マイホーム購入準備

土地選びで失敗しない安全性確保の方法公開!

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自分の住んでいる土地の地盤など、調査したことはありますか?

もし、調べたことがないのなら、大切な家族を守れるきっかけになりますので、調べる事をおすすめいたします。

台風、地震など自然災害が多い日本では、知識と経験者の知恵が、あなたと大切な家族を守ります。

「でも何をどうやって調べればいいのかわからないよ!」

安心してください!

この記事でわかること

  • ハザードマップについて
  • 建築できる土地の制限と種類
  • 土地購入後費用が発生するケース

調べ方や、土地について記事をかきましたので、参考にしていただければと思います。

土地や更地の安全性を確認しておく方法


近年、地震や台風、豪雨などの自然災害によって各地で甚大な被害を被っています。

日本で生活をする以上、いつ地震が起こるかわかりませんし、夏場は台風や豪雨に備えなければなりません。多くの方が「自然災害に強い土地にマイホームを持ちたい」と考えているのではないでしょうか。

土地選びをする場合は、事前に災害リスクを調べることが大事です。ですが、「どうやって調べたらいいの?」って困ってしまいますよね。

ハザードマップを利用する

そんなときは、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」を活用するのをおすすめします。

ハザードマップポータルサイトを利用すれば、以下の項目リスクを調べる事ができます。

  • 洪水
  • 土砂災害
  • 津波
  • 道路防災情報
  • 土地の特徴や成り立ち



などを地図や写真に重ねて表示できるため、希望の土地まわりの災害リスクを調べることが可能です。また、同サイトから各市町村のハザードマップへ接続することもできるため、、地震リスクについても確認できます。

他にも、「歴史的農業環境閲覧システム」を使って昔の土地状況を見ることができますし、住宅地図や地形図、火災保険特殊地図などから災害リスクを確認することも可能です。

土地まわりの災害リスクを調べることは、マイホーム購入前に必ずやっておきたいことの1つです。

土地探しは、天候・時刻の環境を確認する


土地探しをする場合は、晴れ、曇、雨など、さまざまな天候・時刻の様子を確認するようにしましょう。

たとえば、雨が多い日に周辺で道路の浸水などが見られる場合は、災害時に危険な可能性があります。

また、昼間は静かで暮らしやすそうな場所でも、夜になると周辺が騒がしい場合もありますし、昼間騒がしくても夜静かな場所もあります。


夜になると周辺の渋滞がすごい場所もあるでしょう。


なかには、昼間は過ごしやすいエリアでも、夜になると犯罪が多発する地域もあります。

立地・周辺環境を確認する場合は、いろいろな天候・時間帯を確認するようにしてください。

土地が借地権の場合は注意


「とても安かったので購入しようとしたら、借地権だった」ということがあります。借地権とは、その名の通り、人の土地を借りて利用する権利のことです。

登記請求権があり、転貸・譲渡や抵当権設定が可能な地上権、登記請求権や転貸・譲渡、抵当権設計ができない貸借権とあります。

借地権の主なメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット

  • 相場よりも安い価格でマイホームを持てる
  • 土地の固定資産税の支払いがない
  • 価格が割安なため1グレード高い
  • 立地が良い家に住める

デメリット

  • 借りているだけなので資産として残らない
  • 借地期間は決まっている通り、更新がない
  • 土地を返すときは更地にする必要がある
  • 所有者に対して地代を支払う必要がある

このように、借地権の土地を選ぶメリットとしては、通常よりも安く買えるため、より良い条件の立地を選択できることです。所有者ではないため固定資産税を支払う必要もありません。

しかし、資産として残せないうえに、返す際には更地にしないといけないため建物の解体費用がかかります。借地期間の更新もありませんし、所有者に対して地代の支払いが発生します。

借地権は、あくまでも土地を借りて使用しているだけです。通常の所有権とは異なり、さまざまなメリット・デメリットがあることを理解したうえで判断する必要があります。

住宅や土地のエリアによって建物の制限がある


エリアによって市街化区域や市街化調整区域、非線引都市計画区域の3つに分かれます。どの区域に該当するかで建設できる建物も変わってきます。

それぞれの区域の違いについて紹介していきます。

市街化区域

市街化区域は、既に市街地が形成されている区域、

そして、概ね10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域となっています。

マイホームを建てる場合は、多くが市街化区域になります。

市街化区域は、以下13の用途地域に分けることができ、それぞれで制限が異なります。

第一種低層住居専用地域

低層住宅しか建てられない地域のことです。

そのため、マンションも高層ではなく低層マンションのみとなります。小中学校などの建設も可能です。店舗は50㎡以下となるため、かなり小規模のお店のみが建てられます。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域同様、高い建物を建てることはできません。

