資金計画などお金にまつわる話

水害や高さ制限だけじゃない!資金計画の壁

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資金計画の壁

 

近頃では狭い土地面積をカバーするために、地下に一部屋作ったり半地下に駐車スペースを設けるケースが多いです。都心の建売戸建ては3階建てばかりですし、3階建ての家を念頭に置いた部屋数を考える方もいらっしゃいますね。

管理人
このような家を念頭に置いて土地を購入する場合にチェックしたいポイントをお伝えしたいと思います。

 

 

地下・半地下は水害リスクが激増!ハザードマップを見て再度確認を

 

大雨による水害

 

ゲリラ豪雨などで一時的に大雨が降るという事象が近年多発しています。

道路が川のような濁流になっている光景をお見掛けしたことがあるのではないでしょうか。もしもその道路端に、半地下の住宅があったらどうなるでしょう?あっという間に水が入ってきてしまいますよね。

半地下の駐車場であれば水浸しになりますし、道路面より低い場所に玄関があるような構造はおすすめできません。低いエリアに水回りがあるとより悲惨で、下水が逆流する恐れもあります。

そうなると、周辺の家は無事でもご自分の家だけ被害がでてしまうかもしれません。

水害の恐れのあるエリアについては以前もお話させていただきました。

自治体の水害ハザードマップなんかを見ると、実に多くの地域に水害の危険があると指摘されています。

管理人
こんなんじゃ家なんか建てられません!

という気分にもなりますが…、そういった地域が即水没してしまうというわけではありません。ハザードマップの想定雨量は200年に一度起こる程度の大雨です、ちょっと非現実的ですよね。

とはいえ、浸水予想のランクが高いということには変わりありません。危険度の高い地域に土地を購入する場合には、水害履歴や危険度から建築方法を考慮する必要があるということを心に止めておいてください。

ゲリラ豪雨はこれからも増えていくでしょう。降るのは一瞬ですが、水が出たらその後の住宅の立て直しは本当に大変です。災害に強い家というのは、ひとつの大きな価値ということを再認識しましょう。

 

こんなにたくさんある3階建ての家なのに…うちは建てられないなんて!

 

用途区域ごとの建蔽率・容積率については、以前ご説明をさせていただきましたね。一覧表を再度見ておきましょう。

エリアによってかなり数字が違うのがわかると思います。これは基本ですので、しっかり押さえておきましょう。建蔽率、容積率とも、ゆとりのある住宅エリアほど制限が厳しいと考えていいと思います。

 

用途地域 建ぺい率(%) 容積率(%)
住居系地域 第一種低層住居専用地域 30・40・50・60 50・60・80・100・150・200
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域 100・150・200・300
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域 50・60・80 200・300・400
第二種住居地域
準住居地域
商業系地域 近隣商業地域 60・80
商業地域 80 200・300・400・500・600・700・800・900・1,000
工業系地域 準工業地域 50・60・80 200・300・400
工業地域 50・60
工業専用地域 30・40・50・60

 

 

さて、容積率などは建設プランが出てこないとある程度わからない面もありますが、ややこしいのがこれ以外にも制限があることなんです。

これをひとつひとつ見ていきましょう。

 

絶対高さ制限

 

低層住宅専用区域には、10mまたは12mの絶対高さ制限があります。

通常の3階建てまでの建築でしたら10m以下に収まることが多く、適用されないので問題ありませんが、4階建て以上は注意が必要です。

近頃は個人の住宅でも4階建てを押し出しているハウスメーカーもあるので、検討する際は制限以内に収まっているか確認しましょう。

部屋数が単純に増えるのでいいな、と思うのはわかりますが、一定の制限がかかるということを覚えておいてください。

 

ややこしい!高度制限

 

北側隣地の日照の悪化を防ぐために設けられたもので、北側からの斜線規制です。

地方自治体によって定められている規制です。購入を検討している土地の自治体に問い合わせの上、規制の内容を確認していただければ、と思います。

とはいえどんなものかわからないととっつきにくいですよね。ここでは、東京都の規制を例にとって説明いたします。時期やエリアで変わるので、必ず該当の土地の規制をご確認ください!

