マイホーム購入準備

接道義務とは?適切な相場より安くなる理由

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土地探しをする場合は、土地と道路の関係性についても理解しておく必要があります。

土地と道路がどのような関係になっているかで、土地の価値や注意点が変わってくるためです。

満足いく土地購入をするためにも、ここで紹介する土地と道路の関係性について確認していきましょう。

この記事でわかる事

  • 接道義務をまるわかりできる
  • 再建築できない土地を買わされない
  • 資産価値が適切な相場より安くならない回避方法

住宅の土地には公簿面積と実測面積がある

土地謄本
土地面積に公簿面積と実測面積があり、それぞれの数値は異なることが多いです。公簿面積とは、登記簿等に記載されている土地の面積のことで、実測面積とは実際の土地面積を測量したものです。

公簿面積と聞くと、正しい数値が載っているイメージを持つかもしれませんが、そうとは限らないということを覚えておきましょう。境界確認書や地積測量図の確認などがおすすめです。

土地の中に何かが埋まっている

ユンボで住宅土地を採掘している
土地の中に建物を建てるのに邪魔なものが埋まっていることもあります。これら地中埋蔵物は、処理をするのに高額な費用がかかる場合があります。特に、古い家が建っている土地を買う場合などは確認した方がいいでしょう。

土地の中からゴミやコンクリート、古井戸など、さまざまなものが出てくることがあります。このような埋蔵物を解体・処理するとなると数十万円の費用が請求されます。埋蔵物の種類や量によっては数百万円の費用がかかる可能性もあるでしょう。

売主・買主どちらの立場になる場合でも、埋蔵物には注意が必要です。

埋蔵物が貴重な場合

土地の中から文化財など貴重なものが見つかった場合は、役所に届け出をする必要があります。そうすると、調査が入るため、家の工事は数カ月後に延びてしまいます。

この場合、大変なのが住宅ローンと仮住まいです。土地購入にあたり既にローンを借りている状況であるため、工事が遅くなっても支払いは生じます。

また、家が完成する時期も遅れるため、仮住まいに住む期間も長くなります。そうなると、余計に家賃を支払わなければならず、コストが嵩んでしまいます。

土地の中から貴重なものが見つかれば「私の家の土地から●●が見つかった!」と周囲にも話せますし、嬉しいことではありますが、嬉しいことばかりではないことも理解しておきましょう。

セットバック対象地には気をつける

土地によっては、「セットバックあり」となっていることがあります。セットバックとは、道路の幅を広げるために土地の一部を道路扱いにすることです。いわゆる「みなし道路」のことです。

道路に利用されている土地のことを道路後退面積、建物を建てる土地のことを有効敷地面積とも呼びます。

また、道路の反対側の状況によっては、4メートル近く道路後退を指導されるケースもあります。たとえば、道路の反対側に線路や水路、崖地などがある場合です。

もし、興味を持った土地がセットバックが必要となっている場合は、具体的にどれくらい後退する必要があるのか事前に確認をするようにしましょう。

どれくらいセットバックをするかで、土地活用ができる範囲や建てられる建物も変わってくるためです。

接道義務のある宅地とは

建築図面
都市計画区域内で家を建てる場合は、建築基準法により接道義務が定められています。接道義務とは、「幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」という決まりのことです。

敷地が道路にまったく接していない場合や、接していても2メートルに満たない場合などは、原則として建築確認を受けることができません。

そのため、土地を探す場合は接道義務の条件を満たしているのか確認する必要があります。

特に、不整形の敷地や旗ざお状の敷地は、条件を満たしていないケースがあるため気をつけましょう。

また、条件を満たすのはどんな道路でもいいわけではありません。建築基準法で認められた
道路に接していることが必要です。建築基準法で認められていない道路に接していたとしても、接道義務を満たしていることにはなりません。