ただし、店舗は床面積が150㎡まで建てられるため、コンビニや飲食店も可能です。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、第一種低層住居専用地域よりも高い建物を建てることができます。

高校や大学、図書館、病院、神社なども建てられますし、500㎡以下までの店舗も可能です。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、第一種中高層住居専用地域で建てられる建物に加え、1,500㎡以下の店舗も建てることができます。

中規模の商業施設も可能です。

第一種住居地域

第一種住居地域は、住宅以外に3,000㎡以下の商業施設や事務所、ホテルなども建てられるエリアです。

第一種・第二種中高層住居専用地域の建物も建てられます。

第二種住居地域

第二種住居地域は、第一種住居地域同様、住宅の環境を守るための地域です。

床面積10,000㎡以下の店舗・商業施設を建てることができます。

スケート場やボーリング場、カラオケボックスやパチンコ店なども建設も可能です。

準住居地域

準住居地域は、国道や幹線道路沿いを指定されることが多い地域で、自動車関連施設などと調和した住居環境を保護します。

床面積150㎡以下の自動車関連工場や客席部分が200㎡以下の映画館など建てることができます。

田園住居地域

農業と調和した低層住宅の環境を守る地域が田園住居地域です。

病院や神社、幼稚園、小学校、中学校、高校、図書館なども建てられます。

近隣商業地域

近隣商業地域では、準住居地域よりも制限が緩和されているため、商業施設が建てやすいです。

店舗や映画館などの床面積に関する制限がなく、床面積300㎡以下であれば自動車修理工場も建てることができます日用品など買い物施設が多い地域です。

商業地域

商業地域は、近隣商業地域よりもさらに制限が緩和されています。

飲食店や百貨店、映画館、スーパー、小規模な工場など、さまざまな店舗・施設を建てることができます。

大きな商業施設があり利便性の高い地域です。

準工業地域

準工業地域は、さまざまな工場が建てられる地域です。

また、病院や学校、ホテル、住宅も建てることができます。

工業地域

工業地域は、どんな工場でも建てることができる地域です。

ただし、準工業地域のように病院や学校、ホテルなどは建てることができません。

工業専用地域

工業専用地域は、どんな工場でも建てることができますが、住宅は建てられません。

それぞれの地域に特徴がありますが、静かな環境・住宅街で生活をしたい場合は、高い建物を建てることができない第一種低層住居専用地域がおすすめです。

市街化調整区域とは?税金との関連性


市街化調整区域とは、市街化を抑制している地域のことです。

あえて市街化開発をしない地域のため、緑が多いのが特徴です。

市街化調整区域は、マイホームなど建物の建て方に制限があります。

市街化区域と比べると、次のデメリットがあげられます。

  • 駅まで遠い
  • スーパーやコンビニなどが近くにない
  • 資産価値が高くない
  • 建て方に制限がある



など。

市場価値が下がると住宅ローンの融資を受けづらいなどもあります。

インフラ整備が遅れることもあり、想定外の出費がかかるケースもあるため、住宅を建てる場合は事前に現地を確認する必要があります。

非線引都市計画区域は住宅購入には向かない土地


非線引都市計画区域は、市街化区域・市街化調整区域どちらにも指定されていない地域で、正式には「区域区分が定められていない都市計画区域」と言います。

この区域は建物を建てることはできますが、ガスなどのインフラは自己負担で整備しなくてはならない場所もあります。

非線引都市計画区域には、用途地域が定められている地域と定められていない地域があります。

土地の近くに工場や墓地などがある場合


家を建てようと考える土地の近くに工場や墓地があることもあります。このような地域は、多くの人が敬遠をします。

近くに工場があると、音やニオイが気になりますし、イメージ的にも良くないと考えるためです。家から見える場所に墓地があると、なんだか良い気持ちにはなれないのもわからなくはありません。

ただし、工場や墓地などが近いエリアは、多くの人が敬遠することもあって価格が安いのが特徴です。周辺エリアよりもかなり安く購入できます。

予算を抑えて家を持ちたい場合は、このようなエリアを検討するのも1つの手です。

工場

次の項目を確認していただければと思います。

工場が近くにあるエリアの場合の確認

  • どんな工場か?
  • 騒音は?
  • ニオイは?

