失敗談やリスク

住宅ローンの5年ルールとは?正しい返済のルールを知ってリスクを避けよう

更新日:

5年ルール、返済の仕方、元金均等返済、元利均等返済

 

ローン支払い者を守る5年ルール。でも、意味を履き違えないで!

 

5年ルールの内容としては、ローンの「支払い金額」を5年間は変更しない。というものです。

※まず、これはローン支払い金額を一定にするという前提条件のもとでのお話…つまり、元利均等返済の方式(返済額が月々一定)についてのみ適用です!

毎月の支払額が固定になっているほうが家計管理もしやすいですし、ローン支払い当初から同じ金額なので、こちらを選択する方が多いのです。

せっかく元利均等返済を選択しているのに、半年ごとに支払い金額が変わってはたまらないのですよね?5年ルールの運用の意味、おわかりいただけたと思います。

では、5年間変動しなかったとして、その間に出た利息の差分についてはどうなるんでしょう?銀行が負担してくれるんでしょうか。

そんなわけでないですね、しっかり支払いに回っているんです…。

そもそも、元利均等返済の仕組みはこのような形になっています。

元利均等返済の仕組み

おさらいになりますが、元利均等返済は毎月の支払額を同じにするもの。

その支払額の中には、「金利分」と「元金分」が含まれています。そして、返済する金額の比率は、主に利息から返していく形になるのです。

そのため、金利の高い時期に元利均等返済を選択すると、ずっとローンを返していたのに、なかなか元金部分が減っていなくて仰天!のようなことが起きるんですね(ちゃんと書類を確認しないと…)。

「5年ルール」により表面の支払い金額が変わらずとも、適用金利が上昇しているというような局面だと、何が起きるでしょうか?

この支払い金額の中の「利息分」の比率が増えて、返済していることになるんですね。

さすが銀行さん、絶対に取りはぐれないようにできています。順番が決められているのです。まず、利息、次に元本。

「利息分」の返済比率が上昇すると、当然ですが、元金の減りは遅くなります。

結果、ずっとローンを返していたのに、なかなか元金部分が減っていなくて仰天!…ここでも発生するわけです。

直撃ではないにしろ、上昇した分は確実に払わなければならないということですね。

金利上昇のリスクが直撃することを回避するために、もうひとつルールが存在しますので、そちらも見ていきましょう。

 

 

ローン支払い者を守る125%ルール。金利上昇の直撃を避けるためのルールです

 

もっとも選択される方が多いと思われるのは、変動金利・元利均等返済の組み合わせですね。

この場合、金利変動リスクの直撃を回避するために125%ルールというものが存在しています。

返済金額が変更になるのは5年めのローン金利見直しのタイミングですね。

ここで、5年間に金利がすごい変動したから、来月からこれでよろしく~ときたら、どうしましょう。

たとえば、0.7%で借りたのに、3%でヨロシク!となれば、該当月からの支払い金額はこんなことになってしまいます。

元金の残り 2000万円/ローン残存期間15年 だった場合。

  • 0.7%  117,078円
  • 3% 138,116円

2万円も違ってしまうわけですね。ふつうのご家庭だと、ちょっと苦しいなって感じですよね…ギリギリで回していると、破綻もあり得ます。

そういったことを回避するために、「金利の上昇は1.25%までよ」というルールが定められているわけです。

先ほどの例で見ますと、金利が上がっていたとしても、1.95%でとどめておけるのであれば、支払額はマックスで

1.95%  128,241円

となります。うーん、苦しいけど1万円くらいなら…てとこでしょうか。

しかし、支払額は13万弱で済んだとしても、おそらく増加分のほとんどは金利の支払いに充てられていることでしょう。

金利が上昇しているということには間違いないわけですから。そうなってしまうと、お手上げというか…再び金利がもとに戻ることを祈るばかりです。上がった分については、下がることだってありえますからね。

 

 

元金均等返済を選択した場合の金利上昇リスクは、もっとシビア

 