 

・1種高度エリア

 

北側の隣地境界線から5m垂直に立ち上がり、そこから敷地内に1m、垂直方向に60cmの斜線制限。

※図を入れてください。

あくまで目安ですが、

5メートルを超えたところから急角度の制限が始まるので、「敷地の北側ぴったりから3階建て」の建設は難しいです。

ただ、隣地境界線から離れたところから建設を始めれば制限に収めることもできます。

 

・2種高度エリア

 

北側の隣地境界線から5m垂直に立ち上がり、そこから敷地内に1m、垂直方向に1.25mの斜線規制。

※図を入れてください。

あくまで目安ですが、

5メートルを超えたところから緩い角度の斜線規制が始まります。が、上の階ほど斜線の影響を受けますので、3階の一部分に規制がかかってしまう可能性があります(その部分は建築できないということです)。また、4階建てだと厳しいです。

 

・3種高度エリア

北側隣地境界から10m垂直に立ち上がり、そこから敷地内に1m、垂直方向に1.25mの斜線規制。

※図を入れてください。

10メートル分立ち上がりがありますので、3階建ての家までなら、問題なく建設が可能です。

 

ややこしいですが、東京都内であれば、住宅用の土地を購入する際には1種と2種に該当しないかだけ気にしていればよいかと思います。ただ、住環境への配慮に厳しいエリア=人気のある街や市区町村は、規制が厳しい傾向があります。横浜市などはたしか7種類ほど規制の種類がありました。確認をお願いします。

 

日影制限

 

日照トラブル回避のために定められたものです。

第1種低層住居専用地域・第2種住居専用地域に、「3階建ての家」を建てようとする際にひっかかる可能性があります。

日影図の作成が義務付けられるので、専門家に相談しましょう。制限規定に抵触していても、日照に問題がないか、もしくは問題があっても形状を変更することで3階建ての建設が可能です。

それ以外の用途地域では、10m以上の場合にのみ絶対高さ制限が必要ですが、10m以下であれば3階建てでも問題ありません。

 

道路斜線制限

 

道路斜線制限とは、建物を建てる際、面している道路の幅にもとづいて建物の高さに制限を設けることです。道路自体の明るさを確保し、同時に周辺住宅の採光や通風を確保するために定められました。

建物側の道路の反対側から、建物側に延ばした斜線上に建物の高さを収めなければならない、と考えてください。道路の反対側に逆直角三角形を作り、斜辺を伸ばすイメージです。その角度が、用途地域によって異なります。

低層住宅エリアでは、1:1.25の割合、商業エリアでは、1:1.5の割合です。少々イメージしづらいと思うので図を参考にしてくださいね。

 

※図を入れてください。

 

たとえば住居系エリアで前面道路が4mの場合、

4m(道路幅) x 1.25(比率) =5m

つまり、5mから斜線規制にかかります。5mというと、2階建てでも少し天井がかかってしまう高さなので、とてもじゃありませんが家を建てるのは厳しいかもしれません。

ですが道路斜線規制には緩和措置があります。

緩和措置とは、道路より後退したところから建設を始めると、その分をみなし道路という扱いにして、道路の幅員が広くなったと考えて計算する方法です。しかも、自宅とは関係ない対面にもみなし分を考えてくれます。

3階建ての家って、道路ぎりぎりに立っていることって少ないですよね。多くの場合、玄関ポーチの前あたりにちょっとしたスペースがあると思います。これは、この緩和措置があるからです。具体例をあげてみましょう。

 

住居系エリアで前面道路が4m、1m敷地から下げて住宅を建てる場合、

1m(建物後退ぶん)+4m(道路幅)+1m(対面側のみなし境界) x1.25m(比率)=7.5m

7.5mあれば、3階建ても建設可能になります。

道路規制は他にも細かい項目がありますので、建築士や設計士に確認をとってもらったほうが安心です。

 

 

複雑で多層的な建築規制にご注意を!