家を建てた後に「朝からこんなにうるさいとは思わなかった」「窓を閉めていても音が聞こえてくる」「外に出ると独特のニオイがする」など、気づいてもどうしようもないですよね。

家を建てる前に時間帯を変えて現地を確認することが大切です。

しっかりと確認しないと、せっかくの休みの日に朝からトラックの音で起こされるかもしれませんよ。

墓地

墓地が近くにあるエリアの場合は、周辺エリアよりも何割も安い価格で購入することが可能です。

特に、目の前や隣が墓地の場合は、かなり安く土地購入ができます。

ただし、安さに魅力を感じて購入する前に、土地の所有者は誰なのか確認するようにしましょう。

なぜなら、将来、土地・建物を売却しようとした際に境界を確定するためです。

墓地の所有者と連絡を取らなければならないこともあるため、墓地と接している場合は所有者を知っておくことが大切です。

土地に擁壁や盛土がある場合には注意が必要


土地に擁壁や盛土がある場合は注意が必要です。

現地で必ず確認しておかないと、後で大きな費用が発生したり、危険を及ぼす可能性があります。

擁壁

高低差のある土地に建物を建てる場合、コンクリートブロックや石などを使って擁壁をつくります。

現在は、擁壁が2メートルを超える場合は、確認申請の提出が必要です。しかし、昔の擁壁は確認申請をする必要がなかったため、老朽化や強度不足により、倒壊する恐れがあります。

擁壁がある場合は、傾きやたわみ、ひび割れなどがないか現地で確認するようにしましょう。

地震や台風、豪雨などで倒壊したら、建物も損壊しますし、家族や近隣の方にも危険が及びます。

また、擁壁は水抜け穴を設置する必要があるのですが、穴がなく適切に排水できないものもあります。

このような擁壁にも注意してください。


擁壁を新しく設置したり、補強する場合は数百万円もの費用がかかります。


できるだけ、このような費用をかけなくてもいいように、擁壁の状態は必ず確認するようにしましょう。

盛土

盛土とは、その名の通り、土を盛り上げて土地を造成することです。山などを削る切土よりも地盤が弱いため、自然災害などが原因で地すべりや崖崩れが発生する恐れもあります。

盛土については、外から見ただけでは判断が難しいもので素人なら尚更です。大規模な盛土については、大規模盛土造成地マップで公表されていたりします。

また、不動産会社に聞いて確認することも大事です。

盛土だからといって、必ず地盤が弱いわけではありませんが、盛土の土地かどうか知ったうえで判断することが大切です。

都市計画道路予定地を購入することはおすすめ?


「都市計画道路予定地はお得って聞いたけど、どうなの?」と疑問を持っている方もいるでしょう。

都市計画道路予定地は、都市の機能的な発展と都市活動を確保することを目的とした道路のことで、計画決定と事業決定の大きく2つの段階があります。

計画決定はあくまでも計画段階で、事業着手の時期などは未定の段階です。事業決定は着手が決まっており、時期や工事内容なども具体的に決まっています。


都市計画道路予定地では、建てられる建物に制限があります。

2階以下の建物で、木造や鉄骨造、コンクリート造などです。

計画決定の段階では売買ができますが、事業決定になった場合は、土地の提供が必要になるため引っ越しをしなければなりません。

そのため、都市計画道路予定地の土地は周辺よりも安く購入できます。


また、立ち退きの場合は補償料も支払われます。

都市計画予定地の土地を購入するメリットは、安く、場合によっては多くの補償料を受け取れることです。一方で、長く住めないことや補償料が安い場合もあることがデメリットになります。

メリット・デメリットも知ったうえで、判断することが大事です。

元営業レディの体験談

物件選びにおいて最重要と言えるのは、土地選びです。

それはなぜなのか。家自体は最悪の場合、壊れたとしても保険金などを使って建て直すことができます。

品質の悪い建物を購入してしまったとしても、建物を建て替えることで取り返しがつくのです。

しかし土地の場合はそうはいきません。悪い条件の土地を買ってしまったら、自分でその土地の問題点を改善することはまず出来ないのです。

近くに大きな川があるから自分の家だけ堤防を作る、そんなことはできないでしょう。

自治体などの工事に期待するしかありません。

後から取り返しがつかない土地だけに、土地選びだけは本当に慎重になってください。

特に今年は関東地方にお住まいの方でも、土地選びの重要性を実感した方が非常に多いのではないかと思います。

私がこれまでご紹介してきたお客様の中でも、駅からの距離や、どの駅に家があるかといった、利便性の部分で土地選びにこだわっている方は多くいらっしゃいました。反面、安全面は非常に気にされる方と、全く気にされないかの両極端だったと思います。

とにかく土地が安くて駅に近いものを探してくれというお客様の場合、ハザードマップなどは、自分ではチェックされていないことが多くありました。

しかし繰り返しますが、土地という条件は後から変更ことができません。

特に地震や浸水は発生後にそのエリアの資産価値が下がることもあります。

その結果、思ったような値段で売れなくなってしまうこともあります。

土地選びは本当に慎重に行なってください。

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家をどこで建てれば良いのか?


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「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
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「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
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そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
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不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
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ゲスト
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そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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