元利均等返済での金利上昇リスクは、「おだやかに、でも確実に…」という形で迫ってくるものである、と、ご理解いただけたかと思います。

ここでは、もうひとつの返済方法「元利均等返済」には、どのような金利変動リスクがあるか、見ていきましょう。

おさらいになりますが、こちらご覧ください。

元利均等返済の仕組み

元利均等返済では、月々の返済額は一定ではありません。月々一定の元金プラス、元金残り×金利となります。

そのため、元金が最も大きいローン支払い開始当初が一番支払額が高く、そのあとはどんどん減っていくという形です。

ただでさえお金が出ていく購入当初の支払額が高いというと、家計は大変です。あまり選択する方が多くない方法です。

ですが、支払利息は元利均等返済より少なく抑えることができます

元金を多めに返していくわけですから、あたり前ですね。長い目で見るとオトクと言えると思います。

ここでよく考えなければいけないのが、「金利の上昇リスク」です。

元利均等返済は、5年ルール・125%ルールにより、急激な金利上昇に見舞われてもとりあえず家計に出る影響は少なくなるように守られています。

が、元金均等返済ですと、金利上昇リスクに常にさらされている状態になるのです。

半年に1度の金利見直し、見直しの3か月後から運用、ということは先日書きましたが、そのまま適用されるのが元金均等返済の怖いところです。

ここ数年、金利の見直しはほとんど起きていませんが、起きたときにはすぐ適用。返済額が上昇(または下降)に直結します。

家計をギリギリで回していると、この直撃リスクを吸い取ることができず、破綻となってしまう恐れがあります。

長いマラソンを走り切ることができたら最終的にオトクな元金均等返済ですが、ある程度の流動資産や余剰資金を持った状態でないと、途中リタイヤもあり得るリスクがあります。

金融商品の選択は、このリスクと安定をはかりにかけて選択するものばかりです。

安定を取って「固定金利」「元利均等」とするか。かかる利息は高めです。

リスクを取って「変動金利」「元金均等」とするか。うまくいけば利息は低く済みます。あなたならどちらを選択しますか?

 

 

近年注目される金利ミックス型。リスクを測るの真骨頂!…でも面倒なのは否めない

 

なんだか銀行の話しばかり書いていますが、どうしても切っても切り離せないので、続けさせていただきますね。

管理人
「リスクと安定、どっちにするの!」

という紋切り型の議論だけでは建設的ではないので、最近は金利ミックス型と呼ばれる借り入れの方法も多いのです。

これは、複数のローンを別々に組み、住宅資金に充てるというもの。たとえば、固定金利5:変動金利5の割合でローンを組んだとき、

  • 金利が上昇すれば、10割変動で組んだ時より上昇リスクが半減。
  • 金利が下がれば、10割変動で組んだ時より下降メリットが半減

こういった形で、金利変動のリスクを分散させる方法です。

必ずしも半々である必要はなく、リスクを取れる分だけ変動にするなど、柔軟に対応できると思います。

ここまで来たら、銀行のローン担当者さんと試算しながら決めるのがいいかもしれませんね。

良い方法だと思うのですが、検討するけどやらない、という方も多いのです。

なぜかと言うと、手数料関係がほとんど倍になってしまうからなんですね…。ローン関係の手数料は高いので、ちょっとためらいます。

あと、ややこしくてイヤになってしまうパターンもあるようです。気持ちはわかりますが…

 

返済の考え方として、こんなのもあります。

例えば、元利均等返済を選択してローンを組む。

以前も申し上げましたが、ローン開始当初の返済額は、元金均等返済のほうが高いです。この差額分を、繰り上げ返済に充てるのです。

元金均等返済でも返していけるくらいの家計の余裕はある、でも敢えて元利均等返済を選択するのです。

理由は、金利変動リスクをヘッジするためですね。

もちろん、繰り上げ手数料など考慮しなくてはなりませんが、近頃は繰り上げ返済手数料が無料であったり回数の制限が無い、またはネットだけで完結など、サービスが充実しているので、そういったところを選べば大丈夫でしょう。

繰り上げ返済は元金部分の支払いに充てられますので、繰り上げた分は確実に元金を減らすことができますし、金利の急な上昇に見舞われても、とりあえず家計が突然火の車になることもありません。

繰り上げは約束事ではありませんので、苦しくなったらいったん休止。こういった若干緩いやり方でも、金利の上昇リスクはヘッジできるのではないかと思います。

ただ、この方法は「実際返していけるのか」という問題がありまして…。

お金を貯めるときに「先取り貯蓄」と「余ったら貯蓄」どっちのほうが貯まりやすいか?という問題にも似ていますね。

ローンとして支払いが追い立てられていない状態で、毎月繰り上げに回すのは結構確固たる意志が必要なので、きちんと計画をもって資金を管理できる方向けです!