「建築基準法で認められた道路」には、以下のものがあります。いずれも、建築基準法第42条に規定されています。

道路法による道路(第42条1項1号)

幅員が4メートル以上の国道、都道府県道、市町村道、区道など

都市計画法などによりつくられた道路(第42条1項2号)

都市計画法や都市再開発法、土地区画整理法などの法律によってくつられた道路

既存道路(第42条1項3号)

建築基準法ができたときには、既に存在していた幅員4メートル以上の道路

都市計画法などにより今後つくられる予定の道路(第42条1項4号)

都市計画法など一定の法律によって、今後2年以内につくられる、もしくは変更予定の道路

特定行政庁から指定を受けつくられる道路(第42条1項5号)

幅員4メートル以上で特定行政庁から位置の指定を受けてつくられる道路など

一定の要件を満たす幅員4メートル未満の道路(第42条2項)

建築基準法が施行されたときには既に建物があり、幅員4メートル未満で特定行政庁が指定しているもの

接道義務を満たしていない土地は、安く売買できます。そのため、周辺よりも安い土地を見つけたら、接道条件を満たしているか確認することが大切です。

たとえ、接している道路の幅が4メートル未満だったとしても、セットバックをするなどすれば家を建てることはできます。

しかし、セットバックをするとコストがかかりますし、建物の面積や形状にも影響が出るため、価格が安いのです。

土地を探す場合は、接道義務を満たしている道路かどうか必ず確認するようにしましょう。判断で迷う場合は、不動産会社や専門家に聞くようにしてください。

接道条件を満たしていない土地は適切な相場や価格で売れない?

土地にクエッションの看板が立っている
たとえば、土地の間口が道路と接している部分が1.8メートルなど、2メートルに満たない土地も少なくありません。

しかし、接道義務は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接している必要があります。

接道条件を満たしていない土地で古い建物が建っている場合、慎重に選ばないと新しく建物を建てることはできません。

このような物件は、再建築不可物件と呼ばれており、新しく建てることができないためとても安い価格で販売されています。そのため、周辺相場よりも安い予算で購入することが可能です。

ただし、いくら相場よりも安いからといってすぐに飛びつくことはおすすめできません。

建物自体は築年数が古く老朽化が進んでいますし、建物が建てられない土地では売却を考えても、なかなか買い手が見つからないためです。仮に買い手が見つかったとしても購入時よりさらに安い金額になっているでしょうし、買い手が有利となるため大幅な値下げを要求される可能性があります。

この場合、隣接地の所有者から少し開口の土地を売ってもらうことで解決できるケースもあります。

間口の土地を購入することで接する部分が2メートル以上となり、接道条件を満たすことが可能です。接道条件を満たせば近隣相場と同じような価格で売却することができます。

このように隣接地を買い接道条件を満たす方法、もしくは、隣接地の所有者に買ってもらう方法があります。

ただし、どちらの方法の場合も、隣接地の所有者の協力が必要です。隣接地所有者の協力がなければ、少し間口の土地を買うこともできませんし、売ることもできません。

しかし残念なことに、隣接地の所有者が協力してくれることは多くありません。

それでも交渉する価値はあるため、まずは不動産会社に相談をするようにしましょう。

中古住宅の購入では私道を確認。相場より安い場合は特に注意

土地と道路
土地に接する道路が私道の場合は注意が必要です。まず私道の場合、重要事項説明書にて「私道負担がある」という内容が記載されていることがあります。

家に入るのに私道を通らないといけない場合は、通行料などの負担が発生することがあるためです。

そのため、私道負担があることが重要事項説明書に載っている場合は、どのような内容なのか確認するようにしましょう。

また、私道が含まれた土地を売買する場合は、土地と一緒に私道の所有権や持分も移転登記を忘れないようにしてください。

登記簿上で私道の所有権や持分が確認できない場合は、売買が難しくなります。

土地に接している道路が私道の場合は、いろいろと気をつけることがあるので注意してください。

道路に接していない土地は相場より格安だが注意も多い

道路と土地とビックリマーク
土地のなかには、公道に接していない土地もあり、このような土地には注意が必要です。公道に接していない土地に住んだ場合、道路に出るために、近所の人の敷地内を通らなければなりません。

