失敗談やリスク

住宅購入はリスクの中にこそチャンスがある!?自分が許容できるリスクを知ろう

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住宅購入、リスク、任意売却

 

任意売却についての簡単な説明。住宅を買うリスクを理解しながら、リスク対応手段も頭に入れておいてください!

 

住宅ローンの支払いがうまくいかなくなった場合に取られる手段といえば、銀行が抵当権を実行して競売、でしたね。

実際のところそうなのですが、この競売というのはもとより価格を安く設定して物件をさばく手段ですし、裁判所というお役所が間に入るので、とにかく時間がかかります

そういったリスクを回避するために、ローンという債務の整理を民間の関係者…すなわち、債権者・債務者の間で行い、合意の上で住宅を売却するという制度です。

競売になってしまう前に、…という性格が強いですね。

こう聞くと、ローンの残債があっても家さえ売ればすべてチャラのように聞こえますが、そんなことはありません(でも、債務の圧縮をしてくれることはあります!)。

ローンの残債は、債務者が引き続き「無理のない方法で」返していくこととなります。

その債権者は住宅ローンを設定した銀行などではなく、ローンの保証会社となります。

保証会社が、銀行などにローンを肩代わりして払ってくれるので、その続きは保証会社や債権回収会社に返していくという流れです。

こうやって一口に言うと最悪は任意売却すれば…と考えてしまいますが、任意売却も簡単にできるわけではありません。

 

まず、ローンの滞納をすでに何か月もしていなければなりません。

ふつうの方であれば、ローンの支払いの滞納を何か月も…というのは、すでに結構なプレッシャーになると思います…。

連帯保証人がいればその方にも請求が行きますし、その方が払ってしまったら任意売却は成立しないですよね。

また、売却価格の設定は「債権者の同意」の元でないとできないので、無理な価格設定をされてしまった場合物件自体が売れないリスクがあります。

自分で値下げをできないというのは、結構なリスクなんですね。

それで、物件が売れなかったらどうなるでしょう?

結局最後は競売になってしまうんですね。ある程度期間設定をして任意売却は行われるので、買い手がつかなければやはり最後は競売です。

その売却費用でもローンの一括返済ができなかったら…あとは自己破産まで一直線です。怖いですよね。

怖がらせても仕方ないのですが、ごく普通にマイホームを買ったつもりでも、様々な事情で追い込まれてしまうこともあるというお話です。

 

 

やはり最後は現金か。ローンに全力を費やすリスクはここにもある

 

さて、先ほどのご夫婦のお話に戻りたいと思います。

マイホーム購入からほんの数年での転勤の辞令、日本語の不自由な若い奥様と幼子がひとり、おなかの中に赤ちゃん…この状況なので、ご主人は買ったばかりのマイホームの売却を決意されました。

 

まずは住宅の売却価格の査定です。

大変運のよいことに、このご家族がお買いになった住宅は中古の物件で、かつそのエリアは近年人気が出てきた場所だったんですね。

出てきた査定額は、購入時とあまり変わらないものでした。結果的にあまり損をせずに売却を乗り切ることができたんですね。

また、ご主人は万が一のときのため…とローン返済費用以外にまとまった現金をお持ちでした。

そのため、引っ越しや新天地での住居費用などもあまり困らなかったそうです。結局、いざとなると現金がある方が強い…を実感させられた出来事でしたね。

しっかりしたご主人でよかったと、奥様はお話をされておりました。

ここでヤンチャ盛りの男の子と赤ちゃんと三人で暮らすことはとてもできないだろうから、これでよかったんだ、とも。

でもそれは、やはり残債無しで新生活を始められるという余裕があってこそのセリフだと思うのです。

やはり、ある程度の手元資金は必要ですし、住宅購入の際のエリア選定は大切だなと実感しました。

不人気エリアや駅から遠い場所だったら、まず家の買い手を探すところから何か月もかかるはずですから…ご主人のいない中、子供を抱えた家をたびたび内見されたら、気苦労があるでしょう。

契約交渉などは抜きにしても、不在のご主人に代わり奥様が色々なことをやらざるを得ない部分が出てきます。

その間の奥様のご苦労を考えると、ご主人は確かに賢明な選択をされていたと思います。

私も退職しておりますし、もしまたあの奥様が都内に戻ってくるようなことがあっても今は何もできませんが…転勤などの事情にめげずに頑張ってほしいなあと思うこのごろです。

 

 

リスクをチャンスに!家の購入は、今までできなかったことができるようになるチャンスと考える

住宅購入、リスク、チャンス

家を買うリスクばかりお話ししてきましたが、リスクの中にこそチャンスがあるんです。リスクを理解し備えておけば、チャンスが生まれるのです。

自分の今までの生活を変えるというのは、とても難しいことです。でも家を買う、環境を変えることで、理想の自分を実現できるかもしれません。

たとえば、長い通勤時間から解放されるチャンスかもしれません。

逆に、通勤時間が長くなるケースもあります。これは、リスクですよね。でも、その長い通勤時間に勉強をして資格をとったり年間百冊の読書をするチャンスと考えたらどうでしょう?

都会暮らしで夜遅い生活をしていたけれど、地方に越してジョギングなどに精を出すというのも、何年も積み重なれば、肉体の改造に等しいことですよね。

夜遊び好きなご主人を諦めさせて、一緒に土いじりをする生活なんてどうでしょう?