そう、ローンの組み方返し方は性格が出るんですよね。

お尻に火をつけられないと宿題やらないタイプの方は、やっぱりきちんと支払額が確定しているほうが安心かもしれません。

 

 

住宅ローンのリスク計算。ここまでやれば安心かも?

 

住宅ローン、リスク計算

 

エイっと買わないといつまで経っても買えない住宅なんですが、どこまでリスクをとればいいのかという話をもう少し続けたいと思います。

 

ボーナス返済を計算に入れず、月々の支払いのみで返済計画を立てるようにしましょう。

基本給のカットはなかなかできませんが、ボーナスのカットは結構聞きます

あと、近頃あるのが年俸制への移行ですね。会社からすると支給総額は同じでしょう?

というところなのでしょうが、ボーナスでの返済を念頭に置いていると、支給額の調整は結構イタイのです。

景気は回復局面に入ってきているといいますが、賃金が順調に伸び続けるのか、それが35年という長期間キープされるのか…ということについては不安が残ります。

ボーナスを入れて考えないと物件選択の幅が狭まるので、大変苦渋の決断だと思いますが、できればボーナス返済は考慮に入れないほうが安心だと思います。

 

失業だってありえるかも。即支払い遅延にならないために、考えるべきことは

あまり考えたくないのですが、突然の失業だってありえます。

そうなってしまったら、とりあえず泣きたいところですが、泣いていてもローン支払いは待ってくれません。

現実的には諦めてすぐにほかの仕事を探すことになると思います。

ただある程度の年齢ですと、仕事はすぐに見つかりません。この期間をいかにしのぐかが大切になってきます。

在職中の年数がある程度あれば、月の給与の7割ほどの額の失業保険が、長くて10か月程度もらえます。

このあたりはシミュレーションサイトなどで計算を。

在職年数にかなり影響されますので、転職などが途中であるともっと少ないと考えておいたほうがいいかもしれません。

現職中の7割では、カツカツで回している状態だとすでに厳しいですが、この中からローンを支払い生活できる程度で1年程度は暮らせるとかなり安心です。

預貯金があるか、ローン金額が低いか、どちらかの方法になると思います。

そもそもローンを借りるとき、「いくら借りられるか」を先に考えてしまいがちなのですが、「いくらなら返せるのか、それをどのくらいの期間続けていけるのか」から考えたほうが生活に無理が生じないケースが多いです。

35年間ローンを払い続けるのは、住宅取得年齢が上がってきていることもあり不可能なことが多いのです。

現実的なラインで完済を目指すとしたら、何歳か。

これを見極め、そこに向けて繰り上げていける予定が立つかどうかがカギになると思います。

 

何かあったとき、「貸す」ことも念頭におけるとかなりラクになる

転勤ややむをえない事情で家から離れることになったとき、銀行によっては「貸す」という形で家を所有し続けることができます。

または、ローンの借り換えなどを行うことになるでしょう、金利は上昇してしまいますが…。

このとき、ローンの支払額を月11万に設定していたとして、賃貸に出して家が13万稼いでくれたなら、支払いはかなりラクというか、ことによってはプラスさえ出ます。

この差額が大きければ大きいほど、何かあったときのリスクに対応できると考えることができますね。

いかがでしょうか?

リスク計算は頭の痛いあまり考えたくない部分ですが、このような考え方もあるということを知っていただき想定できる穴をできる限りふさぐという一助になれていたら幸いです。

タウンライフ不動産購入


家をどこで建てれば良いのか?


ゲスト
「家を建てたいんだけど、どこに頼めばいいのかしら。おすすめのメーカーを教えてくれない?」

新しく住宅購入を考えているママ友や周囲の方に一番よくきかれることです。

そうですよね、皆さんどこで建てるか迷いますよね。家は人生を左右する一生のお買い物ですから、誰だって慎重になると思います。
他にも…
「子供も小学生になるし、部屋も作ってあげたいけど…学区が変わったらかわいそう。どこに建てたらいい?」
「中古ってどうなの?」「新しい街のことは全然分からない…」「新しい家ができるまでどれくらいの期間を見ておけばいい?」

これに似たお悩みを抱えているか、また別の住宅に関する悩みを抱えていると思います。

そんな時、私が必ずオススメしてきたのが、タウンライフ不動産購入」です。

タウンライフ不動産購入


どうやって調べるの?