民法では、公道に接していない土地の所有者は他の土地を通行できると規定しています。そのため、道路に出るために近所の人の敷地内を通ることは何ら違法でもありません(袋地通行権)。

このことを逆に考えると、自分が公道に接していない土地の隣などに住んでいたら、毎日のように自分の敷地内を近所の人が通る可能性があるということです。

いくら袋地通行権があるといっても、敷地内を通られると良い気分はしないものです。実際にトラブルに発展することも少なくありません。

また、敷地内を通られる側だけでなく、通る側も良い気持ちにはならないでしょう。「申し訳ないな」と思いながら毎日通行することになるためです。

トラブルになる場合は、「袋地通行権は認められるのか」「通行できる幅はどれくらいか」などに関して裁判で争われたりします。

どのような土地かわかって買うのであればいいですが、知らずに買ったら後悔しかありませんし、簡単に手放すこともできません。

袋地通行権以外の権利

袋地
他人の敷地内を通行できる権利は、袋地通行権だけではありません。他人が所有する土地を通行できる権利には、以下のようなものもあります。

協定道路

道路上の敷地を所有する全員が協定書にサインをすることで、協定道路になります。たとえば、敷地の間口が狭いため、通路部分にはブロック塀などをつくらないことを協定書に記載して、ルールとする場合などです。

通行地役権

通行地役権を設定すれば、他の人が所有する土地を利用することができます。通行地役権では、通路として提供する土地のことを承役地、通路を利用する土地のことを要役地といいます。

通行地役権を設定する場合は登記手続きが必要で、測量もしなければなりません。登記手続きをすることで、通行地役権のことが登記事項証明書にも載るようになります。

貸借権

賃貸借契約を結んだうえで通路部分を利用します。

住宅の土地のライフラインがどこから引き込まれているのか

配管
土地を探す場合は、ガス管や水道管などのライフラインがどこから引き込まれているのか、確認するようにしましょう。

特に築古物件を選ぶ場合は、水道管などが隣の敷地の地下を通っている可能性があるため注意が必要です。

このようなケースで水道管が破損してしまったら、隣の敷地の所有者にも迷惑がかかります。

もし、購入予定の土地の水道管やガス管が、隣の敷地の地下を通っている場合は、家を建てる前に隣地から引き込むのではなく、前面道路から直接引き込むように工事をします。

工事費用は業者や引き込む距離によって変わりますが、数十万円はかかります。

ガス管の場合も同様で、隣地に埋設されている場合は、事前の引き直しが必要です。

元営業レディの体験談

不動産関係の法律は本当にややこしいですよね。専門的な職業として携わっている人でも、土地の用途や接道に関する法律を、全て完璧に理解している人はほとんどいないのではないかと思っています。

もちろん私たちはお客様に物件を紹介する時には、土地の用途に関する制限などは全てご紹介させて頂いております。必ず宅地建物取引士によって説明されることですから、そういった条件について詳しく説明しない不動産会社の人間は、避けた方がいいと思います。

再建築不可物件を購入してリノベーションして、安く住宅を購入したいという方も最近は増えています。ただしこういった物件は売ることが大変に困難ですので、本当に自分が終の棲家として住み続けるのか、それとも将来的には家を売却して他の家に移り住むのかなど、先のことも考えて慎重に購入を検討していただきたいと思います。

自分で購入した土地が、自由に使えないというのはなかなかストレスがたまるものです。
用途の制限されている土地は、積極的に購入することは避けて、資産価値の意味も含めて自由に使える土地を選んだ方が良いのではないかと、私は考えます。

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家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

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  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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