 

管理人
以前、都内のちょっとした高級住宅街で土地を購入されたお客さまのお話をさせていただきます。

 

何人かお子さまがいらっしゃるお客様でした。

高級住宅街ではお子さまの賑やかな声はそぐわないかもしれないこと、土地が少々狭いことを気にしてらっしゃいましたが夢の注文住宅です。お子さまの希望を叶えるために、お客さまは部屋数を多くとるプランをお考えでした。

しかし、私どもはこの案件を途中から手伝いはじめたのですが、建築プランに着手した段階で残念なことが判明してしまいました。

日陰制限」です。

以前もお話した通り、高級住宅街はよく低層住居専用区域に指定されます。お客さまは、部屋数を多くとるために、3階建てでプランを立てていました。

3階の部屋を小さめにとることで、建蔽率・容積率をクリアするというお考えでいたようなのですが、「日影制限」に引っかかってしまったのです。

ようやく専門家が本格的に入り、日影図を作成したところ…やはり、どうやっても3階部分を入れることができません。あれこれ図面をいじり修正をかさね、3階は諦めてグルニエにし、代わりに2階の収納を削り居住部分を確保するようプランを変更しました。

個室を希望していた子どもたちからは、非難ごうごうだったようです。

 

正直、ここは不動産会社の新人では、はじめから注意を払うのは難しいところです。

専門家の手を上手に借りて、土地の購入前にチェックを済ませておきましょう。一度立てたプランの変更はなんとも悔しいものです。夢の注文住宅だったら、なおさらですよね。

 

さてさて、問題のない土地を確保できました。住宅購入は順風満帆…かと思いきや、油断したところで落とし穴にハマってしまうことがあります。

今回はそんな落とし穴についてお話しますね。

 

住宅込みの総資金計画、出していますか?

 

不動産業界の人間として声を大にして申し上げたいのですが、土地確保+注文住宅建築をセットで行う場合、問題のない土地を確保した段階ではまだ道半ばです!

土地購入の段階で資金的に無理をされてしまい、注文住宅費用が苦しくなってしまったお客さまを大勢見てきました。資金計画はきちんとたてられていますか?

とりあえず土地購入を進めて、最終的に肝心の住宅資金がショートしてしまうというケースが非常に多いんです。確かに住宅の細部を詰めるのは時期的に後になりますし、ざっくりとした計画で進めてしまおうというお気持ちは非常によくわかります。

坪数x 単価で家が建つ」という秀逸なキャッチコピーに釣られて、土地さえ購入しておけば安心だと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

でもそれって本当に家が建つだけで、皆さまが憧れるような素敵なおうちではないんです。

せっかく注文住宅を建てたのにウォシュレットもないトイレや、殺風景で下宿のような洗面台、むき出しの配線、味気のない照明器具では寂しいと思いませんか?

ゲスト
豪華な設備なんてそんなもの、無くたっていい!

…もし心からそうお思いでも、格安建築会社の一番ベーシックなプランで建てた家を見たら、必ず何かしらつけたくなると私は思うのですが…いかがしょう。

細かいところですがそういった部分で少しずつ資金計画は圧迫されていきます。いかに具体性をもって、親身に総資金計画を立ててくれるか(そのあたりタ〇ホームさんは実にお上手でした)、そこが不動産会社さんの腕の見せ所です。

あまりにも「無理ですよ」ばかりではせっかくの住宅購入なのに夢がありませんし、心が折れてしまいますからね。多少無理のある計画であっても、前もって提示してくれるなら親切な会社でしょう。

根拠もないのに「大丈夫です!」と楽観的な姿勢で、ツケを後に回す会社が最も顧客を不幸にするのですから。

 

そのタイミングでどれだけ必要?「つなぎ融資」って何?