勿論自分で調べる方もいらっしゃいます。
でも皆さん口を揃えて仰るんです。
ゲスト
「調べてみたけど何がなんだか分からない」

それはもちろんだと思います。

不動産は私たちの生活に密接に関わっていながら、様々な制約があってとても複雑なうえ、日々変化しているのです。私も新人時代は勉強しても勉強しても知識が追い付かず、苦労しました。

だからこそ私は「プロに任せる」ことをおすすめしています

自分の希望を捨てて丸投げする、ということではなく、希望を叶えるために信頼できる不動産会社を見つけ、夢のマイホーム購入で後悔しない、ということです。

知識はあなたを手助けする強い武器になる


ゲスト
「結局プロに任せることをすすめるなら、このブログは一体なんの意味があるの?」

そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。

当ブログではマイホーム購入の際に気を付けることやポイント、制度について紹介しております。不動産会社との話し合いで参考にしてください。「なんとなく」でも知っているのと知らないのとでは大きな違いがあります。


残念ながら、全ての不動産会社が優良だとは限りません。中にはお客さまが知らないのをいいことに、よくない土地や物件を売りつける営業もいるのです。
そんな時、ちょっとでも知識があれば「これってどうなの?」ときくことができますよね。


知識は武器になるので身に着けて損はないです。

不動産会社の選び方のススメ


特に私が不動産会社を選ぶ際にオススメしているのが、先ほども出てきましたタウンライフ不動産購入」です。

優良な不動産会社を見極めるポイントを知っていても、そもそもどんな不動産会社を選んだらいいか迷ってしまいますよね。
インターネットで「ハウスーメーカー おすすめ」等で検索しても、
「売上が一番いいのは〇〇」、「着工数は△△が一番」、「満足度は◇◇が高い」

など…結局どこを選べばいいか分かりません。そして、一社一社問い合わせをするのは骨が折れます。
ゲスト
「優秀な不動産会社を見つけるために比較をしたいのに、自分でやるのは難しい」



そのような方々にオススメしているのがタウンライフ不動産購入なのです。

「タウンライフ不動産購入」って何?


先ほどから出ている「タウンライフ不動産購入」が何か、簡単に申しますと住みたい街の不動産会社からご希望の住宅情報を一括で取り寄せられるサイト」です。

無料で不動産購入計画書や、資金計画書、非公開物件情報をもらうことができます。

無料住みたい街の住宅情報一括請求できるなんてすごいですよね。

しかもここ、しつこい電話営業や面倒な訪問営業がないんです。

お客さまからご依頼をいただいたらまずはお電話で詳細な要望をきくようですが、それはきちんと対応しようとしている誠意の表れでしょう。
もちろん一切お電話を受け付けたくない方もいらっしゃると思います。

そういった方は要望の欄にその旨を記載しておきましょう。
実際に画面を見ていきましょう。今回は夫婦二人、子ども二人の家族での見積もりです。

▼まずタウンライフ不動産購入を開いてください。

(画像は全てタウンライフのサイトから引用しています)

▼住みたい街を選択しましょう。今回は例として東京にしてみます。

▼次により詳細なエリアを選択して、先に進みましょう。

▼市区町村は10エリアまで選択できます。どこに住宅を買うかも決めかねている場合、全く違う土地を選んでみてもいいかもしれません。

▼選んだエリアの中でも第一希望を選択します。第一希望を選んだからといって他のエリアの情報が入ってこないなんていうことはないのでご安心ください。

▼続けて希望の物件種別や間取り、面積、価格帯を選ぶことができます。また、購入物件の希望についてもしっかりと書き込んでおきましょう。

▼あとはもう個人情報の取り扱いについて同意して、「一括取り寄せ依頼をする」ボタンを押せば完了です。ね、簡単でしょ?

いかがですか?少し住宅購入に対する壁が低くなったのではないでしょうか。いただいた住宅情報を見ながら、家族とマイホームの夢を膨らませるのもいいですね。


気になった方は是非ご覧になってみてください。

タウンライフ不動産購入




  • この記事を書いた人

管理人

10年間で300件以上の不動産取引に関わってきた元不動産営業レディ、現2児の母です。 ママ友や周囲の方にきかれるマイホーム購入計画のポイントについてまとめてみました。夢のマイホームのためのお手伝いができれば幸いです。

-失敗談やリスク

Copyright© 失敗しないマイホーム購入・不動産売却計画 , 2020 All Rights Reserved.