと思うんです。

そこは周りに助力を乞うとか、借りられるお金は借りるとか、結構意地とかかっこよさと無縁の世界かもしれませんが、そういったことも想定したほうが人生の幅は広がります。

  • 親を頼ってしまう。
  • 配偶者の親まで使ってしまう。
  • 遺産まで勘定に入れる。
  • 貸して、収入を得る。
  • いざとなったら売る!

…購入したら死ぬまで住むという思いにとらわれないで、これくらい柔軟な心でいないと、住宅を購入することは本当に苦行になってしまいます。

実際のところ、貸して収入を得るという考え方と、いざとなったら売ればいいという考え方は、ハコを資産にする考え方です。

住宅を購入するときには、住むだけではない部分を重視することをお勧めします。

この家に住んでどんな生活をどんな楽しい心で実現していくか?という風に考えて、その部分では家はただのハコと考えて、執着を捨てて人生を楽しんでいったほうが前向きです。

どんな家に住むかよりも、その家でどのように暮らすかということのほうがよっぽど大きなことなのですから。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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