 

土地確保+注文住宅建築だと、9割以上の方がローンを使っているというのが私の体感です。

ここで問題なのが、住宅ローンが実際に降りて支払いに回せるタイミングと、注文建築をする工務店に支払いをしなければいけないタイミングが、大幅にズレていることです。

具体的に言いますと、工務店への支払いは、基礎工事終了後に5割程度必要です。

ですが、住宅ローンの融資実行タイミングは、建物が出来上がった時なのです。

これでは、全ての資金をローンでなんてとてもまかなえません。タイミングが合わないのですから。

とはいえ、土地取得+住宅建築の5割分と言いますと、現金でもっておくには大きすぎる金額になります。

ゲスト
では、どうしたらいいのでしょう?
管理人
あくまでも、その不動産会社次第ですが、「つなぎ融資が可能」商品を扱っている会社さんもあります。また、一部の大手都市銀行にも同様の商品があり、どちらも大手さんに限られます。

それはそうです、担保が無いうちにお金を貸すことができるのは、資金に余裕のある大手だけですから。

注文住宅は「自分の城」という感覚が強くなりますので、工務店などにもこだわりたいですよね。住宅専門誌なんかを眺めていると果てしなく夢は広がります。ですが、「先立つもの」がないと夢をみることもできません。

現在の年収がどうというより、現金資産にゆとりがないと注文住宅を建てることは難しいのです。

 

夢で終わったセンス満点の注文住宅計画…。こだわりの仕様はぜいたく品!

 

近頃は自宅のDIYやプチリフォームが流行っています。手軽な壁紙などを使ったホームデコはオーダーメイドのようで素敵ですよね。

友人のあるご夫婦の体験なんですが、廃材を使ったような、ヴィンテージテイストの注文住宅を建てることになったそうです。

夫婦ともに横文字業界にお勤めのおしゃれなご夫婦で、建築関係にもたくさんお知り合いらっしゃいました。デザイン事務所のお知り合いと、

「アトリエみたいに使えるロフトスペースを作って照明器具は〇〇から取り寄せよう!壁材はこういった加工をして~…」

なんて、早いうちから話は大変盛り上がったようです。

その代わり理想の家のために立地は多少不便でも我慢することにして、土地探しも並行して行っていました。

ただ、途中で上物の見積もりが出てきてギョッとしたそうなんです。た、高い…!思ってたより高い!

そりゃそうです、廃材のような見た目の建材は、ボロボロに見える加工がしてあるため高いのです。

これでは結局建築費用の見積もりだけで手持ちの現金がショートしてしまうのでは…という恐れが出てきました。

こちらのご夫婦がラッキーだったのは、理想の住居のスタイルがあったことです。具体的な理想があり、それが叶えられる住宅の見積もりを出してから色々なことに着手する流れだったので、まだ土地の購入をしていませんでした。

不便な立地に土地を買って、住宅建設も思い通りにいかず…では、あんまりですよね。

おふたりはよくよく考えて、手持ち資金とも相談して、新築の注文住宅は諦めたのでした。「これから稼げるめどは立っていても、今は手持ちがないから仕方ない」、と笑っていましたよ。

最終的に、ご夫婦が買ったのは都内の手ごろな中古住宅です。古いしあまり広くありませんが、デザイン関係のご友人とリフォームのプランを立てて素敵な家に仕上げていました。

あやしげな地下室も、秘密基地のような空間の書斎に仕上がっていて驚きです。

新築を諦めるかわりに始めたリフォームなので、結構お金も手もかけたようで、とにかく素敵なおうちでした。周りの奥さんとお話していると、エピソードも混みで憧れの的みたいですよ。

 

最後は注文住宅のお話から逸れてしまいましたが…土地を購入してそこに家を建てるということは、難しいことだと実感しますね。

でも、親切な営業マンに出会い、できること、できないことを細かく見ていけば、無理のない計画を立てることができますし、最大限理想を満たした家と出会えるはずです。

中々難しいですが価値があると思いますので頑張りましょう。

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家をどこで建てれば良いのか?


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「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
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それはもちろんだと思います。

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だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


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「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


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優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
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など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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