好きなスポーツがあれば、プレイしたり観戦しやすい環境を選べば面白いかもしれませんね。

住宅というハコは、中身に影響します。

いつの間にやら以前とは違う自分、違う家族になることができるチャンスを秘めているのが、住宅の購入なのです。

リスクを即「悪者」と決めつけるのではなく、「自分が許容できるリスクか」「リスクが顕在化したとき、なんらか手段はとれるか」を考えることが大切です。

自分や周りの力で対応できるものであるのなら、許容の範囲内ととらえてチャンスをつかむという考え方をすれば、リスクをとるということだってできるはずですよね。

 

 

「許容できるリスク」の大きさを知る、ということは

 

「許容できるリスク」というのは、言ってしまえば「身の丈にあったリスク」ということですね。

どういった場所、どういった種類の家にするにせよ、「身の丈にあった」住宅を選ぶべきです。

精神的、肉体的、経済的に無理のない範囲で選ぶこと。長い目で見て、無理をしないことがとにかく大切です。

自分を振り返っても思うのですが、販売する側は購入側の「無理」のレベルがよくわかりません。そして、やはり住宅を買ってほしいのです。銀行は、お金を借りてほしい(返せる範囲で)。

今は金利が安いから長期のローンが組めます、たくさん借りられます。それを使って家を買ってください。

住宅を販売する側は、それ以上でもそれ以下も思っていないのです。

リスクを測るのはあくまで自分自身。銀行が貸してくれたから返せるはず、という考えは、大きな間違いかもしれません。

今後問題化する可能性があるのでは…と不動産業界の人間が危惧しているのが、金利の上昇だと思います。

長く超低金利状態がつづいており、変動金利は1%を切って久しいです。利息の支払いが少なく済むぶん、銀行はたくさん借りてほしいのです。

というか、担当者レベルですとやはり銀行マンにもノルマがありますので、借りてもらいたいもののようですよ。

銀行のお金を貸し出す商品の中で、一番焦げ付きが少なく回収の見込みが高いのが、住宅ローンだそうです。なので、できるだけたくさん、でも回収できるラインを…という考えで先方はいると考えていてください。

銀行さんが「回収できるライン」を考えているということは、返せるということなんじゃないの?と思いがちですが、「返せる金額」ということと、「満足のできる生活をすることができる金額」はまったく一致していません。

ローンを返すだけで、ほかに全然楽しみもない、たまの贅沢もできなければ子供に教育も与えられない。それではトータルの幸福度が下がってしまいます。

「借りられるから借りる」ではなく、より主体的なローン返済プランを考えていきたいものです。住宅を買う上で「許容できるリスク」を計算することとほとんど同意義だと思います。

 

 

このリスクが許容できるか否か!?今後の日本の住宅ローン金利傾向は…?

住宅ローンの金利傾向

先ほども申し上げた通り、住宅ローンの金利は、かつてなく低い状態です。過去を振り返ってみますと…。

フラット35(公庫)の固定金利で比較します。細かい数字の変動はありますが、傾向だけでもつかめるかと思います。

  • 1990年頃 5.5%
  • 2003年頃 2.92%
  • 2018年頃 1.35%

では、この金利を適応して35年間の返済をした場合、総返済額はいくら違ってくるでしょうか。これで、金利の変動の恐ろしさがよくわかるかと思います。

4500万借り入れ、35年で返済、元利均等返済の場合の利息の総額比較

先ほども申し上げましたが、固定金利です。

  • 1990年頃 5.5% 5650万円
  • 2003年頃 2.92% 2690万円
  • 2018年頃 1.35% 1150万円

5.5%だと、利息のほうが借入額より多いというとんでもない事態になるわけです。何かの間違いかと思いますが、本当ですよ!

現在、変動金利は1%を切っていますので、ほとんどの方が変動金利を選択すると思います。

住宅ローン減税をいっぱいいっぱい使えば、金利分くらいは吸い取れてしまいますしね(住宅ローン減税は、ローン残額の1%を10年間、ほかの税金の支払いから減税してくれる制度、でしたね)。

ただ、当たり前ですが、変動金利は「変動」します。

変動するということは、変動するリスクがあるということです。どう考えてもこれ以上は下がらないので、「上昇するリスク」と言ってしまっていいと思います。

変動金利のルールについて、先にお話しいたしますとだいたいの金融機関で、年に2回、金利の見直しが行われます。

毎年4月1日と10月1日現在のローン基準金利に基づいて金利を見直しています。

4月1日の見直しによる返済予定表は5月末に、10月1日の見直しによる返済予定表は11月末に債務者の自宅に送付されます。

そして、4月の見直し金利は7月の返済から、10月の見直し金利は翌年1月の返済から適用されます。

管理人
えっ、そんなにコロコロ変動するの…それでは、月々の支払額が半年ごとに変わってしまう?

と思いますでしょうか。そうですよね、実際半年ごとに変更になってしまうと、パートのシフトを見直すくらいでは追いつけないリスクがあります。

こういった部分からローンの支払いが遅延することを回避するため、「5年ルール」というルールがあります。

「5年ルール」について、詳しくは次回の記事でお伝えしますね。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

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どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

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